A- A+
Il notaio conferma?
Il notaio conferma?

a cura del Consiglio Nazionale del Notariato

 La disciplina del prestito vitalizio ipotecario (PVI), entrata in vigore lo scorso 6 maggio, consiste in un finanziamento a medio-lungo termine concesso dalla Banca, o altro intermediario finanziario, a persone fisiche di età superiore a 60 anni (la precedente legge poneva un limite minimo di 65 anni), e garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile residenziale (è espressamente vietato che la Banca possa iscrivere ipoteca su più di un immobile). Pertanto il PVI si pone come una possibile alternativa offerta ad una particolare categoria di cittadini, gli over 60 appunto, che per risolvere i loro problemi di liquidità fino ad oggi non avevano praticamente nessun accesso al credito bancario, ma avevano a loro disposizione unicamente il classico strumento della vendita della nuda proprietà dell’immobile, con riserva di usufrutto.

La caratteristica principale del PVI, molto diffuso nei paesi di tradizione giuridica anglosassone, sta nel fatto che il capitale finanziato non viene rimborsato con un normale piano di ammortamento rateale, ma soltanto, integralmente ed in unica soluzione, al verificarsi di determinati presupposti: 1) al momento della morte del soggetto finanziato, oppure anche, prima di tale evento, 2) in occasione della vendita della proprietà o di un diritto reale di godimento sull’immobile ipotecato, oppure 3) al compimento di atti che diminuiscano sensibilmente il valore dell’immobile ipotecato, come la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi. In pratica il soggetto finanziato non deve rimborsare alcunchè alla banca fino a che resta in vita, poiché l’obbligo di rimborso graverà sui suoi eredi, salva l’ipotesi in cui, prima della morte, si verifichino gli eventi eccezionali di cui ai numeri 2) e 3).

Al momento del decesso, gli eredi dovranno rimborsare in unica soluzione il capitale e gli interessi maturati nel tempo (al tasso fisso, variabile o misto previsto dal contratto), capitalizzati annualmente. E’ prevista tuttavia la possibilità che il finanziato si accordi con la banca per rimborsare gradualmente in vita gli interessi e le spese, evitandone così la capitalizzazione annuale, e consentendo ai suoi eredi di dover rimborsare unicamente la somma capitale. In tal caso la banca, in caso di inadempimento da parte del finanziato, non può chiedere la risoluzione del contratto (e quindi la restituzione dell’intero importo dovuto) se non quando il mancato pagamento delle rate non si verifichi almeno sette volte, anche non consecutive. Sono poi previste una serie di cautele per evitare che alla morte del finanziato i suoi eredi si trovino nell’impossibilità di provvedere al rimborso: infatti, se entro 12 mesi dal decesso il finanziamento non sia stato integralmente rimborsato, la banca ha facoltà di vendere l’immobile, senza necessità di dover ricorrere ad un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente.

Se entro altri 12 mesi la vendita non si è perfezionata, il prezzo si riduce del 15% per i successivi 12 mesi, e così via fino a quando l’immobile non viene effettivamente venduto. In alternativa gli eredi, d’accordo con la banca, possono provvedere in proprio alla vendita, purchè si realizzi entro il termine di 12 mesi. Ma cosa accade se, magari a causa di una sfavorevole congiuntura del mercato immobiliare come quella attuale, il prezzo di vendita dell’immobile non copre per intero la somma da rimborsare alla banca tra capitale ed eventuali interessi capitalizzati? Bene, in tal caso gli eredi non rischiano niente (se non la perdita dell’immobile ovviamente), in quanto la norma prevede espressamente che “l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute”.

Quindi il rischio che la vendita si perfezioni ad un prezzo insufficiente al rimborso integrale grava sulla banca. Diversamente, se il prezzo ricavato è superiore all’importo dovuto alla banca, l’eccedenza va riconosciuta in favore degli eredi (c.d. patto marciano, che già oggi la giurisprudenza della Cassazione qualifica come elemento necessario per riconoscere la validità di operazioni analoghe a quelle previste dalla norma in esame). La norma prevede tuttavia un rinvio ad un successivo regolamento da emanarsi entro 3 mesi da parte del MISE, di concerto con l’ABI e le associazioni dei consumatori, per regolare l’offerta dei PVI nel mercato bancario, anche sotto il profilo della trasparenza e della certezza degli obblighi che ne derivano per i consumatori, per cui fino all’emanazione di detto regolamento è facile prevedere che il PVI non possa essere in concreto proposto alla clientela da parte degli Istituti bancari.

Tags:
notaio

in vetrina
Grande Fratello Vip 3, Lory Del Santo nella Casa? Le parole di Scheri

Grande Fratello Vip 3, Lory Del Santo nella Casa? Le parole di Scheri

i più visti
in evidenza
"Mai amato Silvia Provvedi" Su Belen e Moric rivela che...

FABRIZIO CORONA CHOC

"Mai amato Silvia Provvedi"
Su Belen e Moric rivela che...

Zurich Connect

Zurich Connect ti permette di risparmiare sull'assicurazione auto senza compromessi sulla qualità del servizio. Scopri la polizza auto e fai un preventivo

casa, immobiliare
motori
Nuova BMW X4, il SAV coupè dal carattere sportivo

Nuova BMW X4, il SAV coupè dal carattere sportivo

Abiti sartoriali da Uomo, Canali

Dal 1934 Canali realizza raffinati abiti da uomo di alta moda sartoriale. Scopri la nuova collezione Canali.


RICHIEDI ONLINE IL TUO MUTUO
Finalità del mutuo
Importo del mutuo
Euro
Durata del mutuo
anni
in collaborazione con
logo MutuiOnline.it
Testata giornalistica registrata - Direttore responsabile Angelo Maria Perrino - Reg. Trib. di Milano n° 210 dell'11 aprile 1996 - P.I. 11321290154

© 1996 - 2018 Uomini & Affari S.r.l. Tutti i diritti sono riservati

Per la tua pubblicità sul sito: Clicca qui

Contatti

Cookie Policy

Affaritaliani, prima di pubblicare foto, video o testi da internet, compie tutte le opportune verifiche al fine di accertarne il libero regime di circolazione e non violare i diritti di autore o altri diritti esclusivi di terzi. Per segnalare alla redazione eventuali errori nell'uso del materiale riservato, scriveteci a segnalafoto@affaritaliani.it: provvederemo prontamente alla rimozione del materiale lesivo di diritti di terzi.