Il Tribunale: va ridotto l’affitto
a chi è rimasto chiuso per lockdown

Chi ha dovuto chiudere la propria attività commerciale per il lockdown ed è in affitto ha diritto a ricontrattare il canone di locazione del locale adibito all’attività. Accade a Roma, dove il Tribunale è intervenuto nel caso di un ristorante chiuso per la pandemia. Il giudice ha disposto la riduzione del canone di locazione dei locali del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi che vanno da giugno 2020 fino a marzo 2021, dato che dopo la riapertura del ristorante gli ingressi dei clienti sono rimasti comunque contingentati a causa della sicurezza sanitaria.

Il caso: nel 2017 una ristoratrice prende in affitto alcuni locali a Roma per svolgerci attività di ristorazione. Paga un canone di locazione di 96.000 euro e si copre con una fideiussione bancaria di 72.000 euro, ridotta a 48.000 successivamente. Conclusasi la fase più drammatica del lockdown si presenta dal giudice con un’istanza affinché il proprietario dei locali non richieda all’agenzia assicurativa di incassare l’assicurazione della fideiussione e domanda una riduzione dei canoni di affitto del 50%, visto che il locale è stato chiuso per diverso tempo e non potuto svolgere l’attività commerciale produttiva. Il giudice cerca di arrivare ad un accordo bonario tra le parti ma la proprietà rifiuta le istanze dell’affittuario.

La proprietà spiega le sue ragioni e soprattutto motiva il proprio diniego sostenendo che il Governo è venuto incontro a chi era in difficoltà causa pandemia. L’aiuto ai pubblici esercizi è arrivato con misure come il credito d'imposta del 60% sui canoni pagati nel marzo 2020. Ma pagare meno tasse, come in questo caso con la misura del credito d’imposta, non permette direttamente di avere liquidità per pagare l’affitto. Quindi per il giudice l’aiuto del Governo non riporta il giusto equilibrio nel contratto tra le parti. Facendo riferimento alla clausola generale della buona fede e alla solidarietà sancita dall'art. 2 della Costituzione il giudice stabilisce delle misure chiare in favore dell’affittuario. Anche perché la proprietaria dopo la pandemia non avrebbe accettato di ricontrattare le condizioni iniziali dell'accordo.

Per il Tribunale la chiusura per il lockdown ha portato ad una condizione di "sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale". E così il giudice stabile che il contratto va rinegoziato a causa di forza maggiore perché l’affittuario svolgeva in quei locali solamente un’attività di ristorazione.

Anche in assenza di clausole di rinegoziazione, i contratti a lungo termine devono essere rispettati se sussistono le condizioni e i presupposti che hanno condotto alla loro stipula. Ma la drammatica situazione del Coronavirus ha fatto saltare queste condizioni. Bisogna quindi trovare un nuovo equilibrio tra le parti al fine di avere in essere un contratto corretto. Per tanto il giudice dà ragione all’affittuario, non ne accoglie le richieste in toto ma riduce sensibilmente il canone di affitto dei locali, del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi che vanno da giugno 2020 fino a marzo 2021. Sospende anche la fideiussione per un'esposizione debitoria di 30.000 euro.

La decisione del Tribunale romano apre uno scenario per tutti coloro che hanno un’attività commerciale e sono in affitto ma che con il lockdown anche da chiusi sono stati gravati dagli affitti.