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Il notaio conferma?

Gentili lettori,

vista la grande quantità di quesiti inviati alla rubrica "il notaio conferma?", vi segnaliamo che i notai potranno rispondere solo alle questioni di interesse generale formulate in un testo che non superi le 800 battute in modo da consentire a tutti, tramite la lettura della rubrica, di trovare un primo orientamento ai propri dubbi.

Per approfondire specifiche questioni personali vi suggeriamo  di rivolgervi direttamente agli sportelli di consulenza gratuita - a cura dei consigli notarili locali - attivi in quasi tutti i comuni italiani. Per informazioni e indirizzi:

http://www.notariato.it/it/notariato/chi-siamo/consiglio-nazionale-notariato/sportelli-cittadino.html

QUESITO

Gentile notaio,
mi spiega meglio la novità dell’Ape? Sono obbligato ad allegare il certificato all’atto di vendita immobiliare? Grazie

RISPOSTA

Nel decreto «Fare», sono state introdotte alcune novità relative alle vendite immobiliari: a partire dal 6 giugno 2013 tutti gli atti di alienazione a titolo oneroso e gratuito di immobili che comportano consumo energetico, sono sottoposti all'obbligo di allegazione dell'Ape (Attestato di prestazione energetica) all'atto notarile.

La disciplina si applica anche alle abitazioni in affitto, ma solo nel caso di nuovo contratto.

Stessa allegazione anche per il leasing immobiliare e l'affitto d'azienda (se comprende la locazione di un edificio).

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato le prime note interpretative relative a questo tema, utili per comprendere meglio gli adempimenti. L'obbligo di allegazione dell'Ape è infatti posto a pena di nullità assoluta con la conseguenza che:
- la nullità può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal giudice;
- l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione; 
- il contratto nullo non può essere convalidato.

Si tratta dunque di una normativa che incide in maniera significativa sul settore immobiliare.

Anche se la norma stabilisce che l'Ape debba essere allegato «al contratto di vendita», risulta chiaro che l'obbligo debba considerarsi esteso a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso di edifici. L'obbligo di allegazione dell'Ape, pertanto, scatta in occasione della stipula di tutti quegli atti che comportino la commercializzazione di edifici comportanti un consumo energetico.

In base alla nuova norma sono soggetti all'obbligo di allegazione anche gli atti a titolo gratuito che comportino «il trasferimento di immobili». Anche in questi casi, infatti, avviene un trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da una della parti contrattuali a favore dell'altra.

In caso di contratto preliminare di vendita sorge l'obbligo per il proprietario di consegnare al promissario acquirente l'Ape, ma non c’è l'obbligo di allegazione, e non sono previste sanzioni relative alla validità del contratto.

QUESITO
Io e il mio compagno abbiamo comperato una casa, ma l'abbiamo intestata solo a lui, ora vorremmo diventare comproprietari. Avrei bisogno di sapere se attraverso una scrittura privata può farmi una donazione, se siamo obbligati a far vedere la scrittura privata o l'eventuale atto di compravendita all'amministratore. Nel caso in cui noi non volessimo dargli il documento se l'amministratore è legittimato legalmente ad effettuare degli accertamenti per vedere se veramente è avvenuta le cessione del 50% dell'immobile, o se invece sono informazione riservate che possono essere richieste solo da un avvocato.

RISPOSTA
Per fare una donazione non è sufficiente una scrittura privata, ma è necessario un atto pubblico notarile a pena di nullità. Anche per la vendita ci vuole la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata dal notaio. Dovete avvisare l’amministratore del cambio di intestazione, anche se non siete obbligati a consegnargli copia dell’atto pubblico. Tenga presente però che gli atti che trasferiscono la proprietà degli immobili non sono coperti dalla riservatezza perché sono consultabili da chiunque presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, l’ufficio pubblico che è destinato proprio alla pubblicità legale di tutti i trasferimenti e le ipoteche sugli immobili.


QUESITO
Io e mio marito vorremmo comprare una casa in costruzione. Tutti continuano a dirci che è molto rischioso? Quali sono i rischi reali in una pratica di questo tipo?

RISPOSTA
Comprare casa in costruzione richiede molta attenzione ed è consigliabile rivolgersi subito al notaio che dovrà stipulare il rogito, per esporre i propri dubbi ed essere informato sugli eventuali rischi.

E’ buona prassi informarsi per valutare la qualità dell’impresa costruttrice. All’apertura della trattativa, spesso viene chiesto al potenziale acquirente di sottoscrivere una proposta d'acquisto, accompagnata dal deposito di una somma, per confermare la serietà della proposta. Ma prestate molta attenzione poiché con la proposta, è solo l'acquirente ad impegnarsi, il venditore rimane libero di accettare o meno.

I preliminari devono essere redatti con chiara indicazione delle caratteristiche dell'immobile. Il costruttore deve fornire una garanzia sotto forma di fideiussione bancaria o assicurativa, che tuteli l'acquirente per le somme da versare prima del rogito. Se la fideiussione non viene rilasciata, l'acquirente può chiedere l'annullamento del preliminare e la restituzione del denaro sborsato.
Mai accettare di versare somme "in nero" per risparmiare sull'Iva. Oltre l'illecito tributario, tali somme sono sprovviste di tutela in caso di fallimento dell'impresa.

Anche per il caso di fallimento del costruttore dopo il rogito, sono presenti disposizioni di salvaguardia per l'acquirente, ed è per questo che è così importante che abbia acquistato a “giusto prezzo” e si sia impegnato a stabilire quanto prima la propria residenza nell'immobile acquistato destinandolo a costituire la propria effettiva abitazione principale. Il Notariato ha presentato recentemente una proposta di legge proprio relativa alla disciplina degli immobili da costruire, per rafforzare la sicurezza della compravendita immobiliare alla luce delle situazioni di rischio contrattuale in cui in questi anni si è venuto a trovare frequentemente l’acquirente di tali immobili e che hanno ingenerato incertezza nel mercato immobiliare.

Per saperne di più il Consiglio Nazionale del Notariato e le Associazioni dei consumatori hanno pubblicato la Guida “Acquisto in costruzione. La tutela nella compravendita di un immobile da costruire” disponibile sui siti delle Associazioni dei Consumatori che hanno aderito all’iniziativa e del Consiglio Nazionale del Notariato (www.notariato.it).

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