A- A+
Il notaio conferma?
Mutui, casa alle banche dopo 18 rate non pagate
<b>CHI PAGA IMU E TASI</b>: L'imposta municipale deve essere corrisposta dai proprietari di seconde case e di prime case di lusso (A/1, A/8 e A/9). Si considera abitazione principale, la casa utilizzata come dimora abituale dal possessore e dal proprio nucleo familiare a condizione che vi risiedano anagraficamente. Oltre alla prima casa, sono esenti dal pagamento Imu anche i terreni agricoli per imprenditori agricoli e coltivatori diretti e tutti i terreni che si trovano in comuni montani. La Tasi deve essere corrisposta per prima e seconda casa. Nel caso di casa in affitto l'imposta deve essere divisa tra proprietario e in una percentuale tra il 10 e il 30% dall'inquilino

E' legge la norma che trasferisce alla banca l'immobile dopo 18 mensilità non pagate

E’ stato pubblicato sulla G.U. del 20 maggio 2016 il D. Lgs. 21 aprile 2016 n. 72 che recepisce nel nostro ordinamento la Direttiva 2014/17/UE in materia di offerta di contratti di credito immobiliare ai consumatori.
Nell’ambito di tale normativa, all'art. 120 quinquiesdecies, commi 3 e 4, del T.U.B. è stata introdotta la norma che, innovando la disciplina relativa all’inadempimento del consumatore, ha suscitato perplessità ed obiezioni sulla stampa specializzata sin dai lavori preparatori, tanto da essere largamente emendata ed “edulcorata” rispetto alla versione originaria.
Bisogna innanzi tutto far notare che per queste discusse disposizioni l’art. 3 del Decreto prevede un’entrata in vigore differita rispetto al resto del Decreto medesimo, in quanto dovranno essere prima emanate le disposizioni d’attuazione a cura del MISE, di concerto con il Ministero di Giustizia e sentita la Banca d’Italia, entro 180 giorni dall’1 luglio 2016, e le norme di cui ai commi 3 e 4 sopra citati entreranno in vigore solo 60 giorni dopo l’emanazione di dette disposizioni. Pertanto potrebbe doversi attendere sino a marzo 2017 per assistere all’applicazione concreta della normativa in parola.
E’ previsto che, fermo restando l’impossibilità del trasferimento automatico dell’immobile in garanzia a favore delle Banca in caso di inadempimento del consumatore,  le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, solo al momento della conclusione del contratto medesimo e non con accordo successivo, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l'estinzione dell'intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito o l'ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.
Se il valore dell'immobile come stimato dal perito o l'ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all'eccedenza.
A tutela del consumatore è fatto espressamente divieto al finanziatore di condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della suddetta clausola ed il consumatore deve essere assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza. La clausola in esame non può essere inoltre inserita nei contratti che prevedono la surrogazione nell’ipoteca di cui all’art. 120-quater TUB.
La procedura di restituzione, trasferimento o vendita del bene può iniziare solo dopo il mancato pagamento di almeno diciotto rate mensili (ovviamente se la periodicità di pagamento delle rate fosse diversa, basterebbe l’inadempimento di un numero di rate corrispondente allo stesso periodo di tempo: nove rate bimestrali, sei trimestrali etc.). Il pagamento della rata si considera mancato qualora siano decorsi inutilmente almeno 180 giorni dalla scadenza.
Il valore del bene immobile oggetto della garanzia deve essere stimato con una perizia successiva all'inadempimento, da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato accordo, nominato dal Presidente del Tribunale.
Pertanto, qualora nel contratto di credito sia inserita la clausola prevista dalla norma in esame, in caso di mancato pagamento di almeno diciotto mensilità del finanziamento, si possano verificare tre ipotesi alternative (che dovranno essere dettagliatamente disciplinate in contratto, in conformità a quanto sarà disposto nelle future disposizioni di attuazione):
1) l’immobile viene restituito alla Banca (tale ipotesi sembra far riferimento a finanziamenti in cui l’immobile sia già di proprietà della Banca, ad esempio qualora la clausola sia inserita in un contratto di leasing abitativo, quale introdotto dalla Legge di Stabilità 2016)
2) l’immobile viene trasferito in proprietà alla Banca, che provvede successivamente a venderlo come bene proprio
3) l’immobile resta provvisoriamente di proprietà del consumatore inadempiente, con facoltà alla Banca di venderlo a terzi trattenendo il prezzo ricavato (per intero qualora il prezzo sia pari o inferiore al debito del consumatore, con obbligo di restituire al consumatore l’eccedenza qualora il prezzo ricavato sia superiore al debito di quest’ultimo verso la Banca).
Nei primi due casi, il consumatore inadempiente è liberato dal suo debito nel momento stesso in cui la Banca, dopo aver fatto effettuare la perizia di stima dell’immobile da parte del tecnico indipendente, dichiari di voler profittare della clausola, rientrando così in possesso dell’immobile nel primo caso o acquistandone la proprietà nel secondo. In tali ipotesi il valore di riferimento, ai fini dell’eventuale restituzione al consumatore dell’eccedenza rispetto al credito garantito, sarà costituito da quello risultante dalla stima del perito. Nel terzo caso invece, l’estinzione del debito si avrà solo al momento successivo in cui la Banca, esercitando la propria facoltà di vendere l’immobile che nel frattempo è rimasto di proprietà del consumatore, lo trasferisca a terzi facendo proprio il prezzo ricavato (per intero o in parte, come sopra specificato)
Ancora una volta, quindi - e con una procedura singolarmente identica a quella prevista dalla nuova normativa sul prestito vitalizio ipotecario, potendosi ormai definire una tendenza legislativa - la riforma va incontro alle richieste provenienti dal mondo bancario, consentendo all’istituto finanziatore, in caso di inadempimento del soggetto finanziato, di “saltare” le lungaggini giudiziarie della procedura esecutiva immobiliare, e di gestire privatamente il recupero del proprio credito, acquistando direttamente la proprietà del bene o vendendolo sul mercato come se fosse cosa propria. Quale contropartita di tale libertà di movimento concessa alla Banca, il consumatore ha l’unico, anche se non indifferente, vantaggio di vedere integralmente estinto il proprio debito anche se il valore dell’immobile al tempo dell’inadempimento o il prezzo ricavato dalla vendita siano inferiori al debito stesso. La nuova normativa, inoltre, affida sostanzialmente la tutela del consumatore al cosiddetto "patto marciano", cioè al meccanismo, più volte ritenuto valido anche dalla Corte di Cassazione, dato dalla combinazione
-    della stima indipendente dell’immobile effettuata successivamente all’inadempimento e
-    dell’obbligo del creditore di restituire al debitore l’eventuale eccedenza rispetto al credito garantito: a differenza del patto commissorio, vietato dall'art. 2744 c.c., l’applicazione del patto marciano non determina alcuna sproporzione tra l'entità del debito e il valore del bene dato in garanzia.
Da notare infine che l’intervento del notaio nella conclusione dei contratti di credito immobiliare ai consumatori, che per loro natura sono sempre soggetti a pubblicità nei Registri Immobiliari, rende probabilmente superflua la figura del consulente prevista dalla norma: il notaio, per sua natura professionista indipendente e super partes, già svolge quotidianamente attività di consulenza, anche precontrattuale, particolarmente nei confronti dei “contraenti deboli” quali i consumatori, e tale consulenza non comporta oneri aggiuntivi per il consumatore, in quanto rientra tra gli obblighi del notaio finalizzati alla conclusione del contratto.

