Immobili, io e mio fratello eredi: posso vendere la mia parte a un’amica?

Buongiorno Avvocato, mi chiamo Alessandra, ho 45 anni e ho un fratello più grande di me. Dalla morte di mio padre, avvenuta qualche anno fa, io e mio fratello abbiamo ereditato, in parti uguali, una bellissima e grande casa nel Salento. Considerato che vivo da molto tempo all’estero, vorrei “monetizzare” la mia quota vendendola a una mia amica, al momento molto interessata all’acquisto. Posso farlo?

Quando l’eredità è acquistata da più persone, si forma sui beni ereditari, tra i coeredi, la comunione ereditaria, alla quale si applicano le regole stabilite in generale per la comunione. Tuttavia, mentre nella comunione ordinaria ciascuno può vendere la propria quota a chi vuole, in quella ereditaria no.

Il legislatore, infatti, ha voluto evitare che nei rapporti tra coeredi, si intromettano persone estranee. Introducendo, in questo modo, una deroga al principio della libertà e autonomia negoziale. Infatti, qualora uno solo dei coeredi intenda trasferire la propria quota di eredità, deve innanzitutto preferire l’altro/gli altri coeredi. I quali vantano il cosiddetto diritto di  prelazione.

Il coerede che vuole alienare la propria quota, o anche solo parte di essa, deve, quindi, notificare la “proposta di alienazione” agli altri coeredi. Proposta che deve essere dettagliata; deve indicare il prezzo e tutti gli elementi necessari per la cessione e deve essere redatta in forma scritta se riguarda beni immobili. Una volta notificata, entro due mesi, gli altri coeredi devono decidere se vogliono acquistare o meno al prezzo indicato. Se non vogliono, il coerede che ha notificato la proposta può vendere liberamente a chi vuole.

Quindi, gentile Alessandra, sulla base di queste regole, se la Sua amica è davvero interessata, dovrà aspettare ad acquistare la Sua quota della casa. Quantomeno fino a quando Lei non avrà comunicato a Suo fratello la Sua intenzione di cedere la quota e Suo fratello non avrà deciso se acquistarla lui oppure no.

Comunque sia, in alternativa, se la Sua amica dovesse cambiare idea e, quindi, non volesse più acquistare la Sua quota di casa, potrà optare per lo scioglimento della comunione ereditaria, vendendo a Suo fratello la Sua quota, oppure, in subordine (se Suo fratello non dovesse essere interessato), esercitando l’azione di divisione, la quale è imprescrittibile.

La divisione della comunione ereditaria può essere raggiunta tramite un accordo, oppure ricorrendo al giudice. In casi eccezionali, può essere fatta anche sulla base delle indicazioni che il defunto ha lasciato nel testamento.

Chiaramente, la strada più veloce è quella dell’accordo: in questo caso tutti i coeredi concordano sul compimento della divisione e sul contenuto preciso della stessa. Quando, invece, è impossibile raggiungere l’accordo, ciascun coerede può promuovere il giudizio, al quale, comunque sia, devono parteciparvi tutti.

Come vede, gentile Signora, le soluzioni per raggiungere il Suo obiettivo e, quindi, cedere la Sua quota dell’immobile sono tante. Si ricordi, infatti, che nessuno potrà mai obbligarla a rimanere per sempre in comunione con Suo fratello.

Avvocato Rebecca Sinatra-Studio Legale Bernardini de Pace