Olimpiadi e affitti brevi a Milano: prezzi alle stelle, ma occhio alla stretta sulle Key-Box. Le sette regole per chi ospita

Olimpiadi e affitti brevi a Milano: prezzi alle stelle, ma occhio alla stretta sulle Key-Box. Le sette regole per chi ospita

Il mercato degli affitti brevi a Milano ha superato ogni previsione della vigilia, trovandosi oggi proiettato verso le Olimpiadi Invernali 2026 con numeri senza precedenti. Quella che a fine 2025 era definita una fase di fibrillazione si è trasformata in una vera esplosione dei canoni, con un incremento della domanda internazionale stimato oltre il 160% per il periodo dei Giochi. I proprietari e i gestori si trovano ora a operare in un contesto dove la redditività eccezionale deve fare i conti con un sistema di controlli e tassazioni estremamente rigido.

Le previsioni avanzate mesi fa sulle intenzioni dell’amministrazione comunale si sono concretizzate in un aumento significativo della tassa di soggiorno. Per gli affitti brevi e le case vacanza a Milano, l’imposta è stata fissata a 9,50 euro al giorno, una cifra che sfiora il massimale di 10 euro previsto per gli hotel di lusso. Questa misura, fortemente voluta dal sindaco Giuseppe Sala per finanziare la macchina organizzativa olimpica, incide direttamente sul costo finale per il turista e richiede ai locatori una gestione amministrativa impeccabile per evitare sanzioni. Sul fronte fiscale nazionale, il passaggio della cedolare secca al 26% è ormai una realtà consolidata. L’aliquota agevolata al 21% resta applicabile esclusivamente per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente, mentre per tutte le altre si applica il prelievo maggiorato. A questo si aggiunge la nuova soglia per la presunzione di imprenditorialità, che è scesa a tre appartamenti: chi gestisce tre o più immobili è ora obbligato all’apertura della partita IVA e alla presentazione della scia, rendendo di fatto professionale la gestione di quello che un tempo era considerato un piccolo patrimonio immobiliare privato.

Milano, nelle zone centrali aumenti del canone oltre il 100%. Valori record ad Assago e Rho

I dati sui rincari degli affitti a Milano mostrano percentuali lievitate in modo esponenziale, specialmente nelle aree strategiche per l’evento olimpico. Nelle zone centrali i canoni medi sono raddoppiati con un aumento del 102%, mentre quartieri come Porta Nuova e Citylife registrano incrementi rispettivamente dell’83% e del 73%. Record assoluti si toccano nelle zone limitrofe alle sedi di gara, come Assago e Rho, dove i prezzi sono saliti rispettivamente del 153% e del 130%. Un appartamento di medie dimensioni per il periodo olimpico può raggiungere quotazioni di 2.800 euro a settimana.

In questo scenario di forte pressione, l'attenzione alla legalità e alla gestione corretta diventa un imperativo, per questo l'Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (ANACI) lancia un appello sulla necessità di una buona capacità gestionale da parte dei proprietari, in ottica di gestione ottimale e di buona convivenza condominiale. Leonardo Caruso, Presidente di ANACI Milano, ha sottolineato: "La crescente pressione del mercato, amplificata da eventi come le Olimpiadi, rende cruciale la buona capacità gestionale da parte dei proprietari. È loro responsabilità primaria assicurare l'ottimale fruizione degli immobili. Questo non si traduce solo nel rispetto delle leggi, ma anche nel garantire la buona convivenza condominiale, definendo regole chiare per gli ospiti come orari di riposo e divieti, prevenendo qualsiasi danno o disturbo."

Le sette regole per chi affitta casa durante le Olimpiadi

Per operare in piena legalità nel 2026, i locatori sono tenuti a seguire con attenzione le regole della gestione legale, suggerito proprio da ANACI. 

1.    CIN Obbligatorio e Visibile: Richiedi e indica in ogni annuncio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità immobiliare.

2.    Sicurezza Tecnica Prioritaria: Garantisci i requisiti minimi di sicurezza, dotando l'immobile di estintori portatili a norma e rilevatori di gas/monossido di carbonio funzionanti.

3.    Comunicazione delle Presenze (TULPS): Registrazione, accoglienza degli ospiti e sorveglianza periodica degli alloggi.

4.    Regolamento Condominiale Casa Trasparente: Fornire regole chiare agli ospiti su divieti e comportamento per tutelare l'immobile e i vicini, in diverse lingue, così da avere la certezza che siano correttamente recepite.

5.    Sicurezza Condominiale: Gestire al meglio la presenza di soggetti estranei allo stabile, nel rispetto del regolamento condominiale e delle regole di buona convivenza.

6.    Focus tranquillità: Lasciare agli ospiti una serie di indicazioni chiare per limitare il possibile fastidio derivante dalla presenza di persone estranee all’interno delle aree comuni e su come disporre e utilizzare correttamente i servizi (ascensori, spazzatura etc). 

7.     Attenzione alle Key Box: il Consiglio di Stato (novembre 2025) ha ribadito che il self check-in "puro" (solo codice e chiave) non garantisce la pubblica sicurezza. L'identificazione può essere fatta a distanza solo se supportata da tecnologie che permettano un riconoscimento visivo in tempo reale (ad esempio tramite video chiamata o sistemi di video-citofonia mentre l'ospite è davanti alla porta). A Milano, da gennaio, vengono rimossi tutti i dispositivi esterni ai condomini, inclusi tutti quelli posizionati su elementi di arredo urbano (recinzioni, cancellate, pali della luce etc).

“Il settore delle locazioni brevi in Italia continua a essere al centro di un acceso dibattito pubblico e di interventi normativi sempre più mirati – ha spiegato Caruso - la rapida crescita di questa forma di ospitalità temporanea, favorita in particolare dalla diffusione di piattaforme digitali, impone oggi una riflessione approfondita sugli effetti del fenomeno che tale fenomeno produce all’interno dei contesti condominiali. Eventi di grande rilevanza come le Olimpiadi – ha concluso - contribuiscono ad amplificare ulteriormente la domanda di affitti brevi, rendendo imprescindibile una gestione attenta e consapevole degli immobili”.

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