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Quelli che i numeri non dicono
Prestiti e mutui in ripresa da anni

Il monitoraggio sui mutui del secondo trimestre parla chiaro: la surroga del mutuo non è un affare del passato. Le richieste, a tal proposito, risultano incrementate del 31% nel periodo che va da aprile a giugno e del 28%  tra gennaio e marzo.

Cosa è la surroga del mutuo

Anche definita portabilità, la surroga è una procedura introdotta dalla legge 40/2007 conosciuta come Legge Bersani, secondo cui il trasferimento  del proprio mutuo a costo zero debba essere garantito dalla banca di provenienza del contratto verso un altro istituto di credito. La surrogazione, pertanto, permette di apportare modifiche ai parametri del mutuo come durata e tasso senza alterare l’importo del debito residuo.

Qualora si intenda estinguere il vecchio mutuo per l’importo totale del debito residuo oltre ad aver bisogno di liquidità aggiuntiva, si parlerà di sostituzione: questa prevede una procedura differente e, a differenza della prima, comprende dei costi aggiuntivi.

Rinegoziare le condizioni del mutuo precedente pare dunque essere un diritto del cliente venutosi a palesare tra il 2014 e il 2016, in stretta concomitanza con il crollo dei tassi di mercato secondario alla politica monetaria della Banca Centrale Europea. I tassi IRS hanno mantenuto la propria stabilità negli anni a differenza dello spread che finalmente ha visto ridurre il proprio gap: ne deriva un assestamento dei tassi fissi a qualche punto sopra lo zero e una diminuzione dei tassi variabili compresa tra lo 0,8 e lo 0,7 percento.

L’altra opzione da valutare è la rinegoziazione del mutuo: in questo caso si mantiene lo stesso contratto, rivedendo in pieno accordo con la banca le richieste iniziali dell’istituto finanziario.

Per chi dunque paghi un variabile sopra l'1% o un fisso sopra il 2%, è opportuno tener presente che c'è ancora spazio per ridurre la rata, anche se le occasioni sembrerebbero da sfruttare tutte in questi primi mesi autunnali del 2018: l’attutirsi dei tassi sui mutui non potrà durare a lungo. Per farsi un’idea su quanto resti ancora da pagare e quali siano gli importi che intendiamo ri-finanziare, estinguere o diluire, è possibile utilizzare uno dei differenti strumenti online utili al “calcolo della rata mutuo”, tra questi il calcolatore di espertodelrisparmio.com che, oltre a fornire un rapporto preciso dell’importo che si andrà a pagare in base ai termini concordati con la banca, eroga anche una tabella dettagliata degli importi restanti da restituire anno dopo anno, di pari passo all’interesse restituito.

Considerazioni per la fine del 2018

I dati di Bussola Mutui espressi per Crif indicano che l’82% di chi ha richiesto una surroga lo ha fatto preferendo il tasso fisso. Nel primo semestre del 2018 il calo è attorno al 4,4% che va in controtendenza a giugno quando la percentuale di richiesta è tornata a salire del 3,6%.

Non da meno i dati dell’Agenzia delle Entrate: le compravendite aumentano di qualche punto percentuale oltre il 4% rispetto al primo trimestre e la domanda pare non volersi arrestare grazie al contenimento dei prezzi che si stabilizza su un -1,4% (costo inteso al metro quadro). Le zone maggiormente interessate risultano quelle del centro con percentuali vicine al 5%, le isole maggiori con circa il 3%, il sud con poco più del 2% ed infine il nord con appena l’1% o lievemente superiore di pochi decimali.

Sarebbero, a tal proposito, oltre 2 milioni le famiglie con l’intenzione di acquistare una casa di cui ben l’80% bisognose di avere un mutuo, altrimenti impossibilitate a procedere. Va da sé che le banche si trovino di fronte a una quantità immensa di “nuove opportunità” da cogliere al più presto, almeno prima che l’appetibilità delle rate torni a scendere.

Il calo dello spread sui mutui pare essere una costante dal 2012, quando i tassi variabili erano del 3,3% e quelli fissi del 3,6%, e se paragonati a quelli odierni (0,7% e addirittura quasi 0%) rappresentano un campanello d’allarme per una “simil-bolla” pronta a scoppiare nuovamente.

Al di là delle continue fluttuazioni del mercato immobiliare i tempi si accorciano anche per quello creditizio. Oltre ⅘ delle richieste di mutuo sono per il tasso fisso e in quasi un terzo delle circostanze le richieste provengono per surroghe, rinegoziazioni e diluizioni di vario genere: tutto ciò in tempi brevissimi rispetto all’individuazione dell’immobile. Strano che le banche non abbiamo ripreso fin da subito ad erogare con continuità nuovi prestiti, tendenza in netta contrapposizione con i dati d’interesse per le famiglie che sono “affamate di finanziamenti”.

Darsi da fare è il monito che gli economisti sentono di dover dare alla famiglie italiane, aprire i rubinetti quello che invece andrebbe alle banche, paradossalmente più sicure rispetto a qualche anno fa nel coinvolgere nuovi clienti e favorite dal prossimo (si spera graduale) ritorno a dei range sugli interessi più in linea con gli altri player creditizi europei. La situazione pare analoga a quella degli Stati Uniti, in cui la risalita del mercato immobiliare non è più un miraggio. Che la crisi Lehman Brothers sia alle porte del dimenticatoio?

 

 

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