Condizionatori, essere autorizzati a installarli non è un gioco da ragazzi

Condizionatori, il caldo torrido fa scattare la corsa agli impianti ma le autorizzazioni non sono un gioco da ragazzi

Complice l’afa estiva, ci si trova sempre più spesso dinanzi a una convulsa installazione, su parti condominiali, di motori esterni di impianti di condizionamento privati. Ma è legittimo procedere ad iniziativa del singolo, senza ottenere il consenso dell’assemblea del condominio di appartenenza? Ne parliamo con l’Avvocato Nicola Ferraro, founder partner di de Tilla Studio Legale.

Avvocato Ferraro, spesso i privati ricorrono al web o ad altre fonti di pubblico dominio per cercare di documentarsi sulla questione. Quali sono le informazioni che reperiscono più frequentemente?

Le informazioni presenti sui principali motori di ricerca sul web inducono a ritenere che i proprietari siano portatori di diritti insindacabili. Spesso si tratta di informazioni fuorvianti, frutto di una scarsa conoscenza dei diritti e dei doveri che scaturiscono dal Codice civile. Non è raro imbattersi, infatti, in affermazioni secondo cui “se il proprio condizionatore non impedisce agli altri analogo uso della cosa comune, ad esempio della facciata, l’installazione non può essere vietata”.

Il che equivale a dire che, finché c’è spazio, sulla facciata condominiale si può installare ogni genere di apparecchio; oppure altre per cui il proprietario dell’appartamento potrebbe procedere in autonomia “non essendo l’estetica una scusa per impedire a priori il montaggio del condizionatore”. Con buona pace dei diritti della collettività (condominiale) alla quale, quindi, non resterebbe che ricorrere a una tutela ex post. Le cose non stanno in questi termini. Fortunatamente.

Può fornirci, allora, una panoramica della normativa di settore e dei limiti all’iniziativa dei privati?  

La facciata condominiale è un bene comune, come spiegato dall’articolo 1117 c.c. I balconi appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Tuttavia, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone (a differenza della soletta e del pavimento che sono di proprietà esclusiva della corrispondente unità immobiliare in quanto suo naturale prolungamento) si devono considerare beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio.

Parapetti e ringhiere dei balconi quindi sono, al pari della facciata, beni condominiali. Sono dunque soggetti alla stessa tutela. Nel contesto condominiale ciascuno dei partecipanti ha pari diritto sulle cose comuni e può farne un uso paritetico agli altri. La norma principe è l’articolo 1102 c.c. secondo cui: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Tale utilizzo deve essere autorizzato. Chi intende fare un utilizzo del bene comune senza avere l’esplicito consenso degli altri comproprietari non lo può fare. Il che costituisce una prima importante risposta alla affermazione in premessa secondo cui l’installazione in facciata di un condizionatore potrebbe avvenire in autonomia in quanto l’installazione del proprio non impedirebbe agli altri di procedere analogamente.

Quando l’autorizzazione è vietata?

L’autorizzazione non è scontata. Deve ritenersi vietata, ai sensi dell’art. 1120 c.c. in quanto non diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, l’innovazione che alteri le linee architettoniche dell’edificio, e anche quella che, più semplicemente, incida negativamente sull’aspetto armonico di esso.

Per la Corte di Cassazione per decoro architettonico deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità. Sempre secondo i giudici di legittimità, il decoro architettonico non appartiene ai soli edifici di particolare pregio storico-artistico, ma a ogni fabbricato nel quale possa individuarsi una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia.

In altri termini, il diritto del condomino a servirsi del bene comune (nella specie della facciata per l’installazione di un condizionatore a servizio del godimento della propria unità immobiliare) deve essere contemperato con il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiato il decoro e l’estetica dell’edificio. Per cui, è bene chiarire che integra una lesione del decoro architettonico dello stabile l’installazione di motori dell’aria condizionata da parte del condomino allorché essi insistano, in maniera ben visibile, sulla facciata condominiale.

 La presenza di altri condizionatori legittima il condomino alla installazione del proprio?

Il fatto che il decoro architettonico dello stabile sia stato, anche gravemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, non rileva. Quello che rileva, ai fini del divieto, è che la nuova opera contribuisca ad alterare, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia della facciata che conferiscono al fabbricato una sua specifica identità.

Dinanzi a un’opera effettuata senza autorizzazione o all’insaputa dei condomini qual è la tutela riservata ai comproprietari?

Il decoro architettonico del fabbricato condominiale costituisce un “bene comune” e, coerentemente, la facciata e il relativo decoro architettonico di un edificio costituiscono un modo di essere dell’immobile, un elemento del modo del suo godimento.

La modifica non autorizzata della facciata, a causa dell’installazione di motori dell’aria condizionata, comporta un’interferenza nel godimento in quanto disturba e rende disagevole o scomodo l’esercizio del possesso da parte degli altri comproprietari. I condomini possano quindi avvalersi della tutela dettata dall’art. 1170 c.c. secondo cui colui che è stato molestato nel possesso di un immobile può, entro l’anno dalla turbativa, chiedere la manutenzione del possesso medesimo.

L'obiettivo dell’azione di manutenzione, che si attua nelle forme di una procedura d’urgenza (quindi, si tratta di una procedura estremamente veloce), è la cessazione delle molestie e delle turbative arrecate al possesso. In sostanza, la rimozione dell’evento lesivo, la rimozione del manufatto.