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Il notaio conferma?
Il notaio conferma? / Separazione o divorzio tra coniugi: decadono le agevolazioni prima casa?

a cura del Consiglio Nazionale del Notariato

L’acquirente di un’abitazione può, in sede di acquisto, chiedere di godere delle agevolazioni prima casa.In questo caso l’imposta di registro è pagata in misura ridotta, in modo che l’aliquota si riduce dal 9% al 2% del valore catastale qualora si acquisti da un privato, o dal 10% al 4% del prezzo convenuto se la vendita è soggetta ad Iva. La normativa prevede tuttavia che l’acquirente decada dai benefici prima casa qualora rivenda l’abitazione prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, salve eccezioni. Tra le eccezioni più frequenti è previsto il riacquisto, entro un anno dalla vendita, di un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Cioè se l’acquirente, entro un anno dalla vendita dell’abitazione, ne acquista un'altra non incorre in decadenza.

Resta da vedere in quali sanzioni incorre il contribuente/acquirente nell’ipotesi di decadenza. 1) Innanzitutto sarà necessario corrispondere l’imposta “risparmiata”. Cioè se era stata pagata un’imposta di registro con aliquota al 2%, essa dovrà essere integrata fino al 9%, e dunque nella misura del 7%. Così se ad esempio l’abitazione aveva un valore catastale di euro 100.000,00, l’imposta era stata pagata nella misura di euro 2.000,00; che ora andranno integrate di euro 7.000,00 così da raggiungere l’aliquota del 9%. Analogamente si deve procedere per l’Iva (che passa dal 4% al 10%, in questo caso però non sul valore catastale ma sul prezzo effettivamente convenuto e dichiarato). 2) Il contribuente deve inoltre pagare una sovrattassa o sanzione amministrativa pari al 30% della maggiore imposta dovuta; nell’esempio fatto avremmo una sovrattassa pari ad Euro 2.100,00. Oltre agli interessi di mora, che andranno calcolati fino al giorno dell’effettivo pagamento.

Cosa accade però nell’ipotesi in cui l’abitazione non venga venduta ad un soggetto estraneo, ma venga trasferita da un coniuge all’altro perché i coniugi così hanno convenuto in sede di separazione o di divorzio? Cioè, cosa accade se in sede di separazione Tizio e Tizia hanno convenuto che lui trasferisca a lei la quota della metà della loro abitazione e quindi evidentemente in questa ipotesi il trasferimento al coniuge (o ex coniuge) non è volontario, ma è eseguito in adempimento di un obbligo? Si verificano, oppure no, i presupposti della decadenza prima casa?

Dopo una serie di sentenze contrastanti tra loro, l’Agenzia delle Entrate, ha espressamente escluso che in tale ipotesi si verifichi la decadenza delle agevolazioni. Pertanto nell’esempio sopra esposto, Tizio potrà trasferire la sua quota dell’abitazione a Tizia, senza dover pagare alcuna maggiore imposta. Anche una sentenza della Cassazione recentissima del febbraio 2014, ha confermato, facendo proprio riferimento alla citata Circolare n. 27/E del 21 giugno 2012 dell'Agenzia delle Entrate, che l’atto di trasferimento a favore del coniuge in sede di adempimento di accordi di separazione non comporta la decadenza dal beneficio. Per cui ad oggi il coniuge, che trasferisce la propria quota all’altro in adempimento di accordi di separazione e divorzio, non incorre nella decadenza dai benefici prima casa, anche in caso di trasferimento avvenuto entro 5 anni dall'acquisto agevolato, e senza alcun obbligo per il coniuge cedente di riacquistare entro un anno un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

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