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L'avvocato del cuore
"Spese condominiali, non riesco a pagare perché disoccupato.Che cosa rischio?"

“Buon giorno Avvocato, abito in un condominio. Ho perso il lavoro e nelle difficoltà economiche in cui mi trovo, da un anno non riesco a pagare le spese condominiali. L’Amministratore mi ha già scritto più volte e ora “minaccia” le vie legali se non saldo il dovuto. Ma può agire senza coinvolgere gli altri condomini?”

Tra i doveri (e i poteri) che il codice civile (articolo 1129 e 1130) attribuisce all’Amministratore, rientra senz’altro il recupero, anche forzoso, delle somme dovute al Condominio e non versate.

Tra queste, sicuramente, rientrano le spese condominiali non pagate dai singoli condomini alle scadenze prefissate nel piano di riparto redatto dall’Amministratore e approvato dall’assemblea condominiale.

E, invero, secondo la legge (articolo 63 disposizione attuative del codice civile), l’Amministratore dovrebbe attivarsi, anche in via giudiziale, per il recupero dei crediti del Condominio entro i 6 mesi da quando sono sorti.

Quindi, nel Suo caso, se è più di un anno che non versa le quote di Sua spettanza e sinora ha ricevuto solamente lettere di sollecito e nessun atto giudiziario, significa che l’Amministratore è stato comprensivo e Le ha lasciato la possibilità di rientrare dal Suo debito con tempi più dilatati rispetto a quanto prescrive la legge.

E consideri che, proprio nell’obiettivo di poter ottenere il puntuale pagamento delle spese condominiali, sempre l’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile, riconosce all’Amministratore la facoltà di non consentire al condomino moroso da oltre 6 mesi l’uso dei servizi comuni.

D’altra parte, non è certo infrequente che alcuni condomini abbiano difficoltà a pagare le spese. E considerato che, tra tutti gli oneri che una famiglia abitualmente si trova a dover affrontare quotidianamente, spesso il Condominio è l’ultimo dei creditori a essere soddisfatto, non sorprende che il Suo Amministratore abbia avuto pazienza nei Suoi confronti.

Però, non essendo finora riuscito, bonariamente, a ottenere da Lei il pagamento delle spese arretrate, l’Amministratore può (e, forse, nel rispetto del proprio ruolo e degli altri condomini, a questo punto deve. E pure con una certa urgenza) agire in proprio, quale rappresentante del Condominio, e senza alcuna necessità di previa autorizzazione da parte dell’Assemblea, richiedere al Tribunale competente (quello del luogo ove si trova il Vostro Condominio) un decreto ingiuntivo di pagamento nei Suoi confronti.

E’ bene precisare che, secondo la previsione di legge, il decreto ingiuntivo per spese condominiali viene sempre concesso provvisoriamente esecutivo, anche in caso di opposizione del condomino moroso. Ciò significa che, anche se il condomino debitore intende impugnare l’ordine di pagamento promuovendo un giudizio di accertamento per sapere se le somme siano da lui realmente dovute, il Condominio ha la possibilità di agire in via esecutiva per soddisfare il proprio credito nel tempo necessario per concludere il giudizio di opposizione.

E’ bene che Lei sappia che Le possono essere richiesti anche gli interessi su quanto da Lei dovuto, con decorrenza dalla scadenza delle singole rate non pagate sino all’effettivo saldo. Se sono senz’altro dovuti gli interessi al tasso legale, Le potrebbero anche essere imputati i cosiddetti interessi moratori.

Sul punto, però, è bene chiarire che questi non possono essere validamente richiesti al condomino moroso né dall’Amministratore di propria iniziativa né per decisione dall’Assemblea condominiale. E l’eventuale relativa delibera assembleare sarebbe nulla. Gli interessi moratori, infatti, possono essere chiesti solo se sono espressamente previsti nel Regolamento condominiale. Che è frutto dell’unanime volontà di tutti i condomini, che lo conoscono e lo accettano sin dal momento in cui entrano a far parte del Condominio.

Ovviamente, se l’Amministratore chiede nei Suoi confronti un decreto ingiuntivo, saranno liquidate, a Suo carico, anche le spese legali (compensi professionali e spese anticipate) sostenute dal Condominio per la procedura di ingiunzione. E, così, il Suo debito aumenterà. Considerato che l’Amministratore ha dimostrato una certa comprensione, valutato che Lei non solo non può sottrarsi ancora a lungo dal Suo dovere di pagamento delle spese condominiali arretrate, ma rischia anche che, in caso di azione legale del Condominio, il Suo debito lieviti, Le suggerisco di concordare, con urgenza, un piano rateale di rientro con l’Amministratore.

*Studio legale Bernardini De Pace

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