Affari della casa/ New York a prova di fisco. Vademecum per comprare un immobile nella Grande Mela

Di Gianluca Palumbo

Tutorcasa.it

Comprare casa a New York significa sposare anche l'american life con i teatri di Broadway, Central Park, il Metropolitan Museum e la Metropolitan Opera, la borsa valori di Wall Street, il ponte di Brooklyn, Times Square, la cattedrale di San Patrizio. Si tratta di un contesto decisamente diverso, di una vita molto più frenetica, movimentata e senza dubbio vincente per chi decidesse di vivere di rendita grazie al proprio appartamento esclusivo a New York. Secondo la legge infatti, "i cittadini italiani devono pagare un'imposta dello 0,76% sul valore delle seconde case che possiedono in altri paesi. La legge però consente di dedurre le tasse di proprietà già pagate su quegli immobili nelle nazioni in cui si trovano i beni. Ma a New York gli investitori italiani sentiranno molto meno, o quasi nulla, il morso del fisco. Questo perché si possono ottenere sconti importanti per via del cambio favorevole".

L'investimento minimo per comprare una casa a New York "valida", è di almeno 650 mila euro: in questo modo si riesce a proteggere il capitale e avere una rendita annua vicina al 3%.  Gli appartamenti a New York possono essere acquistati all'interno di condomini o cooperative. Quest'ultime sono forme proprietarie in cui invece di diventare proprietari dell'appartamento si diventa soci della cooperativa che possiede tutto l'edificio e si acquista il diritto a vivere nell'appartamento .

In un condominio si è  liberi di affittare o vendere l'appartamento a terzi, mentre nelle cooperative occorre il permesso del Board, una sorta di consiglio di amministrazione del palazzo.
Ma come funziona? Come si acquista casa a New York? Come  si legge su  Tutorcasa.it, la compravendita consiste innanzitutto nella stipula del contract of sale, il nostro compromesso. Alla firma del contract of sale l'acquirente versa una caparra pari al 10% del prezzo complessivo pattuito.

Tale somma viene versata su un conto fiduciario detto Escrow account gestito dal proprio avvocato che a sua volta girerà tale somma al venditore. Dopo la stipula  l'acquirente chiederà  al condominio la rinuncia al diritto di prelazione sull'appartamento che vuole comprare e, Inoltre, dovrà necessariamente munirsi di una Title insurance, ossia una polizza assicurativa che copre l'acquirente per l'intero ammontare dl prezzo di acquisto contro il pericolo di evizione, ma anche contro la presenza di eventuali ipoteche o altro.
Il costo della Title insurance varia tra lo 0,5%  e lo 0,75% del prezzo di compravendita.

Prima di terminare l'acquisto, occorre aver deciso se si vuole acquistare in nome proprio, attraverso una società' o intestare l'appartamento a terzi
-  Acquisto a nome proprio o in comunione di beni (Joint Tenancy) con o senza diritto di accrescimento (Right to Survivorship)
-  Acquisto della nuda proprietà' e separatamente dell'usufrutto (Life Estate)
-  Acquisto attraverso una LLC ( Limited Liability Company ), parzialmente paragonabile ad una Srl di diritto italiano
-  Acquisto attraverso una Corporation, parzialmente paragonabile ad una Spa di diritto italiano
-  Acquisto attraverso un fondo immobiliare o Real Estate Investment Trust (REIT)
L'ultima fase della vendita di un immobile a New York consiste nel Transfer of deed dal venditore all'acquirente, ossia dal passaggio di proprietà del bene. Per la stipula finale non è necessaria la presenza dell'acquirente il quale può delegare al proprio avvocato anche il compimento di questa fase. Le deleghe possono essere rilasciate anche dall'Italia e trasmesse a New York utilizzando i servizi notarili dei consolati americani all'estero.
Come si può anche leggere su Tutorcasa.it, ci sono alcune tasse che si devono pagare in caso di acquisto di un immobile a New York:
- la Transfer tax, pagata dall'acquirente solo se il venditore è un costruttore (è la nostra imposta di registro); in caso di case rivendute l'importo delle tasse è di circa 1,85% sul prezzo complessivo di acquisto;
- la Mansion tax è dovuta solo nel caso in cui il prezzo dell'immobile venduto sia uguale o superiore a al milione di dollari;
- la Real estate tax, è l'Imu nostrana, che viene pagata ogni sei mesi dal proprietario dell'immobile.
Mantenere un appartamento nella  grande città americana puo' comunque  risultare caro. Se la motivazione dell'acquisto è principalmente quella di fare un investimento, potrebbe essere meglio puntare su condomini  non eccessivamente lussuosi.

Tuttavia, quando si decide di acquistare casa a New York è consigliabile farsi seguire da un proprio broker che, con regolare licenza, ha accesso a tutte le esclusive sul mercato e può  proporre al cliente ogni appartamento che sia in vendita.

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