Mercato immobiliare, Milano è destinata a crescere. Ma serve una visione

Mercato immobiliare, Milano è destinata a crescere. Ma serve una visione

Il futuro di Milano? Una ulteriore crescita residenziale. Perchè la città, rispetto ad altre metropoli europee, è piccola. Ma da Expo in poi è divenuta fortemente attrattiva. Con trenta anni di esperienza nel settore, l'agente immobiliare Giovanni Lugli delinea i possibili scenari. Tra affitti brevi, crescita, residenze del Comune "low cost" e necessità di sostenibilità e armonizzazione con le aree verdi. L'intervista

Secondo i dati recentemente diffusi da Fimaa, la compravendita di immobili a Milano fa registrare un aumento dei prezzi del 20% dal 2021. Per gli affitti si stima un +11% in 6 mesi.  Giovanni Lugli, lei che da 30 anni lavora in questo settore pensa che la città sia ancora accessibile?

I prezzi delle case a Milano sono alti, è vero. Sicuramente l’aumento dei tassi di interesse sui mutui, l’inflazione e la riduzione del potere d’acquisto hanno frenato le dinamiche del mercato, ma come ripeto spesso, “ogni casa ha il suo compratore”. C’è una fetta di popolazione che ha capacità di spesa e che può permettersi certe zone e certe metrature. Chi ha un budget più limitato o esigenze diverse guarda a soluzioni e a zone di Milano più accessibili ma comunque attrattive: mi viene in mente l’esempio di NoLo, zona verso la quale si stanno orientando molti giovani. Quindi direi che Milano rimane - in alcune zone - accessibile e attrattiva. In ogni caso abbiamo registrato una diminuzione del numero delle transazioni sulle vendite. Ci sarà quindi probabilmente una leggera flessione sul prezzo determinata da chi ha necessità di vendere con urgenza. Ma attenzione: questo non influisce sulla richiesta di appartamenti in locazione che vedono una scarsa offerta rispetto a una domanda sempre più incalzante verso la nostra città, in trasformazione nonché in vista del 2026.

Esiste un dibattito acceso sulla regolamentazione del mercato degli affitti brevi. Lei cosa ne pensa?

Milano, da Expo in poi, ha cambiato faccia: è diventata più bella, più attrattiva e mai come prima richiama turisti da tutto il mondo. Questo cambiamento ha inevitabilmente – e in poco tempo - aumentato la richiesta di affitti brevi. Per soddisfare questa domanda sono nati nuovi soggetti professionali ma si è affacciata sul mercato anche una nutrita schiera di privati che, grazie a piattaforme come Airbnb opera in maniera indipendente. Il mercato è ora sotto gli occhi del legislatore e questa situazione ha evidenti vantaggi ma anche alcuni pesanti svantaggi. Ad esempio molti privati non hanno le idee chiare sulla gestione di inquilini, clienti, piattaforme web e parte fiscale. SI tratta di un vero e proprio business. Se non si viene affiancati da qualcuno che sa leggere e gestire i conti relativi a questo settore, si rischia di fare davvero un cattivo investimento. Attenzione dunque ad acquistare case semplicemente per affittare. Per prima cosa affidatevi a un professionista che vi aiuti a capire se davvero alla fine il gioco vale la candela.

A questo proposito esiste un Decreto Legge al vaglio del Governo. Aiuterà davvero?

Mi auguro di sì. Perché al di là di quelle che saranno le disposizioni definitive introdotte, serve una linea comune che tutti dovranno seguire. Anche a tutela di chi affitta.

A Milano, sono in via di realizzazione nuovi quartieri residenziali come quelli che sorgeranno sugli ex scali ferroviari. Parallelamente, il Comune ha annunciato la creazione di 20.000 nuove case “low cost” in 10 anni. Una cementificazione importante, in un momento in cui il cambiamento climatico imporrebbe una riflessione sul tema. Cosa ne pensa?

Non c’è alternativa. Milano è una città piccola se paragonata a tutte le altre metropoli e le case a disposizione di chi vuole viverci sono poche. Grandi città come Madrid, Singapore e New York stanno andando in questa stessa direzione, sia per quanto riguarda le case di lusso sia per gli alloggi destinati a fette di popolazione che hanno minori disponibilità economiche. Confido in un trend di progettazione e costruzione sostenibile, in armonia con l’ambiente e gli spazi verdi.

Giovanni Lugli, oggi chi si rivolge a lei?

La mia agenzia è in Piazza Cinque Giornate a Milano e tratta immobili di ogni tipo, dall’attico in centro al monolocale in periferia. L’importante è saper proporre la soluzione giusta per valorizzare l’immobile del cliente e posizionarlo sul mercato nella maniera corretta. Sia che si parli di una vendita oppure di una locazione. Il mio interesse è quello di offrire un servizio soddisfacente e duraturo nel tempo in modo da essere referenziato dai clienti stessi. Cosa che si può fare grazie ad una conoscenza approfondita del mercato. Personalmente, dopo 30 anni di attività, conosco a tal punto la città che mi bastano via e numero civico per saper dire di che colore è la facciata o il portone di una casa. Questo per dire che è importante conoscere il territorio e il “sentimento" che lo circonda.

Come ha costruito la sua professionalità?

Facendo tesoro di tutte le esperienze passate e non accontentandomi mai. Ho iniziato a lavorare come agente immobiliare nel 1995, nella centralissima agenzia Punto Casa di via Durini dove ho avuto la fortuna di avere una guida come Paolo Bellini che mi ha insegnato tutti i trucchi del mestiere.  Il resto lo hanno fatto la mia tenacia, l’impegno e un requisito che mi appartiene da sempre: la facilità nell’entrare in contatto con le persone. In tutti questi anni ho continuato a coltivare le relazioni con i clienti e le persone intorno a loro per continuare ad imparare cose nuove e soprattutto approfondire la conoscenza di ambiti e ambienti meno vicini a quelli per me usuali. Devo dire inoltre che la collaborazione con tanti colleghi esperti e l’appartenenza al gruppo l’Immobiliare.com della famiglia Grimaldi contribuisce alla continua costruzione e manutenzione della professionalità di cui mi chiedeva. La formazione continua, poi, è fondamentale. In questo settore ho un asso nella manica: i libri dell’amico GianLuigi Sarzano, coach nel settore immobiliare.

Lei tiene un blog in cui offre suggerimenti su come essere un buon agente immobiliare. Ce ne ricorda qualcuno?

Mettersi in gioco sempre e conquistare la fiducia di chi vuole vendere o affittare. Per conquistare la fiducia, il consiglio è uno solo: essere se stessi, sempre. L’onestà intellettuale vince sempre. Molti iniziano questo mestiere attratti da facili guadagni, ma posso assicurare che senza fatica, passione e professionalità non si va da nessuna parte. Bisogna credere in quello che stai facendo. E bisogna poi – quando serve - saper andare contro corrente, anche correndo qualche rischio.