Milano, continua il fenomeno del caro-casa

Milano, continua il fenomeno del caro-casa

Una città ricca, innovativa e in continuo fermento: Milano è da sempre riconosciuta per la sua anima internazionale, aperta e creativa ma da mesi si sta scontrando con l’altro lato della medaglia. Sebbene Il capoluogo lombardo abbia un reddito medio piuttosto alto, sulla base dei dati forniti dal Ministero dell’Economia e le Finanze (2021), il 60% dei contribuenti dichiara redditi inferiori a 25.000€ l’anno, il 35% inferiori a 15.000€ l’anno. 

Questi sono i primi dati emersi dalle elaborazioni preliminari da parte dell’Osservatorio Casa Affordable (OCA) e presentati ieri durante il seminario “Costi abitativi e città – OCA un osservatorio per qualificare il dibattito sull’affordability a Milano” promosso dal Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL).

Gli studi sulla realtà meneghina

L’Osservatorio Casa Affordable (OCA) di Milano Metropolitana, promosso da CCL, Delta Ecopolis in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano, nasce con l’obiettivo di monitorare le dinamiche di affordability nella città metropolitana di Milano e dare una restituzione annuale, tramite un rapporto presentato ogni anno in primavera, grazie all’attività di ricerca condotta da DAStU, coordinata da Massimo Bricocoli (professore di Politiche Urbane e Housing e direttore DAStU Politecnico di Milano) e da Marco Peverini (assegnista di ricerca DAStU Politecnico di Milano) in collaborazione con il Mapping and Urban Data Lab (MaudLab) e un comitato interdisciplinare e internazionale.  

Milano, continua il fenomeno del caro-casa

I dati parziali presentati durante il convegno dal Prof. Massimo Bricocoli e l’Arch. Marco Peverini hanno fornito una prima panoramica dell’andamento del caro-casa nel capoluogo lombardo, da cui emerge una forte discrepanza tra il valore di compravendita di un’abitazione e il potere di acquisto della maggioranza della popolazione lavorativa. 

I dati FIMAA del 200

Dai dati raccolti da FIMAA nel 2022, se si escludono i valori del centro storico - che sono oltre il doppio rispetto al resto -, la media dei valori di compravendita effettiva nel comune di Milano è stata nel 2021 (per metro quadro commerciale) di 5.268 € sul mercato del nuovo/classe energetica A o B; di 4.122 € sul mercato dell’usato in buone condizioni; di 3.086 € sul mercato dell’usato da ristrutturare.

Quindi, sulla base di questi dati, una persona con un reddito netto di 1.500€ al mese (rappresentativa di circa un quarto dei percettori di reddito a Milano) potrebbe permettersi – mantenendo la rata del mutuo ventennale al 30% del reddito (che viene considerata a livello internazionale come la percentuale equa e sopportabile) e un Loan To Value dell’80% – di acquistare a Milano (escludendo il centro storico) 18mq sul mercato del nuovo/classe energetica A o B; 24mq sul mercato dell’usato in buone condizioni; 31mq sul mercato dell’usato da ristrutturare.

L'emergenza sociale milanese si chiama anche "casa"

Questi valori gettano luce sull’emergenza sociale che sta vivendo la metropoli se comparati al valore complessivo delle compravendite da parte di persone fisiche: secondo i dati forniti dall’ABI ed elaborati dall’Agenzia delle Entrate, nel 2021 nel comune di Milano il 63% delle compravendite è avvenuto con mutuo, con un importo medio per mutuo erogato dal comune pari a 234.000 € per un totale di 3,6 miliardi di euro.

La situazione degli affitti a Milano

Sul fronte affitti, invece, secondi i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, il mercato ha visto dal 2015 al 2021 una crescita nel numero assoluto dei contratti annualmente firmati (da ~40.000 a ~55.000) e una crescita relativa dei contratti transitori, con un aumento dal 17,5% al 24,2%. Al contrario, i contratti a canone concordato ed agevolato-studenti sono rimasti stabili, complessivamente intorno al solo 5% dei nuovi contratti annualmente firmati. 

Nello stesso lasso di tempo, anche i canoni a metro quadro hanno subito una forte crescita con un aumento dei valori del +25/30% registrati nei nuovi contratti a seconda del canale considerato. Infatti, nel 2021 si è registrato un canone medio dei nuovi contratti pari a 148,5 €/mq all’anno sul mercato transitorio (che prevede cioè lo stanziamento da uno a tre anni, escludendo l’affitto di tipo turistico) e 165 €/mq all’anno sul mercato di lungo periodo (oltre tre anni). Ciò si traduce in una media di rispettivamente circa 965 € al mese di solo canone (815 € per il mercato transitorio) per un’abitazione di 70 metri quadri commerciali, includendo i rinnovi e le locazioni di minor valore o realizzate attraverso canali informali e sociali. Ma se si guarda all’offerta “formale” proposta dai portali di compravendita immobiliare, ci si accorge come i valori al metro quadro registrati siano di gran lunga superiori, per 240 €/mq all’anno (cfr. portale Immobiliare.it), con una media di circa 1.400 € al mese per un’abitazione di 70 metri quadri.

“I primi esiti del lavoro di OCA ci dimostrano che la nostra intuizione era giusta. Se la politica e l’imprenditoria non si faranno carico di comprendere le condizioni reali dei milanesi, determinate in primis non solo dal lavoro e dalla sua qualità, ma soprattutto dalla remunerazione dello stesso, unitamente ai costi degli alloggi, Milano non reggerà a lungo nell’essere la città più ambita e attrattiva d’Italia. La giusta misura è il metro per una strategia di lungo periodo. Per questo, grazie anche alla nostra azione di stimolo e d’impresa, Milano potrà tenere assieme l’alto, il medio e il basso. Perpetuando la sua storia e tornando a essere, oltre che attrattiva, anche accogliente” – afferma Alessandro Maggioni, Presidente di CCL.