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Il notaio conferma?
Mutui/ Rent to buy, un nuovo modo di comprar casa

di Emanuela Lo Buono*

Il Decreto Sblocca Italia accoglie le proposte dei notai. La crisi del settore immobiliare ha avuto, ed ha, gravi ripercussioni sull’intera economia del Paese. Eppure qualcosa si poteva fare per venire incontro alle esigenze del mercato, e consentire l’incontro di domanda ed offerta.

In tale direzione si è mosso l’art. 23 del decreto Sblocca Italia, ove, recependo una proposta dei notai, è stato  disciplinato il cosiddetto Rent to buy. Che cos’è? Si tratta di una nuova formula contrattuale che riunisce in sé alcune caratteristiche della locazione ed altre della vendita.
Praticamente il proprietario di un bene immobile dà fin da subito il godimento del bene a chi è interessato ad acquistarlo, ma che  al momento non dispone del denaro necessario. L’acquisto del bene avverrà dopo un determinato periodo di tempo, supponiamo tre anni, imputando una parte del canone pagato in acconto prezzo di vendita.
Così si può prevedere che a fronte di un canone mensile di 1000 euro, 700 euro vadano imputati al prezzo di vendita, che così, con il passare degli anni, si riduce.

Trascorsi tre anni il conduttore potrà, essendosi per l’appunto ridotto il prezzo da pagare per l’acquisto, ottenere dalla banca un mutuo ed acquistare l’immobile.
Dal canto suo il proprietario potrà trarre reddito dall’immobile, e ad esempio, con il canone percepito  pagare il mutuo che a suo tempo aveva contratto per l’acquisto.

La norma dà tutele per entrambe le parti.
In particolare, qualora il contratto venga concluso con atto notarile, lo stesso dovrà essere trascritto.
Prescindendo da ogni tecnicismo, ciò significa che qualsiasi ipoteca successiva al rent to buy, ma anche ogni atto di pignoramento, non potranno essere fatti valere contro il futuro acquirente. 
Il conduttore, quando comprerà, comprerà il bene libero; e sarà dunque certo che le rate pagate andranno a buon fine. 
In buona sostanza è come se  stesse pagando la rata del  mutuo per l’acquisto della casa. Solo che la paga al proprietario e non alla banca e in più potrà godere dell’immobile.

Qualora poi non si arrivi alla vendita per responsabilità del conduttore, il proprietario potrà trattenere tutti i canoni percepiti, comprensivi sia della parte da imputare a conto prezzo, sia della parte da imputare al godimento. 

Non solo. L’atto notarile può essere ritenuto  titolo esecutivo per ottenere la liberazione del bene dal conduttore qualora quest’ultimo non proceda all’acquisto e non liberi l’immobile.
Senza dover ricorrere ad una procedura di sfratto.
Infine è prevista anche un’ampia tutela in caso di fallimento: il conduttore non dovrà subire un’azione revocatoria e non perderà quanto pagato sino a quel momento.

La disciplina tuttavia non è ancora chiara sotto il profilo fiscale.
Cioè non si comprende se le imposte pagate sul canone, e che probabilmente sono soggette alle imposte sui redditi, possano essere recuperate qualora poi si proceda alla vendita. 
Né si comprende se le imposte da pagarsi al momento della vendita vadano decurtate da quanto in precedenza pagato.

E’ evidente che il profilo fiscale è di non poco conto, ma il primo importante  passo è stato fatto; il provvedimento potrà essere integrato in sede di conversione.
Siamo qui a fare proposte costruttive.

*Notaio di Padova

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