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Il notaio conferma?
Il notaio / Mutui, scende lo spread e risale l'interesse per le surroghe

di Emanuela Lo Buono*

Nell'ultimo periodo, e comunque per il 2014, alcuni istituti di credito hanno programmato un aumento dei plafond da destinare ai mutui. Di conseguenza anche gli spread stanno subendo una riduzione e i mercati finanziari si attendono nei prossimi mesi un aumento delle concessioni di mutui. Perciò anche la surroga torna a destare l'attenzione degli italiani che, potendo contare su spread più bassi, ricominciano a chiedere di sostituire il proprio mutuo con quello offerto da una banca diversa, ma a condizioni più vantaggiose.

Vediamo dunque che cos’è una surroga, come si richiede, e che costi ha per il consumatore.
La surroga presuppone che il cliente abbia già in precedenza contratto un mutuo ipotecario, ed intenda oggi “lasciare” la sua vecchia banca per una nuova, perché quest’ultima gli propone un più basso tasso di interesse.

Con la surroga non è più necessario che il cliente estingua il precedente contratto di  mutuo e ne concluda uno nuovo, ma più semplicemente potrà far subentrare la nuova banca nel vecchio contratto, che verrà rimodulato nelle sue condizioni economiche, in particolare al tasso (ma non solo).
Il cliente avrà la percezione di concludere un nuovo contratto di mutuo, in quanto egli negozierà con la nuova banca tutte le condizioni economiche; invece, sotto il profilo giuridico, siamo di fronte ad un subentro.
Dove si vede la differenza? Principalmente nella durata dell’ipoteca.
Se il mutuo originario è stato concluso nel 2004, nella medesima data veniva concessa l’ipoteca. Nel caso di surroga non viene concessa una nuova ipoteca ma resta ferma la vecchia.

La surroga consente dunque al cliente di cambiare la sua vecchia banca con una nuova in presenza di condizioni economiche vantaggiose.
Ma il vero plusvalore della surroga sta nei costi: per espressa previsione di legge il cliente non deve sostenere alcun costo per l’operazione, che risulta così essere per lui veramente vantaggiosa.

Inoltre, sempre per espressa previsione di legge, qualora la concessione della surroga si protragga di oltre trenta giorni lavorativi, la banca originaria, qualora il ritardo sia a lei imputabile, sarà tenuta a risarcire al cliente i danni, che verranno conteggiati nella misura pari a l'1% per cento del valore del finanziamento. Tale percentuale viene calcolata per ogni mese, o frazione di mese, di ritardo.

Negli ultimi anni il numero delle surroghe andate a buon fine è stato veramente molto basso, perché lo spread attuale è stato, sinora, superiore ai vecchi spread, tale da rendere l’operazione non vantaggiosa per il cliente.
Il ridursi dello spread, se effettivamente così sarà, renderà la surroga nuovamente interessante per i cittadini che negli anni scorsi hanno acceso un mutuo e che potranno così avvantaggiarsi a costo zero di questo interessante contratto.

*Notaio di Padova

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