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Il notaio conferma?
Il trattamento fiscale del rent to buy per le abitazioni

Il contratto di “rent to buy” è stato introdotto nel nostro ordinamento con il Decreto “Sblocca Italia”, D.L. n. 133/2014, che però non ha dettato alcuna normativa sul regime fiscale, per cui nei primi mesi successivi all’entrata in vigore della nuova legge gli operatori sono stati fortemente incerti sul trattamento fiscale da adottare, incertezza che ha nuociuto non poco alla diffusione del nuovo istituto. Tuttavia, nel mese di febbraio 2015 l’Agenzia delle Entrate ha diramato la propria Circolare n. 4/E, che contiene una dettagliata disciplina dei risvolti tributari del contratto in esame, sia dal punto di vista delle imposte indirette (imposta di registro, IVA), sia delle imposte sui redditi.

Per una analitica e dettagliata elencazione di tutte le possibili alternative che si possono verificare, al momento della stipula del contratto di rent to buy ed al momento della conclusione del successivo eventuale contratto di vendita immobiliare, non si può che rinviare alla dodicesima Guida per il cittadino: “il rent to buy ed altri modi per comprare casa”, pubblicata nel dicembre 2015 dal Consiglio Nazionale del Notariato, in collaborazione con le principali associazioni del consumatori, disponibile sul sito www.notariato.it.

In questa sede basterà evidenziare che la scelta di fondo effettuata dall’AE è stata quella di sottoporre il contratto ad una disciplina risultante dalla combinazione del trattamento fiscale della locazione e del contratto preliminare di compravendita, anche se giuridicamente è stato chiarito che il “rent to buy”  è in realtà un contratto tipico con proprie caratteristiche, non una semplice “fusione” di due contratti collegati.

Nello specifico:
1) Qualora il concedente sia un privato, la parte dei canoni imputata ad affitto sarà soggetta  all’imposta di registro dovuta per le locazioni (quasi sempre il 2%), e la parte imputata al prezzo di vendita, per l’intera durata del contratto, sarà sottoposta da subito all’imposta di registro prevista sugli acconti di prezzo in un contratto preliminare  (aliquota 3%: detta imposta potrà essere detratta dall’imposta di registro dovuta al momento della stipula del contratto definitivo di vendita, ma qualora la vendita non abbia luogo non potrà essere chiesta a rimborso).

2) Anche qualora il concedente sia un’impresa, e l’immobile sia un’abitazione e/o sua pertinenza,  le due “quote” di canone saranno  sottoposte al medesimo trattamento di cui sopra, trattandosi di operazioni normalmente esenti da IVA.

3) Nel caso in cui il concedente sia l’impresa costruttrice dell’immobile, potrà optare per l’imposizione IVA sia della quota/affitto (aliquota 10%) che della quota/prezzo del canone (aliquota 4, 10 o 22%, a seconda che si tratti o meno di “prima casa” o di abitazioni “di lusso”. Ovviamente l’IVA pagata sugli acconti sarà detratta da quella dovuta sul prezzo di vendita finale). Se all’epoca in cui sia prevista l’eventuale vendita finale dell’immobile da parte del costruttore la costruzione è stata ultimata da meno di 5 anni, l’IVA sulla quota/prezzo sarà obbligatoria e non su opzione del concedente. In tutti i casi in cui si applica l’IVA, l’imposta di registro sul contratto di rent to buy sarà dovuta in misura fissa di € 200.

Mancato acquisto finale da parte del conduttore:
E’ importante anche notare che la Circolare affronta il caso del mancato esercizio del diritto di opzione da parte del conduttore:

1) Si è già detto che in caso di concedente privato non si ha alcun diritto al rimborso dell’imposta di registro già pagata sulla quota/prezzo dei canoni, anche in caso di totale o parziale restituzione al conduttore di tali somme; ai fini dell’IRPEF invece, qualora il concedente non sia tenuto contrattualmente alla restituzione al conduttore dell’intera quota/prezzo, la parte di detta quota che venga trattenuta dal concedente costituisce per quest’ultimo un reddito diverso, tassabile ex art. 67 TUIR.

2) Qualora il concedente sia un’impresa, e sia previsto in contratto che in caso di mancato esercizio del diritto di opzione da parte del conduttore la restituzione della quota/prezzo non sia integrale, la parte trattenuta dal concedente costituisce un corrispettivo per l’esercizio del diritto di opzione, e va fatturata con IVA 22%, mentre dal punto di vista delle imposte dirette concorre alla formazione del reddito d’impresa del concedente.

Per le ulteriori ipotesi previste dalla Circolare in relazione all’inadempimento del concedente o del conduttore, e per mancanza di spazio, si rinvia ancora una volta alla Guida per il cittadino pubblicata dal Consiglio Nazionale del Notariato.

 

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