 

Commenti

    Tags:
    mutuocasa

    in vetrina
    Cristiano Ronaldo, proposta di matrimonio a Georgina Rodriguez: ecco l'anello

    Cristiano Ronaldo, proposta di matrimonio a Georgina Rodriguez: ecco l'anello

    i più visti
    in evidenza
    Nuovo testo per il "Padre Nostro" Cambia il passo sulla tentazione

    Chiesa

    Nuovo testo per il "Padre Nostro"
    Cambia il passo sulla tentazione

    Zurich Connect

    Zurich Connect ti permette di risparmiare sull'assicurazione auto senza compromessi sulla qualità del servizio. Scopri la polizza auto e fai un preventivo

    casa, immobiliare
    motori
    Mercedes Classe E All-Terrain 4x4 al quadrato un esemplare unico

    Mercedes Classe E All-Terrain 4x4 al quadrato un esemplare unico

    Abiti sartoriali da Uomo, Canali

    Dal 1934 Canali realizza raffinati abiti da uomo di alta moda sartoriale. Scopri la nuova collezione Canali.


    RICHIEDI ONLINE IL TUO MUTUO
    Finalità del mutuo
    Importo del mutuo
    Euro
    Durata del mutuo
    anni
    in collaborazione con
    logo MutuiOnline.it
    Testata giornalistica registrata - Direttore responsabile Angelo Maria Perrino - Reg. Trib. di Milano n° 210 dell'11 aprile 1996 - P.I. 11321290154

    © 1996 - 2018 Uomini & Affari S.r.l. Tutti i diritti sono riservati

    Per la tua pubblicità sul sito: Clicca qui

    Contatti

    Cookie Policy

    Affaritaliani, prima di pubblicare foto, video o testi da internet, compie tutte le opportune verifiche al fine di accertarne il libero regime di circolazione e non violare i diritti di autore o altri diritti esclusivi di terzi. Per segnalare alla redazione eventuali errori nell'uso del materiale riservato, scriveteci a segnalafoto@affaritaliani.it: provvederemo prontamente alla rimozione del materiale lesivo di diritti di terzi.