Mutui, tassi in risalita. Cosa cambia per variabili e fissi

Agosto, tempo di vacanze e di mercati che lavorano a marcia ridotta. Tempo ideale per fare un check-up alle proprie strategie di investimento e per valutare se è il caso di accendere nuovi finanziamenti, ad esempio un mutuo per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile. A questo riguardo quest'anno la pausa di riflessione dei mercati giunge in un momento particolare, che riguarda le mosse prospettiche delle maggiori banche centrali occidentali.

Da un lato è probabile che la Banca centrale europea prosegua ancora per qualche tempo il suo programma di quantitative easing (acquisti di bond sul mercato), varato allo scopo è quello di rendere meno remunerativo il risparmio del capitale e favorire il suo investimento, iniziando però a segnalare che è quasi ora di sospendere gli acquisti, dall'altro la stessa Federal Reserve, che i tassi ha già iniziato ad alzarli e da tempo non acquista più bond sul mercato, potrebbe preferire far partire, in autunno, un lento ma graduale smobilizzo del suo attivo, salito dai 900 miliardi di fine 2007 agli oltre 4.500 miliardi attuali.

Il momento fatale potrebbe arrivare con gli inizi del prossimo anno, quando Mario Draghi (il cui mandato ai vertici della Bce scadrà il 31 ottobre 2019) potrebbe sospendere l'allentamento quantitativo europeo proprio mentre Janet Yellen potrebbe aver avviato un programma di "quantitative tightening" (ossia di vendita di asset sul mercato), così da drenare l'eccesso di liquidità che in questi anni è stato mantenuto per evitare il crollo dei mercati stessi ma che ora va ridotto, non fosse altro che per ricostituire uno spazio di manovra per le banche centrali nel caso in cui in futuro dovesse presentarsi una nuova crisi finanziaria.

In quest'ultimo decennio i minori costi di finanziamento, in particolare sui mutui, hanno favorito una decisa espansione del mercato e se per il momento non sembra esservi alcun motivo per preoccuparsi, occorre tener presente, notano anche gli esperti di Mutui.it e Facile.it, "che un rialzo dei tassi, in concomitanza della sospensione del QE, renderebbe meno convenienti i nuovi mutui, in particolare quelli a tasso variabile, e le surroghe" (che infatti già da alcuni mesi stanno registrando un deciso rallentamento).

L'eventualità di un prossimo aumento degli spread e dei tassi, insomma, "è ormai più che una semplice previsione", anche se i consigli per chi intenda accendere un mutuo nelle prossime settimane o mesi non cambiano: guardare al Taeg (il tasso che indica il vero costo del mutuo, compreso di tutte le componenti), fare attenzione allo spread bancario, ossia al tasso aggiunto dalla banca al tasso base del mutuo, ponderare bene la scelta tra tasso fisso e variabile, tenendo presente che esistono varie opzioni "ibride" tra fisso e variabile che in questo periodo di transizione potrebbero rivelarsi molto interessanti.

Al momento un mutuo di 100 mila euro per l'acquisto di un immobile può essere ottenuto, nel caso di una durata decennale, con un tasso variabile tra lo 0,6% e lo 0,9%; sommando spese iniziali e spread si arriva ad un Taeg tra lo 0,83% e l'1,15% a seconda dell'istituto emittente. Sulla durata di 30 anni il tasso base sale tra lo 0,82% e l'1,10% e il Taeg si porta tra lo 0,93% e l'1,13%, dunque con un lieve incremento dei Taeg minimi ma una sostanziale coincidenza di quelli massimi.

Se si opta invece per un mutuo a tasso fisso, sui 10 anni si riesce a spuntare al momento anche tassi tra l'1,25% e l'1,66% annuo, cui corrispondono Taeg tra l'1,61% e l'1,79% (dunque con scarti minimi da istituto a istituto, nonostante qualche "specchietto per le allodole"). Sulla durata dei 30 anni i tassi base oscillano tra l'1,98% e il 2,63% mentre i Taeg salgono tra il 2,23% e il 2,75%. Possono sembrare differenze minime, ma lo 0,64% di differenza a livello di tasso annuo attualmente esistente significa su 10 anni che un mutuo a tasso fisso costerà (se i tassi variabili non dovessero risalire) circa il 6,5875% in più, mentre l'1,62% di maggiori interessi su 30 anni fanno una differenza marcata: il 61,95%.

Questo significa una sola cosa: che mentre a breve-medio termine (5-10 anni) è ancora relativamente indifferente optare per un tasso variabile o un tasso fisso, sul lungo termine il mercato è convinto che i tassi risaliranno, tanto che già ora fa pagare decisamente di più un mutuo a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile (evidentemente perché si prevede che quest'ultimo possa risalire nel corso degli anni a venire). E per chi volesse tentare di ridurre al minimo i costi senza correre eccessivi rischi?

Esistono come detto le formule ibride: i contratti di mutuo a 30 anni a tasso misto (ad esempio con partenza a tasso fisso ma con la possibilità di optare periodicamente per un tasso variabile, o viceversa) al momento prevedono Taeg che nei migliori dei casi variano tra l'1,32% e il 2,23%, mentre la formula "variabile con cap" (ossia con la fissazione di un tetto massimo oltre il quale il tasso non può comunque salire), sempre per contratti di 30 anni, propongono Taeg tra l'1,83% e il 2,71% e dunque non paiono ancora eccessivamente appetibili.

Ultima ma non meno importante considerazione: dato che ormai sono disponibili in rete comparatori che molto semplicemente vi consentono di farvi un'idea dei costi a cui andate incontro a seconda degli istituti a cui potreste rivolgervi, imparate a utilizzarli e cercate sempre di spuntare le condizioni per voi migliori: risparmiare un 1% all'anno scegliendo l'offerta giusta può portarvi nel giro di un decennio a risparmiare attorno al 10,5%, dopo 20 anni il 22% circa e nel caso di contratti a 30 anni anche il 35%.