Milano, il lusso immobiliare rallenta: attici oltre i 30mila euro al metro quadro ma il mercato si stabilizza
Dopo anni di crescita, l’high-end property market entra in una fase di consolidamento. Domanda internazionale in calo, offerta limitata e tempi di vendita più lunghi. Tutti i numeri dell’Osservatorio Tirelli&Partners sul secondo semestre 2025
Milano, il lusso immobiliare rallenta: attici oltre i 30mila euro al metro quadro ma il mercato si stabilizza
Il segmento più esclusivo dell’immobiliare milanese non arretra, ma smette di correre. Dopo il picco degli ultimi anni, il mercato delle residenze di lusso in città mostra segnali di stabilizzazione. A dirlo è l’Osservatorio Residenze Esclusive di Tirelli&Partners, che fotografa il secondo semestre 2025. Il dato di fondo è la conferma di una netta separazione tra due fasce: quella oltre i 6 milioni di euro, storicamente sostenuta dalla domanda internazionale, e quella compresa tra 1 e 3 milioni, prevalentemente appannaggio degli acquirenti italiani. Proprio il segmento top sta vivendo una fase di normalizzazione dopo l’espansione degli anni scorsi.
Le cause della frenata
Secondo il report di Tirelli&Partners citato da MilanoToday, le ragioni della frenata iniziale sono tre. La prima è la riduzione degli acquirenti provenienti da Londra, legata alla cancellazione dei benefici fiscali del regime “res non dom”. La seconda è l’aumento della flat tax italiana da 100mila a 300mila euro. La terza è strutturale: la carenza di residenze esclusive realmente difficili da replicare. Chi compra sopra i sei milioni cerca immobili unici per posizione, caratteristiche e qualità costruttiva. L’offerta, però, è sempre più limitata.
Immobiliare di lusso a Milano: i “pezzi” più costosi del 2025
Nel secondo semestre 2025 tra le compravendite più rilevanti si segnalano tre immobili dal valore complessivo di 23 milioni di euro. Il primo, in area Venezia-Duse, è un appartamento di 350 mq con terrazzo, valutato 23mila euro al mq per un totale di 8 milioni e 300mila euro. Il secondo è un attico in zona Magenta, 400 mq con terrazzo e posto auto, oltre 18mila euro al mq, prezzo complessivo 7 milioni e mezzo. Il terzo, un altro attico di 320 mq con terrazzo e garage doppio, è stato trattato a 7 milioni e 300mila euro, quasi 23mila euro al mq. Sono tra le abitazioni più costose scambiate a Milano nella seconda metà del 2025.
Prezzi medi e top price: fino a 38.700 euro al metro quadro
Il prezzo medio al metro quadro nel segmento lusso supera i 9.400 euro, contro una media cittadina di 5.600 euro (dato Immobiliare.it, gennaio 2026). Nel dettaglio:
Media ponderata prezzo medio nuovo: 10.718 €/mq
Media ponderata prezzo medio usato: 8.963 €/mq
Prezzo medio complessivo: 9.645 €/mq
Prezzo medio minimo: 7.355 €/mq
Prezzo medio massimo: 12.320 €/mq
Prezzo medio complessivo per immobile: 1.878.797 euro
Le differenze territoriali restano marcate.
Prezzo medio:
Quadrilatero: quasi 14mila €/mq
Centro storico: 9.100 €/mq
Brera-Garibaldi, Magenta e Venezia-Duse: oltre 10mila €/mq
Top price richiesti:
Quadrilatero: 38.700 €/mq
Centro storico: 30.700 €/mq
Brera-Garibaldi: 25.400 €/mq
Magenta: quasi 21mila €/mq
Venezia-Duse: oltre 27mila €/mq
Una casa di lusso si vende in media in sette mesi, contro i quasi tre mesi del mercato residenziale ordinario. Nel secondo semestre 2025 è aumentato lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo finale: 8,6%, contro l’8% del periodo precedente. Segnale di maggiore disponibilità al compromesso da parte dei proprietari. Scende invece il tempo medio di giacenza degli immobili invenduti, che torna sotto i 26 mesi.
Gli affitti nel segmento lusso
E gli affitti? Il canone medio nel segmento lusso è di 313 euro al mq l’anno (contro circa 22 euro per il mercato ordinario milanese). Nel dettaglio:
Quadrilatero: quasi 400 €/mq
Centro storico: 300 €/mq
Magenta: 292 €/mq
Top rents:
Quadrilatero e Magenta oltre 1.000 €/mq/anno
Brera-Garibaldi poco sotto i 1.000
Venezia-Duse poco sopra i 750
Media ponderata locazioni:
Minimo: 242 €/mq
Medio: 313 €/mq
Massimo: 402 €/mq
Le previsioni per il 2026
Secondo Gabriele Torchiani, partner di Tirelli&Partners e responsabile dell’Osservatorio, il mercato delle locazioni sta passando “da una fase di espansione guidata dalla domanda a una di consolidamento condizionata dai vincoli dell’offerta”. Per il 2026 sia compravendite sia affitti dovrebbero muoversi verso una stabilizzazione. Resta il fatto che il segmento high-end rappresenta una porzione molto ridotta dell’intero mercato immobiliare milanese. Ma è quello che, più di ogni altro, racconta la capacità attrattiva internazionale della città — e i suoi nuovi equilibri.