Da CityLife a Certosa: la nuova Milano è un parco giochi per gli investitori, mentre chi ci viveva scappa via
In dieci anni +60% sui prezzi delle case in quartieri come CityLife, Isola, Rubattino e Lambrate. Aumenti record anche per gli affitti: +43%. Il sogno di vivere a Milano diventa un privilegio per pochi
Isola, Rubattino e Lambrate, prezzi alle stelle: Milano è diventa invivibile per i suoi abitanti
Il mercato immobiliare italiano, secondo il 1° Rapporto Nomisma 2025, sta vivendo una fase di ripresa, caratterizzata da un aumento moderato ma costante delle compravendite e da una sostanziale stabilizzazione dei prezzi. Nel 2024, le compravendite residenziali sono cresciute dell’1,3%, con un’impennata significativa nel quarto trimestre (+7,6%), trainata dalla ripresa delle operazioni finanziate tramite mutuo, aumentate del 19,5% negli ultimi tre mesi dell’anno.
Questo trend positivo si accompagna a una diminuzione degli sconti in fase di trattativa e a tempi di vendita tra i più rapidi degli ultimi dieci anni, segnali di un mercato particolarmente liquido. Tuttavia, rimane aperta una criticità strutturale: l’offerta di immobili, oltre a essere quantitativamente insufficiente, non risponde pienamente alle nuove e diversificate esigenze della domanda, sempre più attenta alla qualità abitativa e ai servizi collegati.
All’interno di questo scenario nazionale, Milano continua a giocare un ruolo di primo piano, confermandosi come la locomotiva immobiliare del Paese sia nel comparto residenziale sia in quello corporate. Nel 2024, il capoluogo lombardo ha registrato investimenti corporate per un totale di 3,7 miliardi di euro, posizionandosi tra le mete preferite dagli investitori istituzionali europei. I prezzi delle case a Milano continuano a salire, anche se con un ritmo più contenuto rispetto agli anni precedenti: l’aumento medio annuo si è attestato al 3,2%, con una previsione di crescita che porterà i prezzi medi al metro quadro dagli attuali 5.393 euro a circa 5.710 euro nel corso del 2025.
Tuttavia, la città presenta una dinamica peculiare rispetto al resto d’Italia: molti immobili vengono inizialmente proposti a prezzi troppo elevati rispetto al valore di mercato, determinando un allungamento dei tempi di vendita. Solo dopo significative riduzioni dei prezzi richiesti le trattative si chiudono, mentre gli immobili proposti fin da subito a prezzi allineati al mercato si vendono rapidamente, confermando l’importanza di una corretta valutazione iniziale.
Sul fronte delle locazioni, la situazione è ancora più critica: la domanda supera di gran lunga l’offerta, con conseguente aumento dei canoni medi, cresciuti del 4,6% nell’ultimo anno. Questo fenomeno sta mettendo a dura prova soprattutto le fasce medie e i giovani, rendendo sempre più difficile accedere a un alloggio in città. I quartieri rigenerati rappresentano un caso emblematico di questa trasformazione.
Tra il 2014 e il 2023, i prezzi delle case in zone come CityLife, Rubattino, Certosa, Sarpi, Lambrate e Maggiolina sono saliti fino al 60%, mentre gli affitti sono aumentati in media del 43%. In molte aree semi-centrali, una stanza singola supera ormai i 750 euro al mese, rendendo quasi impossibile per famiglie monoreddito, studenti e giovani coppie trovare un’abitazione sostenibile.
CityLife è forse il simbolo più evidente di questa evoluzione: un quartiere avveniristico con grattacieli, edifici di lusso e standard edilizi ai massimi livelli, con prezzi medi che hanno raggiunto i 6.729 euro al metro quadro e una crescita annua dell’1,13%. Il quartiere Isola racconta in modo esemplare questa metamorfosi. Un tempo zona popolare e periferica, oggi Isola è uno dei quartieri più ambiti, grazie alla vicinanza a Porta Nuova e al Bosco Verticale. La riqualificazione post-Expo ha attirato investitori, locali di tendenza e coworking, facendo impennare i prezzi delle case di oltre il 50% in pochi anni.
Un altro potente motore del rialzo dei prezzi è lo sviluppo della mobilità urbana. L’apertura di nuove linee della metropolitana, come la MM4, ha fatto aumentare le quotazioni immobiliari fino al 45% in aree come Repetti, Argonne e Forlanini. Secondo Abitare Co., ogni nuova fermata può determinare un incremento del 35-37% dei valori immobiliari. In zone già centrali e ben collegate come Moscova e Garibaldi, l’aumento ha toccato il 44,6%.
Il problema non è solo economico ma profondamente sociale. Secondo il think tank IdeeUrbane, oltre 35.000 persone hanno lasciato Milano negli ultimi anni a causa dell’impossibilità di sostenere i costi abitativi. L’esodo riguarda lavoratori fondamentali per il funzionamento della città: autisti, insegnanti, poliziotti e operatori dei servizi. L’ATM, l’azienda dei trasporti, fatica ad assumere conducenti: nel 2025 mancano all’appello oltre cento autisti. Nel frattempo, le proteste studentesche contro il caro-affitti sono diventate una costante, segnalando un malessere sempre più diffuso tra i giovani.
Nel confronto con altre metropoli europee, Milano appare ancora più esposta. A Berlino si è imposto un tetto temporaneo agli affitti e si è discusso della municipalizzazione degli alloggi sfitti; a Parigi si sono introdotte regole più severe sugli affitti brevi e incentivi per la residenza stabile. Milano, invece, ha visto una crescita dei prezzi più rapida negli ultimi dieci anni, senza un adeguato intervento pubblico a tutela del diritto all’abitare.