Il notaio conferma?

Gentili lettori,

vista la grande quantità di quesiti inviati alla rubrica "il notaio conferma?", vi segnaliamo che i notai potranno rispondere solo alle questioni di interesse generale formulate in un testo che non superi le 800 battute in modo da consentire a tutti, tramite la lettura della rubrica, di trovare un primo orientamento ai propri dubbi.

Per approfondire specifiche questioni personali vi suggeriamo di rivolgervi direttamente agli sportelli di consulenza gratuita - a cura dei consigli notarili locali - attivi in quasi tutti i comuni italiani. Per informazioni e indirizzi:

http://www.notariato.it/it/notariato/chi-siamo/consiglio-nazionale-notariato/sportelli-cittadino.html
 

QUESITO
Ho acquistato un terreno dalla titolare, una signora vedova e la visura catastale confermava la sua titolarità in quanto il terreno lo aveva ricevuto con certificato di successione dal  marito tre anni orsono, ma tale terreno ho visto poi che era coltivato da un altra persona che dice di averlo acquistato con scrittura privata non trascritta 25 anni fa. Cosa posso fare ?

RISPOSTA
La persona che vanta il diritto di proprietà giustifica la sua posizione sulla base di un atto di vendita (di per sé valido, essendo redatto per iscritto, ma non trascritto nei registri immobiliari, il che come si vedrà rileva molto): è quindi fuori discussione il tema dell'usucapione, che è un titolo di acquisto della proprietà a titolo originario e non a titolo derivativo (come avviene nel caso della vendita). Stando così le cose, si tratta del conflitto tra due soggetti che hanno entrambi acquistato a titolo derivativo il medesimo diritto. La questione si risolve (favorevolmente, per lei) in base alle regole dettate in tema di pubblicità immobiliare, secondo le quali il soggetto che acquista per primo non può far valere i suoi diritti nei confronti di quello che acquista per secondo ma in base al titolo trascritto per primo. Il suo atto di acquisto, benché molto più recente di quello firmato dall'altro soggetto che vanta il diritto, è il solo dei due ad essere stato trascritto, e questo determina la prevalenza della sua posizione rispetto a quella dell'altro soggetto.

QUESITO
Mia nonna, la madre di mio padre (figlio unico), si è sposata qualche anno fa con un uomo separato, avente due figlie. Mia nonna possiede una casa, di cui è intestataria sin da prima del matrimonio; inoltre possiede alcuni terreni ricevuti in eredità, anch'essi prima del matrimonio. Mi chiedevo, qualora venisse a mancare prima mia nonna, tali beni verrebbero ripartiti tra mio padre e l'attuale coniuge? Oppure sarebbero ereditati solo da mio padre? E se così non fosse, come potremmo evitare che la casa e i terreni vadano all'attuale marito?

RISPOSTA
Qualora venisse a mancare la nonna prima dell'attuale marito, la successione di lei, in assenza di testamento, si aprirebbe a favore del marito e del figlio in parti uguali. Per evitare che il patrimonio della nonna venga attribuito secondo le quote ora evidenziate, la nonna potrebbe redigere un testamento. Nel testamento può attribuire al figlio la quota di 2/3 e al marito la quota di 1/3. Se attribuisce al marito una quota inferiore, o lo esclude dalla successione, il testamento potrebbe essere impugnato dal marito stesso. Andiamo ora ad esaminare la questione della donazione. Questo tipo di contratto pone problemi analoghi al testamento, nel senso che alla data della morte va valutato tutto il patrimonio della nonna alla data del decesso e a tale valore vanno sommate le donazioni fatte in vita dalla nonna. In questa sommatoria, al coniuge spetta comunque la quota di 1/3.
Se al nuovo coniuge viene attribuita una somma minore, la donazione può essere impugnata. Concludendo: non c'è modo di escludere il coniuge dalla successione, a meno che lo stesso non dichiari espressamente, ma solo dopo la morte della nonna, di rinunciare ad impugnare un testamento o una donazione che abbiano pregiudicato i suoi diritti.

QUESITO
Ho perso mio marito qualche mese fa.  Abbiamo un appartamento in comunione dei beni e 2 figlie, una ha già il suo appartamento e io sono andata a vivere con l'altra nel mio appartamento.
Ancora non abbiamo aperto la successione dopo la morte di mio marito e chiedo se posso effettuare la donazione dell'appartamento a mia figlia con cui convivo. L'altra figlia è assolutamente d'accordo. Sappiamo che c'è tempo un anno dalla morte del coniuge e chiedo se durante l'atto di successione posso anche fare l'atto di donazione e i relativi costi.

RISPOSTA
La denuncia di successione deve essere presentata presso l'agenzia delle entrate competente entro un anno dalla morte; finché non viene presentata non può essere concluso alcun atto di donazione. Le preciso che la donazione fatta a favore di una sola delle sue figlie, potrà essere impugnata per venti anni (o dieci dalla morte del donante) dall'altra figlia, e che ogni consenso manifestato da quest'ultima non ha effetto finché è in vita il donante. Pertanto la conclusione di un atto di donazione tra lei e sua figlia, comunque successivo alla denuncia di successione, va soppesato con le dovute cautele. In ogni caso resterebbe fuori dalla donazione la quota (di un sesto) ereditata dall'altra figlia. Il problema si risolverebbe, anche se a costi maggiori, con una donazione a entrambe le figlie e un successivo atto di compravendita della quota dall'una all'altra figlia. Quanto ai costi dell'atto di donazione, non è possibile effettuare alcun conteggio se non si è in possesso del valore e dei dati catastali del bene da donare. Per questo è opportuno contattare un Notaio che le potrà fornire gratuitamente un preventivo (un elenco completo dei notai della sua città è disponibile nel sito www.notariato.it,  sezione "trova notaio").