Il grande bluff delle aste giudiziarie: speculatori all’assalto e tribunali ingolfati. Come uscirne secondo Giovanni Pastore dell’associazione Favor Debitoris
Mentre la tensione attorno alla crisi del debito delle famiglie torna a salire e le procedure delle esecuzioni immobiliari oscillano tra l’inefficienza dei tribunali e le speculazioni delle aste, il confronto tra creditori e debitori entra in una fase sempre più ambigua, sospesa tra il dramma sociale della perdita della prima casa di famiglia e le trattative stragiudiziali. Sullo sfondo, nodi strategici come il mercato dei crediti deteriorati (NPL) e il salvataggio delle prime case restano al centro di uno scontro economico che va ben oltre il piano meramente finanziario.
Le dinamiche del sistema attuale – tra l’annuncio di decine di migliaia di immobili all’asta ogni anno, il rischio di infiltrazioni della malavita e il fallimento della via giudiziaria nel recupero crediti – sollevano interrogativi cruciali: siamo di fronte a uno squilibrio ormai strutturale e impossibile da sanare o le cartolarizzazioni sociali possono rappresentare una reale svolta sul campo? E quanto è concreta la possibilità di una riforma legislativa che sblocchi finalmente questo strumento su larga scala?
A fare chiarezza è Giovanni Pastore, dell’associazione Favor Debitoris, che con Affaritaliani analizza la profondità dello scontro e le sue possibili evoluzioni: “Il sistema delle aste oggi è inceppato ed è fonte di enormi profitti per speculatori e lobby, a discapito delle famiglie e dei creditori stessi. Le cartolarizzazioni sociali offrono una via d’uscita più equa e redditizia, ma mancano ancora gli adeguamenti legislativi necessari per renderle una soluzione stabile”.
Le cartolarizzazioni sociali funzionano davvero nella pratica? In che cosa sono migliori delle normali esecuzioni immobiliari?
“La legge sulle cartolarizzazioni sociali è entrata in vigore nel 2019, frutto di un gruppo di lavoro, che ho coordinato, insieme a esperti come l’amministratore delegato di Guber Banca, ACLI, 130 Servicing, Eagle & Wise. Siamo partiti dalla constatazione che le esecuzioni immobiliari tradizionali sono inefficienti: le case all’asta vengono svendute in media al 35% del loro valore di mercato, spesso a speculatori o alla malavita.
Le famiglie perdono così l’abitazione ma rimangono schiacciate da un enorme debito residuo, mentre i creditori recuperano pochissimo. Il modello della cartolarizzazione sociale propone invece un meccanismo più equo e redditizio, stimando possibile un recupero del credito fino al 50/55%. Permette infatti al debitore in temporanea difficoltà (per salute o lavoro) di rimanere in casa, pagando un affitto o un rent to buy ridotto e sostenibile, parametrato sul suo reddito ritrovato, con cui la famiglia può infine riscattare l’immobile.
Rispetto alle normali esecuzioni immobiliari, questo sistema offre tre grandi vantaggi integrati nel testo: azzera il dramma sociale di centinaia di migliaia di famiglie che perdono la prima casa; garantisce un rendimento economico più elevato e sicuro al creditore rispetto ai fallimentari esiti giudiziari; e infine alleggerisce i tribunali italiani, liberandoli da oltre centinaia di migliaia di procedimenti (soltanto per le prime case in 10 anni si sono effettuate 450.000 esecuzioni immobiliari) che potrebbero essere risolte efficacemente in via stragiudiziale”.
Questo modello può davvero salvare la prima casa e ridurre i debiti delle famiglie oppure resta ancora uno strumento limitato?
“Questo modello ha il potenziale concreto per salvare le prime case e abbattere i debiti delle famiglie, ma al momento resta uno strumento limitato. Il limite principale è legato alla necessità di trovare investitori disposti a finanziare le SPV (Special Purpose Vehicle, ovvero le Società Veicolo di Cartolarizzazione) sociali che garantiscono rendimenti ESG.
