I blog riportano opinioni degli autori e non necessariamente notizie, in ossequio al pluralismo che caratterizza la nostra Testata.
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Il notaio conferma?

Gentili lettori,

vista la grande quantità di quesiti inviati alla rubrica “il notaio conferma?”, vi segnaliamo che i notai potranno rispondere solo alle questioni di interesse generale formulate in un testo che non superi le 800 battute in modo da consentire a tutti, tramite la lettura della rubrica, di trovare un primo orientamento ai propri dubbi.

Per approfondire specifiche questioni personali vi suggeriamo  di rivolgervi direttamente agli sportelli di consulenza gratuita - a cura dei consigli notarili locali – attivi in quasi tutti i comuni italiani. Per informazioni e indirizzi:

http://www.notariato.it/it/notariato/chi-siamo/consiglio-nazionale-notariato/sportelli-cittadino.html

QUESITO

 Buon pomeriggio,

le scrivo per avere maggiori informazioni riguardo al servizio. Insieme ad un gruppetto di ragazzi sto avviando una nuova attività volta all'aggregazione dei giovani e a creare un punto di ritrovo nella nostra fascia territoriale. L'idea, quella di aprire un pub e collegarlo con navette gratuite alle cittadine vicine, può rientrare in dei finanziamenti regionali per lo sviluppo di nuove imprese. Vista la nostra giovane età, sono qui a chiederle dei consigli riguardo alla costituzione di questa. In dettaglio siamo tre giovani dei quali due ancora studenti universitari. Il sottoscritto è l'unico lavoratore salariato. Un'impresa che all'inizio ha dei costi molto ridotti, quale è? conviene aprire un'impresa individuale a mio nome? Quale è la procedura per dare inizio alle pratiche per la costituzione di un'impresa? Nel caso in cui, le leggi regionali non approvassero il nostro progetto, la società può sciogliersi e recuperare eventuale capitale (qualora si adotti una scelta di un impresa con capitale unico).

la ringrazio e le porgo cordiali saluti.

RISPOSTA

La scelta è tra l’impresa individuale (condotta con l’associazione in partecipazione degli altri due) e la costituzione di una società (nella forma di società di persone per contenere i costi). Se invece si decide per una società cooperativa (che comunque non può avere  fini di lucro) il capitale, in caso di scioglimento, deve comunque essere destinato per fini connessi con lo scopo mutualistico della società.

 

QUESITO

Gentile Notaio,

in relazione ad una situazione creatasi nel tempo e dopo aver chiesto diversi pareri ad avvocati e commercialisti con esiti discordanti, le pongo alcuni quesiti. Stato dei fatti: Mio padre e suo fratello sono titolari di un impresa edile SNC al 50% ciascuno. Mio zio è anche titolare di un impresa edile individuale. Tali imprese sono state gestite economicamente da più di 20 anni da una ragioniera che nascondeva i conti ai proprietari, faceva firme false al posto dei titolari, falsi anticipi fatture alle banche e movimenti bancari quantomeno strani.

Ad oggi si presentano debiti enormi presso fornitori ed istituti di credito sia dell'impresa individuale che dell'snc.Mio padre firmò nel '91 una scrittura privata nella quale si precisava che anche per l'impresa individuale i due fratelli sono a parità di condizioni e si citava che fra i soci sono applicabili le disposizioni degli articoli 2257,2260,2261,2262 e 2263 del codice civile.Tale documento non è stato registrato. Il nostro avvocato dice che le imprese sono da considerarsi solidali dato che la parte contabile è stata "gestita" in comune.

L'avvocato dice che la ragioniera (licenziata da poco)non è toccabile visto che è solo una dipendente e che i soci avevano l'obbligo di verificare la parte contabile. Mio padre è anche terzo garante di un mutuo ipotecario a favore dell'impresa individuale. Detto questo, mio padre riuscirebbe con le proprie risorse a coprire la propria metà di debito dell'snc e la firma come garante, ma non anche quello dell'impresa individuale. Adesso stiamo tutti insieme (tra mutui e vendite) cercando di fare un piano di chiusura dei debiti per poi chiudere le due società. Inoltre i miei cugini apriranno un altra società (SRL) con un terzo socio esterno comprando i mezzi dalle vecchie società, acquisendo gli operai e portando avanti le attività in corso.

Domande:

1)E' valida ad oggi la scrittura privata? Gli oneri dell'impresa individuale devono essere pagati anche da mio padre?

2)Se un figlio facendo un mutuo compra casa dal padre (dato che già ci abita) al prezzo stabilito secondo rendita catastale e se la intesta come prima casa, in caso di fallimento il curatore fallimentare potrebbe utilizzare la revoca fallimentare poter prendere il bene? Se esiste un termine di scadenza della revoca per prima casa di quanto si tratta?

Le chiedo questo perché i miei cugini hanno già fatto tale passaggio.

