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Il notaio conferma?
Prima casa, se separazione o divorzio non decadono le agevolazioni

Emanuela Lo Buono*

L’acquirente di un’abitazione può, in sede di acquisto, chiedere di godere delle agevolazioni prima casa. In questo caso l’imposta di registro è pagata in  misura ridotta, cosicché  l’aliquota si riduce dal 9% al 2% del valore catastale qualora si acquisti da un privato, o dal 10% al 4% qualora la vendita sia soggetta ad Iva. La normativa prevede tuttavia che l’acquirente decada dai benefici prima casa qualora  rivenda l’abitazione prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, salve eccezioni. Tra le eccezioni più frequenti è previsto il riacquisto, entro un anno dalla vendita, di un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Cioè se l’acquirente, entro un anno dalla vendita dell’abitazione, ne acquista un'altra non incorre in decadenza.

Resta da vedere in quali sanzione incorre il contribuente/acquirente nell’ipotesi di decadenza. Innanzitutto sarà necessario corrispondere l’imposta “risparmiata”. Cioè se era stata pagata un’imposta di registro con aliquota al 2%, essa dovrà essere integrata fino al 9%, e dunque nella misura del 7%. Così se l’abitazione aveva un valore catastale di euro 100.000,00, l’imposta era stata pagata nella misura di euro 2.000,00; che ora andranno integrate di euro 7.000,00 così da raggiungere l’aliquota del 9%. Analogamente si deve procedere per l’Iva (che passa dal 4% al 10%). Il contribuente deve inoltre pagare una sovrattassa o sanzione amministrativa pari al 30% della maggiore imposta dovuta; nell’esempio fatto avremmo una sovrattassa pari ad Euro 2.100,00. Oltre agli  gli interessi di mora, che andranno calcolati fino al giorno dell’effettivo pagamento.

Ci si chiede cosa accada nell’ipotesi in cui l’abitazione non venga venduta ad un soggetto estraneo, ma venga trasferita da un coniuge all’altro perché  i coniugi così hanno  convenuto in  sede di  separazione o di divorzio.
Cioè, cosa accade se in sede di separazione  Tizio e Tizia  hanno convenuto che lui trasferisca a lei la quota della metà della loro abitazione? La domanda sorge spontanea, perché è evidente che in questa ipotesi il trasferimento al coniuge (o ex coniuge) non è volontario, ma è eseguito in adempimento di un obbligo.

Si verificano, oppure no,  i presupposti della decadenza prima casa? Dopo una serie di sentenze contrastanti tra loro, l’Agenzia delle Entrate, con circolare numero 27 del 2012, ha  espressamente escluso che in tale ipotesi si verifichi la decadenza delle agevolazioni. Pertanto nell’esempio sopra esposto, Tizio potrà trasferire la sua quota dell’abitazione a Tizia, senza dover pagare alcuna maggiore imposta. Per completezza si segnala che  una sentenza della Cassazione recentissima del  febbraio 2014, ha statuito esattamente il contrario, e cioè che l’atto di trasferimento a favore del coniuge in sede di adempimento di accordi di separazione comporta la decadenza dal beneficio.

Ma è bene precisare che l’Agenzia delle Entrate si attiene alle circolari dalla stessa emanata, salva la possibilità di adeguarsi alla Cassazione in un  momento successivo. Per cui ad oggi, e salvo diversa circolare da emanarsi, il coniuge, che trasferisce la propria quota all’altro in adempimento di accordi di separazione e divorzio, non dovrebbe incorrere nella decadenza dai benefici prima casa.

*Notaio di Padova

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