Le cartolarizzazioni in Italia funzionano tramite l’emissione di obbligazioni (Note o titoli di cartolarizzazione): fondi speculativi o investitori privati acquistano questi titoli e vengono remunerati con i flussi di cassa derivanti dal recupero dei crediti sulle famiglie o sulle aziende. Attualmente il sistema è inceppato: circa il 50% delle SPV esistenti sul mercato sta sottoperformando, offrendo rendimenti molto più bassi rispetto alle previsioni. Questo accade perché i servicer che gestiscono i crediti continuano a seguire quasi esclusivamente la via giudiziale, la quale – come abbiamo visto – recupera pochissimo e, di conseguenza, non permette di remunerare adeguatamente gli investitori”.
Il sistema delle aste oggi genera spesso perdite rispetto al valore reale degli immobili: perché secondo lei non è stato corretto prima questo squilibrio?
“Non è stato corretto perché in Italia ci sono decine di migliaia di soggetti che guadagnano enormemente su questo squilibrio. Innanzitutto ci sono gli speculatori. In passato, grazie a un accordo tra l’università e i tribunali di Napoli e Milano, abbiamo analizzato e pubblicato i dati relativi ad annualità di aste immobiliari per capire chi fossero i reali acquirenti.
Dai dati emerse in modo trasparente che a Napoli una forte percentuale di acquisti veniva effettuata da prestanome della camorra, mentre a Milano una forte percentuale di acquisti (come già denunciato da Milena Gabanelli) faceva capo a finanziarie estere, spesso utilizzate da evasori fiscali per schermare i propri capitali. Questa categoria di acquirenti specula, comprando al 30-45% del valore per poi rivendere quasi al valore di mercato, raddoppiando rapidamente il capitale investito.
In secondo luogo, attorno al mondo delle aste gravita un vastissimo indotto, che trae profitto dal prolungarsi delle procedure: custodi giudiziari, professionisti delegati alla vendita, periti stimatori, avvocati impegnati nelle cause. Si sono consolidati interessi concreti e vere e proprie lobby che ostacolano il cambiamento. Il tavolo di Studio delle esecuzioni immobiliari, ed altre fonti tecniche, calcolano una spesa media di 20.000,00 euro per ogni esecuzione. Basta fare 2 moltiplicazioni per quantificare gli interessi economici miliardari coinvolti”.
Cosa manca oggi per rendere le cartolarizzazioni sociali una soluzione stabile e utilizzabile su larga scala in Italia?
“Mancano alcuni adeguamenti legislativi correttivi che chiediamo ormai da tre anni. Sembra che di recente si sia sviluppata una certa sensibilità politica sul tema, ma attendo la prova dei fatti. Si tratta di interventi normativi molto semplici e senza costi per lo stato, anzi garantirebbe dei risparmi. Evidentemente le lobbies contano più degli interessi collettivi. Se interessano i suoi lettori possiamo riprenderli in un’altra occasione.
Ritornando al mondo delle esecuzioni immobiliari, la legge originale era stata studiata per garantire al debitore esecutato (che cerca di salvare la propria casa) gli stessi identici vantaggi fiscali e procedurali concessi agli speculatori nelle aste. Chi acquista un immobile all’asta gode di enormi agevolazioni, come l’esenzione dalle ordinarie imposte di registro o la possibilità di procedere al trasferimento anche in presenza di gravi difformità catastali o edilizie, anomalie che nel mercato libero bloccherebbero immediatamente un normale compromesso notarile.
Ma l’anomalia più grave riguarda l’assenza di controlli antiriciclaggio efficaci su chi compra all’asta. Mentre per l’acquisto di un qualsiasi bene, di un quadro o di un immobile davanti a un notaio scattano verifiche severissime sulla provenienza dei fondi, nel sistema delle aste giudiziarie questo non avviene con la dovuta capillarità.
Nel 2022 eravamo riusciti afar approvare una legge che obbliga il Ministero della Giustizia a creare una banca dati degli offerenti e degli acquirenti alle aste, uno strumento fondamentale per stroncare il fenomeno dei prestanome e verificare come determinati soggetti potessero disporre del denaro per acquistare centinaia di appartamenti. Ebbene, siamo nel 2026 e l’elaborazione del software per questo database non è ancora nemmeno iniziata. Questo scenario rende perfettamente l’idea dell’entità degli interessi economici che orbitano intorno a questo settore”.