Vita di Condominio

di Gaetano Bux

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Vita di Condominio
Condominio

Nuova puntata della rubrica di Affaritaliani.it "Vita di Condominio", uno spazio a cura dello studio legale Gaetano Bux di Bari (studiolegalebux@libero.it) che risponderà a tutti i vostri quesiti in materia di diritto immobiliare e delle locazioni. Per orientarsi nel difficile mondo delle cause condiminiali scrivete a vitadicondominio@affaritaliani.it

 

QUESITO 1

Egregio Avvocato, Le pongo il seguente quesito: abito in un condominio dove due condomini hanno, senza chiedere niente a nessuno, imbiancato la parete comune della facciata  sul loro balcone, chiaramente anche se hanno cercato di farlo con lo stesso colore si vede la differenza. Le chiedo, potevano fare questo e se non potevano cosa si può fare adesso? Possiamo chiedere che rifacciano tutta la facciata? Grazie per la risposta, Sergio Guggiari.

RISPOSTA:

Ovviamente l’omessa  autorizzazione da parte della maggioranza dei condomini, determina   l’illegittimità dell’intervento effettuato , anche perché come Lei mi evidenzia, la pitturazione altera l’aspetto decorativo della facciata condominiale . A questo punto riterrei che poteste avviare un’azione di risarcimento danni (pari al  costo necessario per il rifacimento della intera facciata) sempre laddove la stessa non abbisognava di alcun intervento manutentivo, in quanto  principio generale comunque è che non Vi  potrà mai essere riconosciuto un ingiusto arricchimento.

 

QUESITO 2

Buonasera,

ho un attività commerciale e i locali dove la svolgo sono in affitto.

Come risaputo in base alla metratura del negozio, per poter rilasciare la licenza il comune ha bisogno di individuare i parcheggi pertinenziali dei locali.

Al mio locale, il costruttore che è anche il locatore li ha posizionati su un suolo di sua proprietà.

A parte le spese che riguardano una normale manutenzione (sgombero neve), io non credo di avere niente altro da pagare.

Per motivi, suoi personali e per far funzionare le altre attività sprovviste di pertinenziali, la società che affitta a me il locale in regola ,si è vista costretta ad affittare lei stessa un'area comunale dove collocare temporaneamente i propri pertinenziali e poter quindi aprire le attività.

Fin qui tutto bene, se non fosse che la stessa pretende che in percentuale anche io paghi in proporzione alle mie metrature e per il numero dei parcheggi di competenza parte dei costi che riguardano solo loro poiché io per aprire sono sempre stata in regola senza il bisogno di dover affittare niente dal Comune.

Secondo voi devo pagare questo doppio onere?

E poi perché, se i 5 parcheggi sono legati alla mia attività, per quale motivo io non posso ne delimitarli ne sapere dei tredici totali quali sono effettivamente i miei????  Questo sempre a detta dell'amministratore naturalmente.

Se voleste aiutarmi ve ne sarei infinitamente grata.

Raffaella

RISPOSTA:

Anche se non è molto chiaro il quesito, ritengo che Ella non è tenuta minimamente a contribuire ai costi di affitto di altra area destinata a parcheggi pertinenziali sostenuti dal Suo locatore, in quanto presuppongo che nel contratto di locazione con lei stipulato da questi,  vi sia espressa previsione del locale con pertinenziali aree di parcheggio e le relative dimensioni. Dalla seconda domanda  ho compreso che dette aree non sono state individuate numericamente e nemmeno delimitate , ma  tale richiesta potrà essere solo formulata dal proprietario all’amministrazione condominiale e non da Lei  quale conduttore dei locali commerciali. Grazie avv. Gaetano Bux 

 

QUESITO 3

Sono titolare di una ditta edile che ha eseguito lavori ad un condominio, dopo il pagamento dell’acconto e di alcuni S.A.L. (stato avanzamento lavori)  ad oggi non mi è stato versato  l’intero dovuto in contratto. L’amministratore mi riferisce che alcuni condomini sono morosi che  sono in corso azioni per il recupero pertanto non mi può saldare il mio credito. Il mio  avvocato mi ha riferito di aver  ottenuto un decreto ingiuntivo  provvisoriamente esecutivo e quindi ha notificato anche il precetto, ad oggi, nonostante siano scaduti i termini per l’impugnazione il condominio, non ha provveduto a pagare, domanda: cosa potrà pignorare  l’avvocato ???  Luca da Firenze .

RISPOSTA:

Innanzi tutto, visto che Lei ha già conferito mandato ad un legale, perché non ha rivolto a questi la domanda ? Oppure non La convince la risposta del Suo legale e vorrebbe da me una conferma? In ogni caso visto che il suo problema è molto comune e di interesse generale provo a risponderLe, in termini  molto semplici,  nella speranza di essere chiaro :  

Preventivamente consiglio (a questo punto al Suo legale) , di verificare i dati del c/c bancario o postale intestato all'amministrazione condominiale , tanto potrà sicuramente risultare dai precedenti pagamenti effettuati alla ditta Sua assistita, considerato che i pagamenti oltre certi importi dovranno avvenire o con bonifici o con assegni non trasferibili, in ogni caso mai in contanti,  quindi:  1) pignoramento presso terzi  - istituto bancario o ufficio postale ; 2)  Se la giacenza sul conto non dovesse essere sufficiente (cosa probabile) richiedere il pignoramento dei beni intestati all’amministrazione condominiale per esempio locale in condominio o addirittura ascensore ( ma questo ultimo procedimento ha lo scopo solo intimidatorio e comunque lo sconsiglio considerata la difficoltà alla fine di vendere il relativo impianto e il pericolo di subire un 700 cpc  (procedimento d’urgenza) da parte del solito condomino che abita al piano alto che lamenta problemi di salute). Resta infine il pignoramento in danno dei condomini. Sul punto la giurisprudenza è stata molto oscillante in ordine alla responsabilità solidale o parziaria dei condomini verso le obbligazioni assunte dal condominio. Con sentenza della Cass. sez. Un. del 2008 è passata la tesi, da molti non condivisa della responsabilità parziaria. Pertanto in forza di questo orientamento sarà necessario avviare tante procedure esecutive quanti sono i condomini ed aggredire esecutivamente,  in base al valore millesimale di proprietà . Anche se questo orientamento sta subendo una nuova inversione di marcia ( cfr. Corte di Appello di Roma 2011)  laddove invece è ritornato il vecchio principio della solidarietà dei condomini (uno risponde per tutti) . In conclusione ed operativamente si dovrà chiedere  il pignoramento contro l'amministrazione condominiale, (se si dovesse escludere il pignoramento presso terzi), l'amministratore in detta sede dovrà comunicare per legge quali sono i beni di proprietà del condominio, in difetto dovrà comunicare i nominativi dei condomini e le relative quote millesimali. Quindi,  come ultima spiaggia, sarà necessario avviare tante procedure quanti sono i condomini. (Buon per il Suo avvocato!!!)  Avv. Gaetano Bux

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