3)Se un figlio compra casa o terreni dal padre al prezzo stabilito secondo rendita catastale o commerciale e si intesta il bene, c'è un termine di scadenza della revoca fallimentare? Se si di quanto tempo?

4)Le cifre di compravendita sono stabile come giuste dalla rendita catastale (immobili) e prezzi commerciali (terreni)?

5)I passaggi delle compravendite devono essere fatte in liquidi o come bonifici bancari?

6)Mio padre è obbligato a mettere i soldi derivati dai passaggi dei beni nei debiti delle due società?

7) Se una delle due società fallisce avendo chiuso l'altra, dato che i conti (se così si possono chiamare)erano comuni, aprirebbero anche multe verso la società ormai chiusa?

8)La nuova società SRL risponde in qualche modo dei debiti delle vecchie avendo acquisito macchinari,operai ed attività in corso? Questo in riferimento ad anticipi fatture su attività in corso.

Tali informazioni sarebbero veramente di grande aiuto.

 

RISPOSTA

Tra i due protagonisti della vicenda sussistevano, in base alle informazioni  riferite dal lettore, due distinte società: una regolarmente iscritta e operante come tale; l’altra esistente “di fatto”. Per entrambe,  si conferma che – trattandosi di società di persone – sussiste la responsabilità personale, solidale e illimitata, dei soci per i debiti delle società.

Si aggiunge che il fallimento delle società, laddove dichiarato, determinerebbe anche il fallimento personale dei soci illimitatamente responsabili.

L’azione revocatoria fallimentare può rendere inefficaci nei confronti della procedura fallimentare gli atti compiuti nei sei mesi precedenti la dichiarazione di fallimento.

Per evitarla, è necessario che tutti gli atti con cui si dispone di beni dei soggetti potenzialmente soggetti a fallimento abbiano luogo per un prezzo congruo in base a quanto indica il mercato, e con pagamenti tutti documentabili (es. bonifici, assegni circolari). Il riferimento ai valori catastali non deve essere considerato tranquillizzante: esso infatti limita (e solo con riferimento ai beni immobili abitativi) il potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, la quale invece può accertare il valore degli altri tipi di beni.

Nel caso concreto, è molto importante che i prezzi di vendita siano in linea con il mercato, dal momento che l’ipotetico curatore fallimentare dovrebbe preoccuparsi di tutelare al meglio la consistenza del patrimonio fallimentare, in vista della soddisfazione dei creditori.

Da ultimo, il coinvolgimento della nuova srl nelle vicende patrimoniali delle due società precedentemente esistenti potrebbe derivare dall’acquisto dell’azienda (merci, magazzino, attrezzature, rapporti di lavoro dipendente): il subingresso della società acquirente nei debiti della cedente è rimesso alla volontà delle parti, ma anche con riferimento alla cessione dell’azienda valgono le considerazioni svolte in precedenza circa la necessaria congruità del prezzo.

 

QUESITO

Buongiorno, ho intenzione di acquistare un appartamento con le seguenti caratteristiche: l’appartamento deriva inizialmente da una successione a favore della madre e di due figli per un terzo ciascuno (madre sorella e fratello, unici componenti della famiglia), successivamente, da circa sei anni, la madre e la sorella donano i loro due terzi al fratello che diventa unico proprietario dell’appartamento.
Voglio precisare che il fratello poco tempo dopo, ottiene un mutuo per ristrutturazione con conseguente ipoteca a favore della banca.
A questo punto, essendo al corrente di problemi futuri che potrebbero nascere per beni ricevuti in donazione, per cautelarmi ho  pensato di proseguire con un MUTUO DISSENSO ristabilendo la situazione precedente alla donazione e successiva vendita da parte di tutti e tre i comproprietari.
La mie domande sono:
-         se con l’appartamento nella situazione descritta è possibile effettuare il Mutuo Dissenso, considerando l’ipoteca a favore della banca;
-         se estinguendo il mutuo e liberando dall’ipoteca è possibile effettuare il Mutuo Dissenso;
-         se questa operazione mi tutela davvero da possibili rivalse da parte di familiari;
-         in alternativa per avere una sicurezza maggiore se conviene muoversi in modo diverso.
Grazie infinite e saluti.


RISPOSTA

Risolta la donazione per mutuo dissenso, si ripristina la situazione creatasi all’apertura della successione, in base alla quale l’immobile  appartiene alla madre ed ai figli in ragione di un terzo ciascuno; di conseguenza dovrebbe modificarsi l’atto con il quale il fratello, ora non più unico proprietario dell’immobile, ha concesso ipoteca alla banca. Ma anche se la Banca acconsentisse alla modifica dell’atto di mutuo ipotecario, dovrebbe poi provvedere a far estinguere il debito residuo. L’operazione che maggiormente potrebbe tutelarla consiste invece nel far estinguere anticipatamente il mutuo da parte dell’unico attuale proprietario con conseguente cancellazione dell’ipoteca. Poi procedere alla risoluzione della donazione per mutuo dissenso indi passare alla compravendita in suo favore da parte degli originari eredi.

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