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Il notaio conferma?
Il notaio conferma?/ Agevolazioni prima casa: il requisito della residenza

di Ada Napolitano notaio in Monte San Pietro (BO)

Le cause di decadenza dalle "agevolazioni prima casa", che ruotano sempre intorno al mancato rispetto dei requisiti (in una fase successiva all'acquisto o in sede di dichiarazione), da rendere in atto secondo le disposizioni di legge oppure in seguito alla successiva vendita dell'immobile, comportano: l'irrogazione da parte dell'Agenzia delle Entrate di una sanzione amministrativa pari al 30% dell'imposta non pagata, il recupero dell'imposta in misura ordinaria oltre agli interessi di mora sulla differenza tra l'imposta versata alla registrazione dell'atto di acquisto e quella effettivamente dovuta.

 Tra i requisiti che la legge richiede al fine di ottenere le agevolazioni prima casa c'è l'ubicazione dell' immobile: quest'ultimo deve essere ubicato alternativamente nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, in cui la stabilirà entro 18 mesi dall' acquisto, nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività lavorativa qualora sia diverso da quello nel quale risiede, nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende l' acquirente trasferito all' estero per motivi di lavoro, oppure in qualsiasi parte del territorio italiano se l' acquirente è cittadino italiano emigrato all'estero. E' bene precisare che quello che rileva, ai fini del godimento dell' agevolazione, è la residenza anagrafica dichiarata. Non ha invece alcuna valenza la situazione di fatto qualora sia in contrasto con quella anagrafica: ciò implica la decadenza dall' agevolazione per il soggetto che effettivamente abiti nell' immobile acquistato ma non abbia trasferito la residenza nei termini di legge.

 Ai fini della verifica del trasferimento della residenza, il cambio si considera avvenuto nella stessa data in cui l' interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento (il dato pratico dell' effettiva evasione della pratica non ha alcun rilievo ai fini della decadenza).
 In precedenza si è evidenziato il fatto che il soggetto decade dalle agevolazioni qualora non sposti la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile entro 18 mesi dalla data di acquisto. Tale decadenza può essere evitata qualora si verifichi un evento dotato delle caratteristiche di "forza maggiore" che impedisca, cioè, il realizzarsi delle condizioni per usufruire delle agevolazioni come, ad esempio, il mancato allacciamento della rete fognaria, la necessità di opere di manutenzione straordinaria che impediscano la ristrutturazione dell'immobile oppure l'occupazione abusiva dello stesso che costringe l' acquirente ad esperire le procedure per lo sfratto.

 Delineate dette ipotesi è interessante occuparsi di un argomento che non è stato oggetto di disciplina da parte del legislatore ma che ha un notevole interesse pratico, ovvero per quanto tempo debba essere mantenuta la residenza presso quella abitazione per non decadere dalle agevolazioni. Non essendo disciplinata come ipotesi occorre ricorrere all'interpretazione: la decadenza è prevista solo nel caso in cui la residenza non venga trasferita nei 18 mesi. Capita spesso, in fase di separazione dei coniugi, che uno mantenga la residenza in quella che era la casa coniugale e l'altro la sposti in un altro immobile, magari stipulando un contratto di affitto. Lo spostamento della residenza, dopo averla acquisita nel Comune ove sia ubicato l'immobile acquistato con le agevolazioni, non comporta la decadenza dalle stesse. Sarebbe comunque prudente e consigliabile conservare, qualora si dovesse incorrere in un accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate, un certificato di residenza che attesti che effettivamente per un determinato periodo di tempo si è risieduti presso l' immobile acquistato con le agevolazioni.

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