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Economia

La legge di Stabilità appena licenziata dal Parlamento rivoluziona le norme del Fisco sulla casa e sugli immobili in generale, anche a uso strumentale.

TASSE. Il 2014 vedrà infatti il debutto della nuova imposta comunale, quella che dopo una girandola di nomi è stata ribattezzata Iuc. Il tributo si reggerà su tre gambe: una vecchia tassa, l'Imu che non graverà più sulla prima casa e due nuovi prelievi, la Tasi sui servizi indivisibili dei municipi che assorbirà la maggiorazione statale sulla Tares e la Tari sui rifiuti che sostituirà la Tares stessa. Per la Tasi si parte con un'aliquota minima dell'uno per mille, ma nel 2015 si applicherà solo iul vincolo che il prelievo di Tasi e Imu non potrà superare il tetto previsto per quest'ultima: sei per mille sulla prima casa e 1,06% dalla seconda casa in su. Un altro aspetto della Tasi riguarda il contributo dell’inquilino se la casa è locata: la quota a carico dell’occupante può andare dal 10 al 30% e i Comuni avranno ampia discrezionalità in materia. A proposito di Imu, vanno poi ricordate l'introduzione della sua deducibilità al 30% da Irpef e Ires per le imprese e lo slittamento dal 16 al 24 gennaio del termine per il versamento della mini-Imu residuale sul 2013. Rilevante è anche l'esenzione Imu per i fabbricati rurali e la riduzione del moltiplicatore per i terreni da 110 a 75.

AFFITTI. Un emendamento alla legge di Stabilità prevede il divieto di pagare l’affitto in contanti per evitare contratti in nero. Rimane però difficile capire la ratio della norma, dato che i contratti registrati sono sempre tracciabili: se nel contratto ad esempio sono previsti corrispettivi per 6 mila euro l’anno, il Fisco ha già oggi tutto il diritto di imputare al proprietario quella somma fino al termine della locazione e per verificare se il proprietario evade bastano le banche dati. Se il contratto si interrompe prima della scadenza, il proprietario deve darne comunicazione all'Agenzia delle Entrate e se l’inquilino è moroso l’obbligo fiscale viene meno solo alla convalida dello sfratto. Il discorso cambia se il contratto non è registrato, ma presumibilmente chi non  lo registrava prima non cambierà modus operandi per questo emendamento. Nelle grandi città il "nero" si registra soprattutto in situazioni come l’affitto temporaneo a studenti o della locazione di stamberghe a immigrati irregolari, inquilini che peraltro avrebbero comunque difficoltà a pagare con assegni o bonifici.

COMPRAVENDITE. Da gennaio cambiano anche le imposte sui trasferimenti. Nella grande maggioranza dei casi se il passaggio di proprietà riguarda un immobile residenziale il contribuente ci guadagnerà. Se l’immobile ha le caratteristiche della prima casa, l’imposta di registro scende dal 3% al 2%, calcolato sul valore congruo ai fini fiscali (rendita catastale moltiplicata 115,5), mentre le imposte ipotecaria e catastale si pagano in quota fissa: 50 euro l’una e non più 168. Da questa agevolazione sono esclusi gli immobili accatastati come A/1, A/8 e A/9. Per queste tipologie di lusso e per tutte le residenziali non prima casa l’imposta di registro va al 9% e le ipotecarie e catastali a 50 euro, ma si risparmia, perché con la normativa precedente il costo complessivo delle tre imposte era del 10%. Sale il conto per chi compra dal costruttore in regime Iva: le imposte di registro, catastale e ipotecaria costano 200 euro l’una, contro 168. Per la compravendita, è prima casa se l’acquirente porta la residenza nel medesimo Comune in cui si trova l’immobile e a condizione che non abbia un’altra casa nel comune o un’altra casa nel territorio nazionale acquistata con agevolazione.      

RISTRUTTURAZIONI. Ci sarà tutto l'anno prossimo (e per i condomini sino a giugno 2015) per effettuare spese mirate al risparmio energetico. La detrazione Irpef e Ires (Ecobonus) del 55% (attualmente del 65 per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2013) sugli interventi per il risparmio energetico degli edifici è stata prorogata, sempre al 65%, fino al 31 dicembre 2014. Per individuare la misura dei bonus da utilizzare (65% o 50%) vale la data in cui la spesa viene sostenuta, cioè pagata, per i privati, o "di competenza" per lee imprese. Per gli interventi sul risparmio energetico "relativi a parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117-bis del Codice Civile" o che interessano "tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio", la detrazione per i lavori "green" sarà del 65%, non fino al 31 dicembre del 2014 (come per gli altri lavori "verdi" qualificati), ma fino al 30 giugno 2015. Successivamente e fino al 30 giugno 2016, la detrazione sarà del 50%.

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