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Il notaio conferma?
Il notaio conferma?/ Comprar casa in tempo di crisi: il rent to buy

di Giulia d’Avolio*

Nella particolare situazione economica che ormai imperversa da qualche anno, si fanno strada strumenti alternativi come la formula del rent-to-buy, un “ponte” che collega l’affitto alla compravendita, una nuova formula di contrattazione, da utilizzare per l’acquisto della propria casa.

Capita sempre più spesso che il sogno di avere il proprio “nido ” non possa essere realizzato, perché non si dispone di denaro sufficiente, perché la Banca non concede il mutuo per consentire l’acquisto o, per i più fortunati, perché non si riesce a vendere la casa di proprietà per comprarne un’altra.

Capita anche che sia il venditore, privato o impresa di costruzione, a non voler “svendere”, ma a voler trarre comunque un reddito dai propri immobili, oppure non voler pagare la plusvalenza o la sanzione per la decadenza dalle agevolazioni prima casa, in caso di vendita effettuata prima dei cinque anni dall’acquisto.

Ecco allora che si ricorre al "Rent to Buy", espressione non italiana, ma che in realtà si riferisce ad un contratto che è il risultato dell’unione di due strumenti giuridici già previsti nel nostro ordinamento, cioè la vendita e la locazione, si parla infatti anche di affitto con riscatto. Il Rent to Buy è infatti proprio il risultato dell’unione di due contratti:
- un normale contratto di locazione nel corso della quale il proprietario affitta l’immobile e riceve un canone periodico. Una parte di questo importo viene considerata un anticipo su quello che sarà il futuro prezzo di vendita;
- un contratto preliminare di vendita, registrato e  preferibilmente trascritto, occorrendo in questo caso l’intervento del notaio , con il quale il proprietario si impegna a vendere l’immobile ad un determinato prezzo ed entro una determinata data e l’acquirente si impegna ad acquistare, a quel prezzo ed entro quella data.
L’intervento del notaio è opportuno sin dal contratto di locazione per le verifiche sulla titolarità dell’immobile, sulla regolarità catastale e urbanistica, sulla presenza di ipoteche, pignoramenti e sequestri e per consigliare nel migliore dei modi il futuro acquirente, il quale si espone al rischio che, nel tempo intercorrente tra il rent to buy e la successiva compravendita, il venditore incorra in difficoltà finanziarie che possano pregiudicare l’acquisto.

Un’idea dei vantaggi e delle esigenze che si possono realizzare
il proprietario evita di svendere l’immobile e ricava un reddito dallo stesso, in caso di inadempimento dell’obbligo di acquisto tratterrà l’importo ricevuto come caparra e tutto il canone  incassato; 
il futuro acquirente versa una piccola somma a titolo di caparra, circa il 10% del prezzo, ottiene la rateizzazione del prezzo e ha più tempo a disposizione per cercare il denaro necessario per il pagamento integrale, ha la disponibilità immediata dell’immobile, non perde i canoni già corrisposti in caso di futuro acquisto perché imputati al prezzo e, se ha scelto di far trascrivere il contratto rivolgendosi al notaio, avrà anche la garanzia data dalla trascrizione che impedisce al proprietario di vendere a terzi e salva l’immobile da eventuali ipoteche, pignoramenti o formalità pregiudizievoli.
 

*Notaio di Scandiano (Reggio Emilia)

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