Mercato immobiliare: crescita sostenuta dei canoni di affitto (+5,5%), cala la domanda (-9,2%). I prezzi città per città

I prezzi salgono in modo più contenuto (+2,1%) 

In Italia, nel primo semestre del 2025 i canoni di affitto sono aumentati di più del doppio rispetto ai prezzi delle case in vendita. Tra inizio gennaio e fine giugno l’ascesa è stata infatti rispettivamente del 5,5% e del 2,1%, con le locazioni che hanno così raggiunto i 14,3 euro/mq medi e gli immobili in vendita, invece, i 2.110 euro/mq medi. Sono queste alcune delle evidenze tratte dall’Osservatorio semestrale del mercato residenziale realizzato da Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, specializzata in analisi di mercato e data intelligence.

L’andamento di domanda e offerta per vendite e locazioni
nche a causa di questo solido rialzo dei canoni, l’interesse per la locazione in Italia sta progressivamente diminuendo, seguendo la tendenza che già si era manifestata nel primo trimestre del 2025. Rispetto a 6 mesi fa, la domanda di affitto è calata di oltre il 9%, trainata verso il basso dai grandi centri, che nel periodo hanno registrato un deciso -21%, mentre si è notata una perfetta stabilità nelle città di minori dimensioni.

La discesa della richiesta di affitto ha condotto a un accumulo dello stock in offerta, con gli annunci che sono aumentati del 15,6% sul portale Immobiliare.it. Anche in questo caso, nei grandi centri l’incremento è stato maggiore (+23,4%), rispetto ai piccoli (+9,4%). Anche nel settore delle compravendite la disponibilità di case è aumentata nei primi 6 mesi dell’anno (+4,4%), ma in questo caso la domanda è fortemente cresciuta, al contrario di quanto fotografato per le locazioni. Infatti, l’interesse per le case in vendita è in ascesa in doppia cifra (+14% circa) nel confronto con l’ultimo semestre del 2024, e la salita è molto simile nei grandi e nei piccoli centri, su rispettivamente del 12,9% e del 13,9%.

«Già a partire dalla prima metà dello scorso anno il mercato immobiliare aveva evidenziato i primi segnali di cambiamento, con un progressivo spostamento dell'interesse degli utenti dalle locazioni alle compravendite – dichiara Luke Brucato, Chief Strategy Officer di Immobiliare.it Insights – A distanza di dodici mesi, questa tendenza si è confermata e consolidata, sostenuta da diversi fattori, tra cui in particolare la riduzione dei tassi di interesse. Di conseguenza, anche chi fino a poco tempo fa era restio ad avviare un percorso di acquisto, a causa di una persistente incertezza economica, ha iniziato a cambiare prospettiva: l’acquisto di una casa è tornato a essere una possibilità concreta, anche nelle grandi città.» Focus sulle macroaree del Paese Allargando l’analisi alle macroaree della nostra Penisola, si notano trend molto simili a quelli generali italiani.

A livello di prezzi di vendita, Nord-Ovest, Nord-Est e Centro sono cresciuti in maniera praticamente identica nel primo semestre dell’anno, intorno al +2,5%. Più stabili, invece, Sud e Isole (+0,7% e +0,6% rispettivamente). Il Centro è la zona più cara per acquistare, con 2.364 euro/mq, superando di poco il Nord-Ovest, che si ferma a 2.308 euro/mq. La domanda è cresciuta soprattutto al Nord-Ovest (+14,7%), ma tutte le aree hanno evidenziato incrementi a due cifre. L’offerta si è invece ampliata in particolare al Sud (+6,6%). Passando alle locazioni, l’incremento più rilevante dei canoni nel primo semestre del 2025 si è verificato al Centro (+9,4%), mentre Nord-Ovest e Nord-Est sono cresciuti rispettivamente del 3,8% e del 3,6%. In aumento anche Sud (+7,1%) e Isole (+4,7%). Il Nord-Ovest resta l’area più cara per affittare, con 16,3 euro/mq, seguita dal Centro (14,8 euro/mq).

Interessante l’andamento della domanda di locazioni: nonostante il dato italiano in forte calo, Sud e Isole rimangono in positivo, con il +1,2% e il +0,4% rispettivamente nei primi 6 mesi dell’anno. Forti decrementi, invece, nelle aree che mostrano i prezzi più alti, ovvero Centro (-15,4%), Nord-Ovest e Nord-Est, giù entrambe del 9% circa. Nessuno scostamento dal trend nazionale per quanto concerne l’offerta di affitto, con incrementi ovunque oltre il 10%, fatta eccezione per le Isole (+4%). Vendite: la situazione attuale dei prezzi in regioni e città Il Trentino-Alto Adige rimane la regione più cara per comprare casa, con 3.529 euro/mese (+2,2% nel primo semestre dell’anno).

La Calabria resiste come unica regione al di sotto dei 1.000 euro/mq medi, con 949 euro/mq. Qui, i costi sono rimasti sostanzialmente stabili rispetto ai 6 mesi precedenti (-0,5%). Milano mantiene invece la testa della classifica delle città più care in cui acquistare un immobile in Italia, con 5.532 euro/mq medi, in rialzo del 2,3% da inizio anno. Bolzano resta seconda, toccando i 4.871 euro/mq (+1,6% nel semestre di apertura del 2025), mentre l’ultimo gradino del podio è appannaggio di Firenze, che cresce di oltre il 5% nel periodo e raggiunge i 4.577 euro/mq. Bologna e Roma sono, invece, quasi appaiate: nel capoluogo emiliano-romagnolo comprare casa richiede attualmente una spesa media di 3.616 euro/mq, mentre nella Capitale si devono sborsare, in media, 3.607 euro/mq.

Affitti: la situazione attuale dei canoni in regioni e città

La regione più dispendiosa in cui affittare casa è la Valle d’Aosta, con i canoni che sfiorano i 20 euro/mq medi (+2,6% nel primo semestre dell’anno). Al secondo posto la Lombardia, che rimane poco sotto i 19 euro/mq. La Basilicata, anche a seguito di un calo dell’1,4% nel semestre, è invece la regione più economica per affittare, con 7,5 euro/mq medi. Milano si conferma la città più cara anche quando si tratta di affittare un immobile, rimanendo stabile a 22,5 euro/mq medi (solo +0,4% nei 6 mesi considerati). Firenze, con 21,4 euro/mq, è seconda, ma nel semestre, incrementando quasi del 3%, si è avvicinata al capoluogo lombardo. Se per le vendite Bologna era davanti, seppur di poco, a Roma, per le locazioni le posizioni si invertono: nella Città Eterna la spesa media per un affitto è pari a 18,1 euro/mq medi, a fronte dei 17 euro/mq del capoluogo emiliano-romagnolo.