Vita di Condominio

di Gaetano Bux

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Vita di Condominio

Nuova puntata della rubrica di Affaritaliani.it "Vita di Condominio", uno spazio a cura dello studio legale Gaetano Bux di Bari (studiolegalebux@libero.it) che risponderà a tutti i vostri quesiti in materia di diritto immobiliare e delle locazioni. Per orientarsi nel difficile mondo delle cause condiminiali scrivete a vitadicondominio@affaritaliani.it

 

QUESIT0
Egregio Dottore, apprezzo la Sua disponibilità e ne approfitto per proporLe un quesito. Il mio palazzo, nato nel 1970, ha due scale (A e B), sei piani e ventitré appartamenti. Il sesto piano della scala B ha un solo appartamento. Il condomino del sesto piano della scala A, proprietario di un appartamento grande, ha rotto la parete creando un ingresso sulla scala B. Preciso che l'appartamento è stato accatastato con unico ingresso dalla scala A. Le spese concernenti le scale, come la sostituzione dei macchinari dell'ascensore, ogni scala ha pagato per proprio conto.  Il condomino poteva eseguire la modifica? L'amministratore poteva autorizzarlo? I condomini della scala B dovevano essere avvertiti e chiedere loro autorizzazione? Come fare, se non regolare, per obbligarlo a ripristinare lo stato originale? Molte grazie e tanti ossequi   

Luigi Maccarrone

RISPOSTA
La sua domanda mi induce a fare alcune considerazioni sulla nuova normativa condominiale entrata in vigore lo scorso  18.6.2013 . Con la legge n. 220 dell' 11.12.2012 dopo settant'anni di attesa  , il legislatore è intervenuto profondamente nel riformare un' istituto, quello del condominio difatti, con la presente legge si è inteso codificare  l'orientamento giurisprudenziale maggioritario di questi anni,  e che è intervenuto, attraverso la costante interpretazione, a sanare i punti oscuri della ancora per poco vigente normativa considerato che , le nuove norme entreranno in vigore dal  prossimo 17 giugno 2013.
 In particolare, in questa rubrica ci occupiamo della possibilità di modificare la destinazione d'uso di una, più o tutte le parti comuni dell'edificio, e degli strumenti a disposizione per tutelare tale destinazione come previsto dagli artt. 1117 ter e 1117 quater.
Modificare la destinazione d'uso delle parti comuni è consentita a condizione che fine ultimo è quello di soddisfare esigenze di interesse del condominio. L'assemblea dei condomini può deliberare  dette modifiche ricorrendo a due quorum di approvazione:
- 4/5 (80%) dei condomini aventi diritto
- 4/5 (80%) dei millesimi
Inoltre per approvare una modifica alla destinazione d'uso, è necessario che la convocazione dell'assemblea in cui ciò sarà discusso sia:
- affissa per almeno 30 giorni consecutivi secondo le modalità solite per la convocazione (locali di maggior uso comune, locale apposito per le assemblee)
- inviata per posta raccomandata, o con posta elettronica certificata (ciò significa che potrà in uno o contemporaneamente in entrambi i modi), pervenendone ai destinatari almeno 20 giorni prima della data di assemblea.
Da ciò consegue che la relativa convocazione, per essere valida, deve essere sia affissa sia inviata.
Nella convocazione è necessario (altrimenti la delibera che venisse adottata sarebbe nulla) che siano indicate le parti comuni interessate al cambiamento della destinazione d'uso, e quale sarà la nuova destinazione.In sede assembleare, la delibera che viene adottata, oltre alla relativa decisione, deve contenere anche la menzione che la convocazione è stata affissa e inviata nei modi e tempi sopra detti, nonché che nella convocazione sono state indicate parti comuni interessate e nuove destinazione d'uso. Si ritiene che se non vi sia tale menzione, la delibera sarà parimenti nulla.In ogni caso, anche se venissero rispettati tutti gli adempimenti sopra descritti e la delibera favorevole riscontrasse la doppia maggioranza indicata, essa sarà comunque nulla, se la modifica alla destinazione d'uso:
- sia pregiudizievole per la stabilità o sicurezza del fabbricato
- ne alteri il decoro architettonico.
Cosa succede se l'assemblea non ha deciso di cambiare la destinazione, ma qualcuno (non necessariamente un condomino, ma potenzialmente anche un terzo estraneo) fa qualcosa che di fatto la muti ?
La nuova norma introdotta prevede che, rispetto ad attività le quali:
- incidono negativamente
- e in modo sostanziale
sulle destinazioni d'uso di una parte comune, tanto l'amministratore quanto i condomini (questi ultimi anche singolarmente), possono diffidare il responsabile a cessare il suo comportamento. Nel silenzio della norma, la diffida potrebbe astrattamente anche essere orale, ma sono evidenti i limiti di una forma orale nel caso di specie.
Alternativamente alla diffida (ma anche quale successivo rimedio, ove la diffida non abbia sortito alcun effetto), tanto l'amministratore quanto i condomini, singoli o in gruppo, chiedono la convocazione dell'assemblea, alla quale far decidere la cessazione della violazione, in particolar modo attraverso l'approvazione di azioni giudiziarie opportune. L'assemblea prende le sue decisioni con la doppia maggioranza del 50%+1 degli intervenuti e 50% millesimi.
Conclusivamente ritengo illegittimo l'intervento del condomino in quanto inciderebbe su parti comuni senza autorizzazione assembleare.
Grazie avv. G. Bux

QUESITO
Buongiorno
Vivo in un condominio da parecchi anni, è capitato che una parete perimetrale diventava  improvvisamente umida, ho chiamato l'amministratore per una verifica e si è scoperto che dietro il muro è presente un tubo dell'acqua potabile chiuso che adesso perde, non si capisce bene la provenienza ma di certo non fa parte dell'impianto dell'appartamento, mi spiego meglio, l'acqua viene fornita attraverso una colonna sita al centro dell'appartamento e non perimetralmente dove ho anche il rubinetto di arresto e difatti se chiuso l'acqua non viene fornita a tutto l'appartamento ma dal tubo "ignoto" continua a fuoriuscire acqua Il tubo in questione si suppone sia una diramazione di una altra colonna portante, l'impianto dell'acqua è in comune a tutto il condominio ovvero è presente un contatore per tutti ma i singoli appartamenti dispongono di un proprio rubinetto di arresto. Il problema è nato dalla perdita d'acqua causata da questo tubo, la domanda è la seguente:di chi è la responsabilità della perdita ?

Ringraziandovi del più che prezioso lavoro che svolgente

RISPOSTA
Se ho ben inteso il tubo da cui trae origine il fenomeno di umidità è condominiale in quanto  lei sostiene che:  " di certo non fa parte dell'impianto dell'appartamento, mentre si suppone che sia una diramazione d un'altra colonna montante". A questo punto è chiaro che la responsabilità del danno da Lei patito a causa dell'umidità è condominiale,  ma Ella quale condomino parteciperà ( secondo i suoi millesimi di proprietà) con gli altri condomini al risarcimento dei danni. Avv. Gaetano Bux

QUESITO
Egregio Avvocato,  quale proprietario di un immobile devo stipulare un contratto di locazione mi chiarisce che cosa è l 'APE e quali obblighi incombono al locatore.

RISPOSTA
l' A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamatoA.C.E.) è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento. E' uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli edifici. Al momento dell' acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e aumentare il valore degliedifici ad alto risparmio energetico. Le ricordo che in caso di mancata consegna al conduttore ed espressa indicazione nel contratto di locazione sono previste pesanti sanzioni amministrative. Avv. Gaetano Bux

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