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Il notaio conferma?
Casa, con il "prezzo valore" imposte sul valore catastale e non su quello di vendita

La normativa sul c.d. “prezzo-valore” costituisce ad oggi uno dei più riusciti meccanismi di collaborazione fiscale tra lo Stato, i notai , nella loro specifica funzione di pubblici ufficiali, ed il cittadino contribuente, che ha a sua disposizione uno strumento particolarmente trasparente che gli consente di realizzare consistenti risparmi d’imposta al momento dell’acquisto di un bene di importanza fondamentale nella tradizione economica e sociale del nostro Paese, quale l’abitazione, principale o secondaria.

La normativa in oggetto (art. 1 comma 497 Legge n. 266/2005 e successive modifiche), fortemente voluta e supportata dal Notariato, che se ne è fatto promotore per oltre un decennio, consente alle persone fisiche di richiedere al notaio, al momento dell’atto di acquisto di un immobile abitativo e/o delle relative pertinenze (cantine, box o posti auto, tettoie), la tassazione del trasferimento immobiliare sulla base del solo “valore catastale” (ovvero la c.d. valutazione automatica che si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per i coefficienti previsti), indipendentemente dal corrispettivo pattuito; con l’evidente effetto di sottrarre legittimamente a tassazione quella porzione del prezzo effettivo pagato che ecceda il suddetto valore catastale. Se si pensa che, anche in un periodo di profonda crisi del mercato immobiliare quale quello attuale, i prezzi di mercato sono mediamente almeno il doppio del valore catastale, ci si rende facilmente conto di quale notevole agevolazione sia posta a disposizione dell’acquirente.

La norma è applicabile ai soli trasferimenti soggetti ad imposta di registro, vale a dire principalmente alle vendite tra privati ed alle cessioni effettuate da imprese a privati in regime di esenzione da IVA,  con esclusione pertanto delle vendite soggette ad IVA, quali quelle in cui venga ceduto dall’impresa un immobile di nuova costruzione o di recente ristrutturazione. Inoltre viene – giustamente – richiesto al contribuente, quasi come contropartita al vantaggio fiscale che gli viene offerto,  un comportamento trasparente che consiste nell’obbligo di dichiarare l’intero prezzo effettivamente pattuito - ferma restando la tassazione sul solo valore catastale; la violazione di tale obbligo è severamente sanzionata pecuniariamente, “disattivando” il meccanismo di tassazione automatica e consentendo all’Erario di calcolare l’imposta (e le relative sanzioni) sull’intero corrispettivo pattuito. Tutto ciò ha consentito da subito l’emersione dei valori reali delle compravendite negli atti di trasferimento (contrariamente alle prassi simulatorie illegittime precedentemente diffuse), e nel lungo periodo consentirà allo Stato di rideterminare i valori delle rendite catastali in misura più aderente ai prezzi di mercato, riducendo così per il futuro l’attuale estrema convenienza fiscale per il contribuente del sistema di tassazione descritto.

Tuttavia, proprio la dichiarazione dell’intero prezzo nell’atto di compravendita, oltre ad essere obbligatoria,  consente all’acquirente di sfruttare appieno ulteriori disposizioni agevolative fiscali (ad esempio in tema di detrazione IRPEF degli interessi passivi del mutuo, ammessa solo nei limiti del prezzo di acquisto dell’immobile), o di usufruire di una tassazione più equa e meno onerosa in materia di plusvalenze IRPEF nell’ipotesi di successiva rivendita  dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto.

In definitiva questo sistema di tassazione consente, a chiunque abbia l’opportunità di valersene, di godere, e per di più a costo zero, di una serie di vantaggi e di agevolazioni tali da rendere totalmente inutile, e sicuramente dannosa, un’eventuale dichiarazione illegittima da parte dell’acquirente, così come è  confermato dall’applicazione pratica ormai quasi decennale della norma negli studi notarili. Un esempio di normativa razionale, facile da applicare e da comprendere, una “best practice” che meriterebbe numerose imitazioni.

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casacompravendite immobiliariprezzo valoreimposteprima casatasse

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