Immobiliare commerciale, Italia calamita per i capitali esteri
Il mercato immobiliare commerciale italiano apre il 2026 con segnali di solida tenuta, in controtendenza rispetto a un quadro macroeconomico che si è fatto più complesso nel corso del trimestre. L’inasprimento del conflitto mediorientale ha ridisegnato lo scenario di riferimento: shock energetico, inflazione attesa intorno al 2%, fiducia dei consumatori in flessione e crescita del PIL rivista allo 0,5% per l’intero esercizio.
Secondo i dati trimestrali di Cushman & Wakefield, consolidati al 31 marzo, gli investimenti complessivi nel primo trimestre hanno raggiunto 3,05 miliardi di euro, in crescita del 13% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il capitale internazionale ha rappresentato circa il 65% dei volumi, confermando l’attrattività relativa del Paese all’interno del panorama europeo, mentre il capitale domestico ha mantenuto un presidio significativo nei comparti a maggiore complessità operativa e nelle operazioni a forte componente di riposizionamento.
Retail prima asset class per volumi investiti
Il retail si è confermato la prima asset class del trimestre per volumi investiti, con circa 1 miliardo di euro, pari al 33% del totale e in crescita del 75% anno su anno. Il risultato è stato sostenuto da due operazioni di grande dimensione — una delle quali superiore ai 400 milioni di euro — e dall’ingresso di nuovi investitori internazionali, tra cui VIA Outlets, con la prima acquisizione in Italia (Scalo Milano Outlet & More), e Aware Super, con una quota nella piattaforma European Outlet Mall Venture.
I canoni delle vie dello shopping di lusso confermano una solida tenuta: Via Montenapoleone a Milano si attesta a 20.000 euro/mq/anno, Via Condotti a Roma sale a 16.000 euro/mq/anno (+6,7% annuo), Via Tornabuoni a Firenze registra un incremento del 10% e Via Sant’Andrea a Milano del 9%. La domanda degli operatori si concentra sui segmenti lifestyle, sportswear e cosmetica, mentre il lusso adotta un approccio più selettivo in ragione delle incertezze geopolitiche.
Logistica, forte mercato occupazionale: investimenti in consolidamento
Sul fronte degli utilizzatori, il primo trimestre registra un assorbimento di circa 811.000 metri quadrati, in crescita del 69% sul Q1 2025 e del 40% al di sopra della media trimestrale del biennio precedente — risultato trainato dal ritorno di transazioni di grandi dimensioni, riconducibili a operatori 3PL strutturati. La concentrazione geografica resta prevalentemente nel Nord, con Lombardia e Piemonte che coprono il 66% dei volumi assorbiti.
Sul fronte degli investimenti, il trimestre si chiude a 410 milioni di euro, in flessione del 37% sul Q1 2025 e del 12% sotto la media quinquennale. Una compressione che Cushman & Wakefield legge come fisiologica e non strutturale: l’interesse degli investitori rimane solido e i fondamentali della domanda restano robusti, ma la disponibilità di prodotto core di qualità è ancora limitata. In questo contesto, molti proprietari scelgono di rinviare le dismissioni o rifinanziare, in attesa di condizioni di mercato più favorevoli. I canoni prime restano stabili a 70 euro/mq/anno a Milano e Roma, con rendimenti netti prime al 5,25%. In prospettiva, assume rilevanza crescente il ruolo del Nord Italia come piattaforma logistica di prossimità per le filiere europee, una tendenza destinata ad accelerare alla luce delle tensioni sulle rotte marittime mediorientali e del conseguente riposizionamento dei corridoi commerciali alternativi.
Uffici, mercato selettivo: canoni ai massimi storici
Il mercato direzionale conferma una struttura sempre più polarizzata, in cui la scarsità di offerta prime nelle location centrali continua a sostenere i valori indipendentemente dall’andamento dei volumi. A Milano l’assorbimento nel primo trimestre si è attestato a 57.000 mq, il volume più basso dell’ultimo quinquennio, con una flessione del 44% sul Q1 2025. Gli investimenti raggiungono i 190 milioni di euro, in un contesto di liquidità concentrata su immobili prime e ad alta sostenibilità ambientale nel CBD. I canoni prime hanno segnato un incremento del 2,5%, raggiungendo 820 euro/mq/anno, con rendimenti netti in compressione al 3,75%: la scarsità di prodotto di qualità nelle aree centrali della città continua a sostenere i valori anche in fasi di minore attività.
A Roma, l’assorbimento cresce del 21% su base annua a 35.700 mq — pur restando sotto la media decennale — e gli investimenti toccano 240 milioni di euro, trainati da un’unica grande operazione nel CBD da circa 200 milioni. I canoni prime CBD hanno registrato un incremento trimestrale del 3%, attestandosi a 620 euro/mq/anno, mentre la domanda legata al PNRR, che aveva sostenuto le fasi precedenti del ciclo, perde progressivamente intensità.
In entrambe le piazze si registrano i primi segnali di un cauto ritorno del capitale istituzionale, accanto agli investitori a strategia value-add tradizionali, purché gli immobili rispondano a criteri stringenti di qualità, localizzazione e specifiche tecniche.