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Il notaio conferma?

di Emanuela Lo Buono*

Accade spesso che un appartamento, o altro bene immobile, venga acquistato direttamente dal costruttore già in fase di costruzione del fabbricato. Ci si chiede cosa succeda nella malaugurata ipotesi di fallimento del costruttore prima della stipula dell'atto di acquisto. Quali tutele sono previste per chi acquista? Che sorte hanno la caparra e gli acconti già versati?

La legge dispone che in caso di fallimento del costruttore il curatore fallimentare può scegliere tra dare esecuzione al  contratto preliminare o scioglierlo. Nella prima ipotesi il curatore decide di vendere il bene al promissario acquirente (cioè colui che deve acquistare), il quale  da parte sua dovrà pagare il prezzo ancora da saldare. Nella seconda ipotesi, invece, il curatore decide di sciogliere il contratto preliminare: cioè non si concluderà la compravendita e il costruttore fallito dovrà  restituire sia la caparra che gli acconti versati.
Va però precisato che caparra ed acconti non verranno restituiti in una somma pari a  quella versata, ma in cosiddetta moneta fallimentare.

Che talvolta è pari a zero; alcune volte cioè al promissario acquirente non verrà restituito nulla di quanto precedentemente pagato. In ogni caso, il  rimborso del credito non sarà immediato, perché dipende dalla tempistica della procedura fallimentare.

Una tutela maggiore è invece prevista nell'ipotesi in cui il contratto preliminare sia stato concluso mediante atto notarile debitamente trascritto, cioè con un contratto preliminare che non sia una semplice scrittura privata, ma contenga, oltre alla sottoscrizione delle parti, anche quella del notaio (questa ipotesi non va confusa con il  contratto preliminare semplicemente predisposto dal notaio, ma non da lui sottoscritto).
In questa ipotesi qualora il curatore decida di sciogliere il preliminare, il promissario acquirente ha un privilegio  sul bene immobile oggetto del contratto preliminare stesso.
Cioè il diritto di credito che egli vanta in dipendenza di caparra ed acconti versati, verrà soddisfatto sul ricavato della vendita del bene che era stato promesso in vendita, con privilegio sugli altri creditori.
Ad  esempio se erano stati versati 100.000,00 euro di caparra ed acconti, ed il bene viene venduto a 120.000 euro, al promissario acquirente verrà restituita l'intero suo credito.

Se poi il contratto preliminare aveva ad oggetto l'abitazione principale dell'acquirente o dei suoi parenti o affini (entro alcuni gradi),  il curatore non avrà la facoltà di sciogliere il contratto, ma vi dovrà dare esecuzione.
Il che significa che il curatore firmerà, in sostituzione del costruttore, l'atto di compravendita, previo incasso del saldo del prezzo. Qualora poi la parte acquirente avesse necessità di essere finanziata per l'acquisto, il fallimento non  ostacola la concessione di un mutuo. Analogamente si procede nel caso in cui il fabbricato, pur non essendo ad uso abitativo, sia destinato a costituire  la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente.

Come già evidenziato, i costi connessi al preliminare notarile ne comportano il suo sottoutilizzo, e non tanto per l'onorario notarile, che di fatto è assorbito da quello della vendita, ma per la tassazione connessa.
Una disciplina di favore si concretizzerebbe in una tutela maggiore per l'acquirente; ecco perché si propone una modifica normativa diretta in tal senso.

*Notaio in Padova

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