Inflazione e casa: come cambiano mutui, affitti e prezzi degli immobili per effetto della guerra in Medio Oriente
Le tensioni geopolitiche in Medio Oriente rischiano di avere effetti concreti anche sul mercato immobiliare. L’aumento dell’inflazione, infatti, si riflette su più fronti: mutui, affitti e dinamiche delle compravendite, con ricadute dirette sui bilanci delle famiglie. L’impatto più immediato – come riporta Il Corriere della Sera – riguarda il costo del denaro e quindi i mutui. Finora gli effetti sono stati relativamente contenuti: i tassi fissi si sono stabilizzati dopo i rialzi registrati nella seconda metà del 2025, mentre i variabili hanno iniziato a salire di circa 20 centesimi, anticipando le mosse dell’Euribor rispetto alle decisioni della Bce. L’istituto centrale, infatti, ha mantenuto invariati i tassi a fine aprile, lasciando però intendere possibili aumenti nei mesi successivi. Quando si parla di piccoli incrementi il sistema regge, ma in caso di rialzi più consistenti l’effetto diventa a catena: le famiglie, soprattutto quelle con redditi stagnanti, si trovano a dover fronteggiare un aumento simultaneo del costo della vita e delle rate del mutuo.
Per capire la portata del fenomeno basta guardare al biennio 2022-2023. L’inflazione a due cifre aveva provocato un’impennata dei mutui variabili di circa 450 centesimi, mettendo in seria difficoltà chi aveva finanziamenti indicizzati. Anche i mutui fissi di nuova stipula erano aumentati di circa 250 centesimi. Il risultato fu immediato: crollo delle erogazioni e forte contrazione delle compravendite. Oggi uno scenario così estremo non è considerato probabile, ma una nuova fiammata inflattiva – fino al 4-5% – non è esclusa se la crisi nello Stretto di Hormuz dovesse aggravarsi. Un esempio aiuta a capire l’impatto potenziale: un mutuo fisso da 150 mila euro a 30 anni passerebbe, con un tasso dal 3% al 4%, da una rata di 632 euro a 716 euro. Un aumento di 84 euro al mese, pari a circa il 13%, che ridurrebbe la capacità di spesa delle famiglie e potrebbe anche rendere più difficile l’accesso al credito per i redditi più bassi.
Affitti e ristrutturazioni sotto pressione
L’inflazione incide anche sul mercato degli affitti, comprimendo l’offerta di case disponibili. La cedolare secca, infatti, non permette l’adeguamento annuale dei canoni: molti proprietari, per tutelarsi, scelgono due strade. O fissano prezzi più alti già in partenza per compensare la perdita di potere d’acquisto nel lungo periodo, oppure optano per locazioni transitorie, studenti o affitti brevi. Una dinamica che rischia di ridurre ulteriormente l’offerta di locazioni tradizionali e, in alcuni casi, alimentare anche il sommerso, soprattutto nel mercato studentesco. Effetti simili si registrano sulle ristrutturazioni: in un contesto inflattivo elevato, diventa meno attrattivo attendere anni per recuperare le detrazioni fiscali (36% o 50%), mentre cresce la tentazione di soluzioni più immediate e meno trasparenti.
Storicamente si è sempre detto che il mattone protegge dall’inflazione. Oggi però questa convinzione è meno solida: il mercato immobiliare segue dinamiche cicliche e non garantisce più rendimenti costanti. Secondo i dati dell’Ipab dell’Istat, tra il 2010 e il 2025 le abitazioni usate hanno perso circa l’8% del loro valore nominale, mentre l’inflazione è cresciuta del 30%. Le case nuove, invece, hanno registrato un aumento del 36%, ma non sempre confrontabile con il reale valore di mercato. L’analisi dell’Ufficio studi di Tecnocasa su vent’anni di andamento dei prezzi nelle principali città italiane mostra un quadro molto disomogeneo: in Italia i prezzi sono scesi del 24,1%, a fronte di un’inflazione del 42,5%. Milano è l’unica città con un segno positivo (+25,1%), mentre Napoli (-32,4%), Roma (-29,8%) e Torino (-26,9%) hanno registrato cali significativi.
Negli ultimi dieci anni il quadro migliora: Italia +16,7%, Milano +59,2%, Napoli +17,1%, Roma -1,2%, Torino +8,7%, contro un’inflazione del 21,3%. Ancora più recente il dato a cinque anni: Milano +22,3%, Napoli +15,9%, Roma +9,7%, Torino +17,4%, con un’inflazione del 18,7%. In sintesi, solo Milano ha mostrato una performance costantemente superiore al costo della vita su orizzonti temporali medio-brevi. Come osserva Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi di Tecnocasa, il capoluogo lombardo ha anticipato le altre città nella ripresa: dopo il calo iniziato nel 2007, ha raggiunto la stabilità nel 2016 ed è stata l’unica tra le grandi città a registrare un aumento dei prezzi anche durante la pandemia del 2020.