Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte.
Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it
PRIMO QUESITO
Ho una casa con il solaio in comune con il mio vicino. Questo solaio come la casa erano di mio nonno e suo fratello entrambe deceduti. Il problema è che non vi è un atto notarile ma solo verbale tra i due fratelli per l'eredità dividere il solaio a metà (in parti uguali). Nel 1996 abbiamo fatto il catasto del solaio in accordo con i vicini e successivamente è stato costruito nella mia metà un appartamento... oggi a distanza di 13 anni i figli dei vicini dichiarano che vogliono essere risarciti poichè secondo un loro catasto del 1992 il solaio sarebbe di dimensioni maggiori per loro...
Premetto che ora le misure sono perfette metà esatta per entrambe...
Come devo procedere?
Solo il solaio è senza atto notarile,e il loro catasto non rispetta le volontà dei due fratelli, lo testimonia il fatto che i figli stanno facendo questo casino dalla morte del padre, che era a conoscenza della volontà dei fratelli...
Quanto vale un catasto senza atto notarile?
Come dovrebbe essere diviso il solaio.
La divisione ha valore per i terzi solo se formalizzata con atto notarile, mentre per le parti e loro eredi può essere sufficiente una scrittura privata.
Il catasto è solo una dichiarazione di parte valida ai fini fiscali, ma può avere in parte valore di prova se accettato dalle parti.
Se il solaio era originariamente comune, andrebbe comunque diviso in proporzione alle quote millesimali possedute dalle parti.
In mancanza di atto notarile di divisione il solaio resta comune, compresa la parte ristrutturata. E' quindi necessario procedere al più presto a tale atto.
SECONDO QUESITO
I miei genitori possiedono un appartamento, vorrei sapere quando i genitori non ci saranno più come trovare un accordo con i miei fratelli.
Esempio, loro due vogliano tenerlo io vorrei vendere .
In caso di comunione ereditaria le parti possono giungere ad un accordo amichevole sulla divisione dei beni o sulla vendita degli stessi, anche ad uno dei coeredi.
Se non c'è accordo fra le parti, è solo possibile chiedere la divisione in via giudiziale ed eventualmente arrivare ad una transazione in corso di causa, come spesso avviene.
TERZO QUESITO
Sono proprietaria di un appartamento prestigioso per la location in cui viviamo mio marito ed io. Abbiamo un unico figlio. In caso di mia morte vorrei tutelare ulteriormente mio marito nei confronti di mio figlio inaffidabile.
- Oltre a lasciargli in eredità, tramite testamento olografo, la quota legittima e la q. disponibile, Posso lasciargli anche l'usufrutto affinchè, in caso di necessità il mio coniuge possa affittare l'appartamento (senza il consenso del colegittimario figlio) e ricavare reddito per vivere?
- A quale altro mezzo o prassi legale potrei ricorrere, anche io vivente, per tutelare al massimo il mio coniuge affinchè un domani, io estinta, sia autonomo nella gestione e nell'uso dell'appartamento?
La quota di legittima dei figli deve essere libera da pesi o vincoli, fatta eccezione per il diritto di abitazione del coniuge superstite.
Tale diritto consente al coniuge di poter abitare nella casa coniugale senza dover pagare un canone di affitto al figlio, ma non si estende alla possibilità di affittare l'appartamento.
E' possibile, nel caso in esame, tutelare l'interesse del coniuge attribuendogli anche l'usufrutto sulla quota dei figli, ma solo nel caso in cui nell'asse ereditario vi siano altri beni sufficienti a soddisfare la quota di legittima.
QUARTO QUESITO
Dal 1987 possiedo casa abitazione acquistata senza mutuo. Qualora dovessi acquistare nuova abitazione (nella stessa località) ponendo in vendita la precedente e contrarre mutuo prima della avvenuta alienazione, potrei usufruire comunque della detrazione IRPEF sugli interessi? E l'imposta da pagare sarà al 3% o al 10%? Nell'ipotesi (per me) peggiore, non esiste altra soluzione che procedere alla vendita prima dell'acquisto? Il mio timore é che la nuova abitazione possa, allora, non essere più disponibile. Se stipulo compromesso prima della vendita e il rogito successivamente, posso considerare la nuova prima casa con i benefici conseguenti?
L'unica soluzione è l'ultima prevista: occorre stipulare la promessa di vendita per l'acquisto della nuova abitazione, quindi procedere all'atto di vendita dell'abitazione attuale ed infine stipulare l'atto di acquisto della nuova abitazione.
Solo in tal caso si potrà usufruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa (aliquota di registro al 3%, imposta sostitutiva sul mutuo dello 0,25%, eventuale credito d'imposta pari all'imposta pagata per l'acquisto del 1987).
QUINTO QUESITO
Sono sposato, non abbiamo figli, comunione dei beni. Come fare in caso di decesso a lasciare tutto a mia moglie o viceversa senza che i miei fratelli possano pretendere qualcosa?
