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Imprese e Professioni
Il mercato immobiliare milanese per Marco Giuseppe Stefanoni

Marco Giuseppe Stefanoni (37 anni), Dottore Commercialista dell’Albo di Milano e conosciuto Immobiliarista meneghino, ha collezionato diversi Goal nel settore immobiliare sin da giovanissimo, per lavoro ma anche e sopratutto per passione. 

E’ lui l’artefice della chiusura dell’ex fallimento del palazzo “Ca’ Venino” di Via Chiaravalle (ex dimora storica milanese d’importanti personaggi politici del passato), ma anche dell’alienazione del mega complesso terreno, tra Segrate (oggi piazza molto richiesta, dove sorgerà uno tra i nuovi complessi commerciali, per fare shopping, tra i più grandi del Mondo) e l’aeroporto di Linate (quasi 1 milione di mq di terra!), deal area  “Milano Parco Est”, oltre ad altri più piccoli ma comunque sempre ottimi e conosciuti deal.

Cosa ne pensa del mercato immobiliare milanese di oggi?

“Penso sia in crescita e sicuramente in espansione, ma gli operatori del settore devono cambiare completamente il modo di porsi nei confronti dell’investitore”.

In che senso?

“Ho riscontrato, ieri come oggi, purtroppo, scarsa professionalità e parecchio pressapochismo degli operatori economici del settore, rispetto, ad esempio, ad altri Paesi membri, come Olanda, Lussemburgo, Germania. Generalmente, nella grande maggioranza dei casi, chi propone in vendita un immobile non ne conosce i propri risvolti giuridici; pertanto si rischia, molte volte, di mettere in moto una macchina molto costosa, in termini di “due diligence” e valutazioni varie, per poi trovarsi trascrizioni in conservatoria, o situazioni giuridiche analoghe, che ne ostacolano l’alienazione. A volte addirittura ne impediscono la trasferibilità.

Oggi un vero Immobiliarista deve avere per forza anche competenze giuridico-tecniche personali importanti, a discapito sempre del mercato, che non fa a tempo ad adattarsi a tale “tra virgolette” inefficienza tutta italiana, rispetto alla semplicità dei Paesi concorrenti. Un investitore straniero che porti capitale in Italia, deve spendere, in termini di costi di “compliance”, molto di più, rispetto, ad esempio, allo stesso investimento sostituto in Belgio. Questo è inaccettabile se si vuole rilanciare concretamente il Settore”.

Cosa ne pensa dei Fondi...?

“Non ci vado d’accordo e non ne ho stima professionale! Troppo grossi, direi mastodontici, artefici di operazioni passate incredibilmente negative, sotto ogni punto di vista. Per carità non tutti, ma la grande maggioranza! Si salvano solamente in pochi! E’ come fare la spesa al Discount, o da Peck! Oggi, a mio avviso, assistiamo ad un momento molto particolare di mercato, dove anche il minimo spreco viene contestato; dove l’investitore è molto esigente, e, in una frazione di secondo, dirotta il proprio capitale altrove, se annusa che la soglia delle difficoltà non viene più controllata dall’operatore di settore...e poi ci sono le aberrazioni!

Ad esempio ho fatto personalmente un’offerta (ovviamente ben cauzionata), per l’acquisto di un Palazzo Cielo-Terra in Liguria; offerta molto vicina al prezzo di richiesta iniziale del Fondo venditore, il quale l’ha fatta scadere, senza rendersene conto! Senza neppure rispondermi, per poi contattarmi un paio di settimane dopo, scusandosi infinitamente. Risultato: il giorno prima della ricezione del Fax di scuse del Fondo, il mio cliente aveva già comprato a Parigi. L’Immobiliare ha la seguente cadenza sinfonica: è immobiliare in quanto immobile e quindi ferma, statica, magari per anni, ma diventa “Mobiliare”, cioè dinamica e velocissima, in meno di una frazione di secondo.

Chi compra, ricordatevi, è sempre chi compra “subito” e trasforma così la staticità della parola Immobiliare in “Dinamica” Immobiliare. Il proverbio: “Chi ha tempo non aspetti tempo” nell’Immobiliare diventa elemento costitutivo”. 

Nel complesso e articolato Mondo dei Fallimenti si trovano buone opportunità o no?

“Assolutamente Si, con la S maiuscola. Questo deriva anche dal fatto, non per essere ripetitivo, che gli operatori di settore sono professionalmente molto preparati e validi. Consiglio a tutti di dare sempre un’occhiata al sito internet del Tribunale di Milano, sezione Fallimenti, relativamente alla maschera di ricerca: “Ricerca Immobili”, dove potrete trovare ottime opportunità d’investimento”, vere."

Lei è più per un Immobile di Nuova Costruzione (alias Bosco Verticale) o un Immobile d’Epoca?

“Sono più per un immobile di nuova costruzione in un immobile d’epoca! Vuol dire che ho profondo rispetto ed ammirazione per tutti quegli immobili d’epoca che sono stati internamente riqualificati “ex novo” e riproposti in chiave futuristica; più che sul privato si riescono a vedere meglio nell’Hotellerie di Lusso. Un esempio? Il Mandarin Oriental a Milano”  

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