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Il notaio conferma?
Casa, contratto preliminare. Ecco perché è importante stipularlo

Emanuela Lo Buono*

L’acquisto della casa è normalmente preceduto dalla conclusione di un contratto preliminare, detto anche compromesso. Nel contratto preliminare le parti, venditore ed acquirente, determinano tutti i patti del futuro contratto di compravendita, tra cui l’esatta individuazione del bene, del prezzo, della consegna e del termine per la stipula.Il contratto preliminare può essere concluso tramite una scrittura privata, ma anche tramite atto notarile. Si sottolinea che il compromesso predisposto dal notaio è pur sempre una scrittura privata. E’ atto notarile solo quello che viene sottoscritto anche dal notaio, in aggiunta  alla sottoscrizione delle parti.

Spesso si predilige la scrittura privata per ragioni di costi, ma attenzione: scegliere una forma piuttosto che un’altra comporta differenze sostanziali. Il contratto preliminare notarile, infatti,  deve essere trascritto; ciò significa che il contratto viene reso pubblico attraverso adeguate forme di pubblicità (in linguaggio tecnico si parla di trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari), in modo tale che chiunque possa averne conoscenza. La trascrizione, se  da un lato fa perdere il carattere di riservatezza che invece è propria della scrittura privata, dall’altro garantisce che il promittente venditore non possa vendere a terzi soggetti.
Inoltre, anche eventuali ipoteche o altre pregiudizievoli (ad esempio un pignoramento) non saranno opponibili al promissario acquirente.

Facciamo un esempio concreto:
Tizio e Caio si sono accordati a che il primo venda al secondo la sua casa di abitazione per il prezzo di Euro 100.000, ed in data 1 giugno 2014 concludono un contratto preliminare di vendita.
Sul bene grava già un’ipoteca che Tizio aveva concesso alla propria banca  a garanzia del mutuo per l’acquisto prima casa, il cui debito residuo ammonta ad Euro 80.000.
Tale ipoteca verrà estinta in sede di vendita, quanto Tizio, ricevendo 100.000 di prezzo, ne utilizzerà 80.000 per estinguere il mutuo. 
Successivamente, in data 10 luglio 2014 viene iscritta una seconda ipoteca, nei confronti di Tizio, per la somma di Euro 50.000.
In questa ipotesi il prezzo di Euro 100.000 non è sufficiente a pagare i due debiti (che nel complesso ammontano a 130.000).
 
La conclusione del contratto per scrittura privata fa si che Caio non sia garantito; egli non potrà acquistare il bene libero da ipoteche se non dopo che Tizio abbia provveduto al pagamento dei  suoi debiti.
Con gravi conseguenze per lui.
Nell’ipotesi invece di  preliminare concluso con atto notarile trascritto,  la seconda  non è opponibile a Caio, il quale avrà diritto ad acquistare comunque il bene libero da quest’ultima ipoteca, in quanto tutte le pregiudizievoli  restano per lui  irrilevanti se costituite in data successiva alla trascrizione del preliminare.

Il contratto preliminare notarile è dunque un validissimo strumento che tutela l’acquirente nel periodo che intercorre tra la data di conclusione del preliminare e quella di conclusione del definitivo.
Purtroppo è uno strumento poco usato, a causa dei costi. Vi sono infatti una serie di imposte fisse che non è possibile recuperare in sede di stipula del contratto definitivo. I costi per onorari notarili, invece, restano normalmente assorbiti a quanto dovuto per il rogito. L’esenzione del contratto preliminare da ogni imposta dovuta, o la possibilità di recuperare successivamente quanto pagato, potrebbe rappresentare un ottimo strumento per il rilancio del settore immobiliare; e senza che ciò comporti capitoli di spesa per lo Stato. 

Vantaggi ancor maggiori si hanno per l’ipotesi di acquisto dal costruttore; ma di questo tratteremmo in un articolo specifico.

Per ulteriori informazioni è possibile consultare la guida “Garanzia preliminare. La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare” realizzata dal Notariato -insieme alle principali Associazioni dei consumatori italiane - che spiega gli accorgimenti da seguire nella fase del contratto preliminare di vendita, o “compromesso”. La guida, è scaricabile gratuitamente sul sito del Notariato www.notariato.it   


*Notaio in Padova

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