Unimpresa: mutui prima casa, nel 2025 boom di erogazioni trainato dagli under 36
Il mercato del credito immobiliare italiano ha vissuto nel 2025 un’accelerazione senza precedenti nell’ultimo decennio. Le erogazioni di prestiti per l’acquisto di abitazioni sono cresciute di oltre il 25% rispetto all’anno precedente, spinte dal calo dei tassi di interesse e da una domanda sostenuta, in particolare tra i giovani. Il dato più significativo riguarda il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap: nel 2025 le erogazioni di mutui garantiti dallo Stato hanno raggiunto i 9 miliardi di euro, rispetto ai 6 miliardi del 2024 — un aumento del 50% in dodici mesi. Questi mutui hanno rappresentato circa un sesto del totale delle erogazioni dell’anno. Lo rileva una analisi del Centro Studi Unimpresa, secondo cui il meccanismo funziona: lo Stato garantisce il mutuo al posto del richiedente, abbassando la soglia di accesso al credito per chi non dispone di patrimoni sufficienti come garanzia collaterale.
Grazie anche allo strumento del Fondo Prima Casa, i mutuatari con meno di 36 anni continuano a costituire la fascia di popolazione a cui vengono concessi più finanziamenti per l’acquisto di abitazioni. Non è un dato marginale: in un mercato storicamente dominato da acquirenti maturi con patrimoni consolidati, il primato degli under 36 tra i nuovi mutuatari rappresenta un cambio di paradigma, reso possibile dalla combinazione tra il calo dei tassi e le garanzie pubbliche. Il contesto in cui avviene questa espansione del credito è quello di un mercato immobiliare in piena ripresa. Nel 2025 i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,0% — in accelerazione rispetto al +3,2% del 2024 e in ogni caso superiori all’inflazione al consumo.
Le compravendite sono aumentate del 6,6%. La crescita dei prezzi ha riguardato l’intero territorio nazionale ed è stata particolarmente marcata per le abitazioni esistenti. Anche i canoni di locazione sono saliti, confermando una pressione strutturale sull’accessibilità abitativa che rende il mutuo — per chi può accedervi — spesso più conveniente dell’affitto.
I dati
La ricchezza immobiliare delle famiglie italiane è cresciuta del 2,1% in termini nominali. I dati sul costo del credito rivelano, tuttavia, una distorsione strutturale che merita attenzione. Quasi il 20% delle nuove erogazioni di mutui è stato concesso a intestatari con un reddito lordo annuale inferiore a 26.000 euro — una fascia che comprende gran parte dei lavoratori giovani e dei contratti part-time. Quasi la metà dei nuovi mutui, invece, è stata destinata a individui con reddito tra i 26.000 e i 55.000 euro lordi annui. Ma all’interno di ciascuna fascia di reddito il costo del mutuo varia in modo significativo in funzione del profilo di rischio del mutuatario: tra il decimo più rischioso e il decimo meno rischioso della distribuzione dei tassi di interesse si osserva una differenza media di circa 150 punti base. Tradotto: chi presenta un profilo di rischio più alto — spesso chi ha redditi più bassi, contratti meno stabili, patrimoni minori — paga in media 1,5 punti percentuali annui in più sul proprio mutuo rispetto a chi è considerato meno rischioso. Su un mutuo da 150.000 euro a 25 anni, la differenza può valere decine di migliaia di euro nel corso del piano di ammortamento. I contratti a tasso fisso rappresentano quasi tre quarti dei mutui in essere a fine 2025.
Nel corso dell’anno le nuove erogazioni a tasso variabile hanno rappresentato poco più del 10% del totale, ma nei primi mesi del 2026 questa quota è salita, riflettendo l’allargamento del differenziale di costo tra fisso e variabile — attestatosi intorno a 40 punti base a marzo 2026. Un segnale che alcune famiglie, pur di ridurre la rata iniziale, stanno tornando ad accettare il rischio di oscillazione del tasso. “I dati ci dicono che l’accesso alla casa per i giovani è migliorato, e il merito va anche agli strumenti di garanzia pubblica che hanno abbattuto le barriere all’ingresso. Il Fondo Prima Casa ha funzionato: 9 miliardi erogati nel 2025, +50% in un anno, giovani under 36 primi tra i nuovi mutuatari. Ma la stessa analisi rivela un paradosso che non possiamo ignorare: chi guadagna meno — e che spesso è proprio il giovane con un contratto precario — paga il mutuo più caro, fino a 150 punti base in più rispetto a chi ha un profilo di rischio migliore. È una distorsione strutturale del mercato del credito che penalizza esattamente chi avrebbe più bisogno di condizioni favorevoli. E in prospettiva servono interventi mirati e più incisivi per migliorare questa situazione”, commenta il vicepresidente di Unimpresa, Giuseppe Spadafora.