Riforma del condominio 2025: albo nazionale, revisore dei conti e più trasparenza. Ecco cosa cambia davvero per milioni di italiani

Riforma del condominio 2025: albo nazionale, revisore dei conti e più trasparenza. Ecco cosa cambia davvero per milioni di italiani

Il condominio italiano si prepara a cambiare volto. Il Disegno di Legge n. 2692, depositato alla Camera l’11 novembre scorso a prima firma dell’On. Elisabetta Gardini, rappresenta il tentativo più ambizioso di riforma del settore dopo la Legge 220 del 2012. E stavolta si fa sul serio: albo nazionale degli amministratori, revisore contabile obbligatorio, deposito pubblico dei bilanci, verifiche tecniche annuali sulla sicurezza. Un pacchetto di novità che merita un’analisi attenta, al di là delle semplificazioni.

Da oltre vent’anni mi occupo di diritto condominiale e di formazione professionale per gli amministratori. Ho visto passare riforme, ho assistito a contenziosi di ogni tipo, ho formato centinaia di professionisti. Posso dire con cognizione di causa che questa proposta contiene molte cose buone, alcune eccellenti, e qualche punto su cui il legislatore dovrebbe riflettere meglio.

L’albo nazionale: finalmente sapere con chi si ha a che fare

Partiamo dalle novità più positive. L’istituzione di un elenco nazionale degli amministratori presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy è una conquista attesa da anni. Oggi un condomino che vuole verificare le credenziali del proprio amministratore non sa dove cercare. Non esiste un registro centralizzato, non c’è modo di controllare eventuali provvedimenti disciplinari, non c’è trasparenza. Con l’albo, tutto cambia. Ogni cittadino potrà verificare in tempo reale se il professionista a cui affida il patrimonio comune del proprio condominio è regolarmente iscritto, qualificato, in regola con la formazione obbligatoria. È lo stesso principio che vale per avvocati, commercialisti, ingegneri. Era ora che arrivasse anche per gli amministratori.

Il revisore contabile: un controllore indipendente sui bilanci

L’altra grande novità è l’introduzione del revisore contabile condominiale obbligatorio per i condomìni con più di 20 proprietari. Si tratta di un professionista iscritto a un apposito elenco, certificato UNI, con mandato biennale, il cui compito sarà verificare che i bilanci siano corretti e che i soldi siano dove devono essere. Nella mia esperienza professionale ho visto troppi contenziosi nascere da dubbi sulla gestione economica. Rendiconti contestati, voci poco chiare, sospetti di irregolarità. Con un controllo esterno indipendente, come avviene nelle società, questi problemi si ridurranno drasticamente. È una garanzia concreta per tutti i proprietari di casa.

Bilanci pubblici e verifiche tecniche: trasparenza vera

Altre due novità meritano attenzione. Il deposito obbligatorio del rendiconto presso la Camera di Commercio renderà i bilanci condominiali pubblici e verificabili. Per chi acquista un appartamento sarà finalmente possibile controllare la situazione finanziaria del condominio prima di firmare il rogito: morosità, fondi accantonati, lavori in programma. Niente più brutte sorprese.

Le verifiche tecniche annuali sulle parti comuni, affidate a società certificate, introdurranno una sorta di “tagliando” dell’edificio. Dopo i tragici episodi di cronaca che conosciamo – crolli di balconi, cornicioni, facciate – è una misura di buon senso. Prevenire costa sempre meno che riparare, e soprattutto salva vite.

L’obbligo di laurea: la soluzione giusta al problema sbagliato?

C’è però un punto della riforma su cui nutro perplessità, e lo dico da persona che ha dedicato la vita alla formazione in questo settore. L’idea di rendere obbligatoria una laurea triennale per tutti gli amministratori – senza eccezioni nemmeno per chi gestisce il proprio edificio – è una soluzione affrettata a un problema reale. In Italia operano circa 60.000 amministratori professionali. Moltissimi di loro lavorano egregiamente da decenni, hanno costruito la propria competenza sul campo, gestiscono condomìni complessi con professionalità esemplare. Alcuni dei migliori professionisti che ho conosciuto non hanno una laurea, ma hanno una preparazione specifica e un’esperienza che nessun corso universitario può sostituire.

Perché diciamoci la verità: una laurea in giurisprudenza o economia non insegna a gestire un condominio. Ti dà basi teoriche importanti, certo, ma l’amministratore deve saper leggere un bilancio condominiale, gestire un’assemblea con venti persone che litigano, capire quando un impianto ha bisogno di manutenzione. Sono competenze specifiche che si acquisiscono con la formazione mirata e l’esperienza, non con un titolo accademico generico.

La formazione continua: la vera garanzia di professionalità

Quale sarebbe l’alternativa? La formazione continua e certificata, quella che già oggi le scuole specializzate come SAFOA offrono. Corsi specifici sulla materia condominiale, esami rigorosi, aggiornamento annuale obbligatorio, tirocini formativi. La riforma del 2012 già prevedeva 72 ore di formazione iniziale e 15 ore annuali di aggiornamento. Basterebbe potenziare questo sistema, renderlo più serio, magari introdurre un esame di Stato.

Mi auguro che il Parlamento, nell’esaminare questa proposta, preveda disposizioni transitorie serie per i professionisti già in attività. Non si può cancellare con un tratto di penna l’esperienza di chi lavora bene da anni. Servirebbe un percorso di qualificazione che valorizzi le competenze acquisite sul campo, magari con crediti formativi riconosciuti per l’anzianità di servizio.

L’Italia si allinea all’Europa

Nel complesso, questa riforma va nella direzione giusta. L’Italia, con il suo enorme patrimonio condominiale – oltre un milione di condomìni – era rimasta indietro rispetto agli standard europei. In Francia gli amministratori sono registrati in albi professionali certificati obbligatori. In Germania la certificazione professionale è obbligatoria dal 2023 con controlli interni di trasparenza contabile. Questa riforma rappresenta un passo significativo verso l’allineamento ai migliori standard europei di professionalizzazione.

L’obiettivo dichiarato della riforma – professionalizzare il settore, garantire trasparenza, ridurre il contenzioso – è sacrosanto. La maggior parte delle misure proposte raggiungerà questi obiettivi. Sul requisito della laurea, invece, servirebbe una riflessione più approfondita.

Tempi e prossimi passi

La presentazione ufficiale del DDL è avvenuta il 17 dicembre 2025. Ora inizierà l’iter parlamentare: assegnazione alle commissioni, audizioni, discussione in aula, eventuale passaggio al Senato. I tempi della politica sono imprevedibili, ma realisticamente parliamo di uno-due anni prima dell’approvazione definitiva, più altri 18-24 mesi per i decreti attuativi.

Nel frattempo, il consiglio che do agli amministratori è di continuare a formarsi, aggiornarsi, lavorare bene. La professionalità si dimostra ogni giorno, con il lavoro quotidiano, non con i titoli appesi al muro. E ai condomini dico: partecipate alle assemblee, controllate i bilanci, scegliete professionisti seri. Il condominio è una piccola democrazia, e come tutte le democrazie funziona solo se i cittadini sono attivi e informati.

di Avv. Palmiro Fronte, esperto in diritto condominiale e Coordinatore Scientifico di SAFOA – Scuola di Alta Formazione per Amministratori