Immobiliare, polizze multirischi e mutuo: obbligo o forzatura? Ecco tutte le tutele per chi richiede un prestito in banca

Avvocato Ferraro, partiamo dal contesto. Perché spesso la sottoscrizione di un mutuo si accompagna a una polizza assicurativa?

Quando un cliente chiede un mutuo assistito da garanzia ipotecaria sull’immobile (sovente quello oggetto di acquisto), la banca richiede alcune coperture assicurative a tutela dell’immobile posto garanzia del finanziamento per tutta la sua durata. La più comune è la polizza incendio e scoppio, la cui funzione è proteggere la banca e il mutuatario in caso di danni che compromettano l’immobile e, quindi, la consistenza della garanzia. In altri casi, invece, possono essere proposte polizze che coprono eventi personali, come perdita del lavoro, invalidità o decesso, così da garantire la continuità del pagamento delle rate da parte del soggetto che si è impegnato verso la banca.

Spesso si parla di “polizza multirischi”. Di cosa si tratta esattamente?

La polizza multirischi è un contratto assicurativo “a pacchetto”, che copre una pluralità di rischi: dall’incendio al furto, dai danni da acqua agli eventi atmosferici, fino alla responsabilità civile. Se collegata a un mutuo, la polizza serve a proteggere il valore dell’immobile su cui insiste l’ipoteca. Si tratta di prodotti complessi, che richiedono attenzione nella valutazione delle condizioni economiche e delle esclusioni.

Quali sono le assicurazioni effettivamente obbligatorie quando si stipula un mutuo?

È importante chiarire questo punto: solamente la polizza incendio e scoppio è obbligatoria. Tutte le altre coperture - polizze vita, CPI multirischi (Credit Protection Insurance), pacchetti accessori - sono facoltative. La banca non può subordinare l’erogazione del mutuo alla sottoscrizione di una polizza aggiuntiva venduta dall’istituto o da suoi intermediari. È un principio stabilito dal Testo Unico Bancario, dalle disposizioni IVASS e dal Codice del Consumo.

Eppure, nella pratica, capita che le polizze vengano percepite come obbligatorie.

Esatto. Il problema sorge quando la banca, approfittando della propria posizione negoziale, indubbiamente di forza in quanto dalla delibera dei suoi organi dipende la concessione del finanziamento richiesto, induce il cliente a credere che l’acquisto della polizza aggiuntiva sia condizione per ottenere il mutuo. Questa pratica è chiamata tying ed è vietata, salvo il caso in cui la copertura sia strettamente necessaria alla garanzia del credito. Fin dal 2009 l’Autorità garante per la Concorrenza e il Mercato avviò una indagine da cui emerse che diversi istituti di credito avevano, appunto, subordinato di fatto la concessione di finanziamenti alla sottoscrizione, da parte del mutuatario, di polizze assicurative aventi quale beneficiario l'istituto erogante, a copertura dei rischi di decesso, invalidità permanente, inabilità temporanea totale, malattia grave e perdita d'impiego, pur rappresentando nei relativi materiali pubblicitari e documentazione pre-contrattuale e contrattuale il carattere facoltativo di tali coperture.

Figlio di questa indagine è l’emanazione da parte del legislatore del Dl 201/2011 che ha introdotto il divieto, in quanto ritenuta pratica commerciale scorretta, per una banca o un intermediario finanziario di obbligare il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla medesima banca come condizione per l’erogazione del mutuo. A meno che al cliente non venga data la possibilità di effettuare un confronto tra preventivi anche con altre polizze presenti sul mercato.

Cosa deve quindi essere correttamente rappresentato al cliente?

La possibilità di rivolgersi a soggetto terzi. Le banche, gli istituti di credito e gli intermediari finanziari, se condizionano l'erogazione del mutuo immobiliare o del credito al consumo alla stipula di un contratto di assicurazione ovvero qualora l'offerta di un contratto di assicurazione sia connessa o accessoria all'erogazione del mutuo o del credito, sono tenuti ad accettare, senza variare le condizioni offerte per l'erogazione del mutuo immobiliare o del credito al consumo, la polizza che il cliente presenterà o reperirà sul mercato. La quale deve però avere gli stessi contenuti minimi richiesti da quella offerta dalla banca, istituto di credito o intermediario finanziario. Per cui se il cliente non viene informato della possibilità di scegliere liberamente sul mercato altre polizze equivalenti, ci troviamo di fronte a una pratica commerciale scorretta, sanzionabile da AGCM o IVASS, perché è stata limitata la possibilità di scelte del mutuatario. 

Avv. Ferraro, quali possono essere i comportamenti che rivelano una imposizione da parte delle banche nella stipula di tali contratti di assicurazione?

Si ha imposizione di fatto da parte della Banca quando al mutuatario è lasciato intendere che la stipula della polizza accelererà la pratica di concessione del finanziamento; quando non gli sia data alcuna facoltà di scelta dell'assicuratore, né alcuna informazione sul diritto di sceglierne altri; quando i patti del mutuo e dell'assicurazione denotino che l'interesse assicurato è solo, o prevalentemente, quello del mutuante a garantirsi contro il rischio di insolvenza del debitore; quando la stipula della polizza è indotta con condotte opache.

Quali sono gli obblighi informativi delle banche in questi casi?

Gli intermediari devono specificare in modo chiaro se una polizza è obbligatoria o facoltativa, illustrare costi, esclusioni, franchigie e durata. Devono inoltre concedere al cliente un tempo minimo per valutare la documentazione, senza pressioni. La trasparenza non è un elemento formale: è una garanzia di equilibrio contrattuale.

Quali strumenti ha il cliente per tutelarsi?

Ferraro: Tre in particolare: il reclamo diretto alla banca, il ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario per importi fino a 200.000,00 Euro e la segnalazione all’IVASS o all’AGCM per profili assicurativi e commerciali. La giurisprudenza riconosce inoltre la possibilità di chiedere la nullità parziale delle clausole abusive e il risarcimento del danno.

Quali sono le conseguenze?

I contratti di assicurazioni non conformi sono nulli con sostituzione automatica delle loro clausole.

In sintesi, qual è il messaggio chiave per i consumatori?

La polizza incendio e scoppio è necessaria. Tutto il resto è una scelta. Non esiste obbligo di acquistare le polizze proposte dalla banca. Ma si deve (e si può) ricorrere a soggetti terzi distinti da quello che eroga il finanziamento per fare una comparazione delle condizioni e dei costi. In sintesi, la consapevolezza dei propri diritti e una informazione chiara sono la prima forma di tutela per il consumatore.

Avvocato, grazie per la chiarezza.

Come sempre ringrazio Voi della possibilità che mi date di affrontare temi complessi con parole semplici e capibili da tanti.