Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte.
Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it
PRIMO QUESITO
La mia ex convivente ha acquistato nel 2005 un appartamento poi messo a reddito utilizzando soldi usciti tutti dal c/c cointestato, l'appartamento l'ha intestato solo a lei e adesso incassa l'affitto. Tenga presente che ha speso circa 160.000 euro e che 105.000 le erano stati regalati dai suoi genitori , senza un atto di donazione, e versati poi sul c/c cointestato. Vorrei sapere se in un caso del genere posso chiederle la restituzione del 50% della somma complessiva usata per l'acquisto dell'appartamento; è vero che non essendoci un atto di donazione, tutti i soldi che entrano nel c/c comune sono di entrambi? La ringrazio per l'attenzione e le porgo cordiali saluti.
I soldi in un c/c cointestato si presumono comuni fino a prova contraria. Perciò se la sua ex convivente dimostra che i soldi erano suoi (perché se li era guadagnati o li aveva ricevuti dai genitori,come già lei stesso afferma), lei non avrà alcun diritto di chiedere il 50% del denaro prelevato dal conto corrente cointestato per l’acquisto della casa. Se però lei avesse contribuito all’acquisto della casa con una certa somma prelevata dal vostro c/c, potrà chiedere alla sua ex convivente il rimborso di tale somma, maggiorata degli interessi legali.
SECONDO QUESITO
Buongiorno, mi chiamo Anna, vorrei avere un'idea su quali sono i miei diritti a proposito di un'eventuale eredita' immobiliare. Mia madre vedova ha deciso di comprare casa insieme a mio fratello che è single,senza figli. Le è stato consigliato di dare la proprieta' a mio fratello insieme a mia sorella,tenendosi l'usufrutto della casa. Io resto pertanto esclusa dal ricavato della vendita della casa in futuro in questa situazione. Vorrei sapere se posso oppormi e se ho qualche voce in capitolo. Mia mamma lo ha deciso perche' qualche anno fa mi ha prestato dei soldi per aiutami a comprare casa (che divido al 50% della proprieta' con il mio convivente), per cui ritiene che io sia gia' liquidata, ma non è cosi' in quanto il valore di vendita della casa che intende acquistare diviso per i miei fratelli, sara' piu' alto della cifra che mi ha dato. Se fosse possibile avere una risposta anche sintetica con qualche riferimento ad articoli del Codice Civile, ve ne sarei molto grata. Cordiali saluti. Anna
Sua madre può comprare la casa intestando a se stessa l’usufrutto e la nuda proprietà ai suoi fratelli. In tal modo sua mamma effettua una donazione “indiretta” ai suoi fratelli. Così come fece a suo favore una donazione “indiretta” della casa quando le diede i soldi per comprarla. Perciò finché sua madre è viva, lei non può né opporsi , né vantare alcun diritto. Lei però alla morte della mamma, così come i suoi fratelli, avrà diritto per legge (art. 536 cod. civ.) ad una quota dell’eredità della mamma (c.d. quota di legittima o riserva), salvo che lei abbia già ricevuto quanto le spetta attraverso la donazione “indiretta” della casa. A tal fine si dovrà formare un’unica massa composta dei beni lasciati e donati (anche indirettamente) da sua mamma, tenendo conto che il valore dei beni va determinato con riferimento al momento della morte (art. 556 cod. civ.). Su tale base si calcolerà il valore delle quote di legittima spettanti a chi ha diritto, e quindi anche a lei. E solo se il valore della casa che ha ricevuto per donazione (conteggiato, come ho già detto, al momento della morte) fosse inferiore al valore della quota che le spetta per legge , lei potrà rivolgersi al tribunale per ottenere la sua parte (art. 553 ss. cod. civ.). Ciò quindi potrà essere fatto solo dopo la morte della sua mamma ed entro il termine di dieci anni.
TERZO QUESITO
Sono proprietaria di un appartamento al 50% con il mio ex ragazzo. Rogitato nell’aprile 2007 e con residenza entrambi Novembre 2007. La storia è finita e il mio ex vuole ritirare il mio 50%. Io vorrei venderlo al prezzo di acquisto, ma il notaio non è d’accordo e vuole dichiarare il prezzo maggiorato del 30%. Domanda: La ritiene una cosa corretta in due anni aumentarla del 30%? Devo pagare plusvalenza sul 30% che vorrebbe dichiarare? Cordiali saluti, Ale
Per legge non rientra tra le competenze del notaio valutare gli immobili, perciò non sono in grado di dirle se è corretto che la sua casa abbia avuto un incremento di valore del 30%. Probabilmente il suo notaio di fiducia, conoscendo la situazione concreta, le ha voluto dire di dichiarare in atto il prezzo effettivo della vendita, perché è questo che per legge va dichiarato, a prescindere da quanto era stato dichiarato nell’atto di acquisto. Certamente non le ha voluto dire a quale prezzo vendere: ognuno è libero di vendere al prezzo che vuole un suo bene, a prescindere dal valore di mercato del bene. Tra l’altro l’entità del prezzo non cambia nulla dal punto di vista fiscale: in quanto nel suo caso si applica la c.d. regola del prezzo-valore, per cui le imposte vanno pagate sulla base della rendita catastale e non in base al prezzo dichiarato.
Quanto alla plusvalenza, se lei (o i suoi familiari) è andata ad abitare nella casa in questione, non si è realizzata e quindi non c’è nulla da pagare a tale titolo.
Piuttosto, tenga presente che, se ha acquistato fruendo delle agevolazioni per la prima casa, con la vendita della sua quota prima che siano passati cinque anni si vedrà revocare le agevolazioni, a meno che, entro un anno dalla vendita, non acquisti un'altra prima casa, anche solo per una quota.
QUARTO QUESITO
Gentile redazione, i miei genitori possiedono una casa di proprietà alla loro morte vorrebbero lasciare l'immobile non ai tre figli legittimi ma direttamente ai loro nipoti. E' possibile farlo e soprattutto quale e' la procedura corretta per non avere problemi di eredità ?
La legge riserva ai figli una quota di eredità dei genitori (c.d. quota di legittima o riserva).
Se però i suoi genitori fanno testamento lasciando l’immobile (che costituisce tutta l’eredità) ai nipoti, saranno solo i figli a poter agire in giudizio, dopo la morte dei genitori, per chiedere la loro parte (con la c.d. azione di riduzione). E potranno farlo entro il termine di dieci anni dalla morte dei genitori stessi. Perciò se (sempre dopo la morte dei genitori) i figli non impugneranno il testamento, o addirittura accetteranno le disposizioni del testamento rinunciando a far valere i loro diritti, il testamento conserverà i suoi effetti e nessuno potrà contestare il lascito dell’immobile ai nipoti.
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