E' necessario redigere un testamento - olografo o pubblico - che istituisca il coniuge quale erede universale.
Il testamento pubblico viene redatto da notaio alla presenza di due testimoni, mentre il testamento olografo deve essere scritto tutto di pugno del disponente, datato e sottoscritto.
SESTO QUESITO
Buongiorno, mia suocera e mio marito possiedono (50% ciascuno) una casa. Mia suocera ha effettuato la voltura del suo 50% alla figlia, senza consultare mio marito. (la proprietà non è mai stata divisa, nemmeno sulle planimetrie). All'uscita dello studio notarile l'assegno relativo al compenso pattuito per la voltura è stato stracciato. La voltura è stata depositata, e ora agli atti catastali mia cognata e mio marito risultano proprietari al 50% ciascuno dell'immobile Come posso agire affinchè questo atto venga invalidato, essendo un falso?
La "falsa voltura" di cui parla la domanda mi sembra in realtà essere una vendita simulata, cioè una vendita che in realtà nasconde una donazione, poichè il prezzo non è stato realmente pagato.
La simulazione può essere riconosciuta solo per via giudiziale ma, se vi sono i requisiti di forma (atto pubblico con testimoni) il negozio varrà ancora come donazione. In ogni caso suo marito potrà agire per far valere i propri diritti di legittima solo dopo la morte della suocera.
SETTIMO QUESITO
Buongiorno, vi scrivo per porvi alcuni quesiti in merito alla donazione di un'attività commerciale.
Io lavoro da alcuni anni nel negozio di abbigliamento di mia mamma come coadiuvante; ora mia madre vorrebbe ritirarsi dall'attività donando a me e mia sorella (che non lavora nel negozio) l'attività.
- E' possibile che la donazione venga fatta solo a me, essendo io l'unica presente in negozio?
- Sarebbe più opportuno effettuare la donazione ad entrambe le figlie?
- In tal caso io e mia sorella dovremmo costituire una società o questa può essere fatta in un secondo tempo, considerato che siamo ormai a fine anno?
- Esiste una soluzione alternativa alla donazione dato che questa comporterebbe complicazioni nel caso di futura vendita dell'attività?
E' possibile fare la donazione dell'azienda ad uno solo dei figli, prevedendo però una compensazione in danaro agli altri per garantire il rispetto della legittima.
La donazione ad entrambe le figlie costituisce comunque società di fatto che va regolarizzata.
Una possibile alternativa è il conferimento dell'azienda in una società costituita fra madre e figlie e successiva donazione della quota della madre alle figlie.
OTTAVO QUESITO
Divenuto, da poco tempo e tramite asta giudiziaria, proprietario di 49/84 di 2 subalterni su 3 di particella immobiliare (piccolo rudere montano classificato A6), sono in accordi con i proprietari (coniugi) per l'acquisto dei restanti 35/84 da loro detenuti, proprietà che esercitano continuamente da più di 10 anni (testimoniata da varie persone del paese).
Il problema è sul terzo subalterno, in quanto 12/14 sono di proprietà di persone (6 sorelle) ormai defunte, mentre soltanto 2/14 sono di proprietà dei suddetti coniugi.
La domanda è: come possiamo effettuare la compravendita (di tutte le proprietà dei coniugi sui 3 subalterni) e allo stesso tempo effettuare l'usucapione dei 12/14 del solo terzo subalterno?
E', in sostanza, possibile formalizzare il tutto in un unico atto notarile?
L'usucapione matura per il solo decorrere del tempo, ma deve essere accertata giudizialmente. Quindi prima di procedere all'acquisto occorre che i venditori ottengano una sentenza dal Tribunale competente che verifichi l'avvenuta usucapione.
Solo successivamente sarà possibile procedere all'atto di acquisto.
NONO QUESITO
Le scrivo per avere informazioni in merito ad una vendita di un appezzamento di terreno di bosco ceduo ereditato di un valore modesto, considerato che sono venuto a conoscenza sulla possibilità di cederlo senza fare spendere all'acquirente le spese notarili ma con atto tra privati, avrei bisogno di conoscere la procedura è se comunque la cosa è fattibile.
Perchè la compravendita di un immobile sia trascrivibile e quindi valida nei confronti di tutti deve sempre essere effettuata con atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata da notaio.
La semplice scrittura privata ha valore solo fra le parti che la sottoscrivono.
DECIMO QUESITO
Salve, ho una zia molto malata. Essendo vedova e senza figli ne genitori, sono a conoscenza del fatto che, in assenza testamento, tutti i suoi beni verrebbero ereditati dai fratelli. La zia ha due fratelli: mia madre (vivente) ed un altro zio che non è più fra noi. La mia domanda è: i beni della zia verrebbero ereditati solo da mia madre oppure entrano in gioco i nipoti (figli del fratello defunto)?
In assenza di testamento i beni verranno ereditati per il 50% dalla sorella ancora viva e per il 50% dai figli del fratello defunto.
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