A Milano la forbice tra redditi e costi dell’abitare continua ad allargarsi e si consolida come fenomeno strutturale che riguarda non solo la città, ma l’intera regione urbana. È quanto emerge dal terzo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA), dal titolo “Milano inside out. Abbordabilità della casa e dinamiche di trasformazione nella regione urbana”, presentato presso la sede della Cisl Metropolitana. Il report, promosso da Consorzio Cooperative Lavoratori e LUM in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano, aggiornato con i dati più recenti, conferma un ulteriore peggioramento: non si registra alcun cambio di tendenza, ma un aggravamento della situazione. QUI IL LINK AL RAPPORTO INTEGRALE
Milano città: prezzi e affitti corrono più dei salari
A Milano città la dinamica è netta. Nel 2024 i prezzi di compravendita crescono dell’8,5% e i canoni di locazione del 6,8%, mentre i salari medi si fermano al +4,2%, al di sotto dell’inflazione. Ancora più contenuta la crescita per le fasce medio-basse: +3,7% per gli operai e +2,6% per gli impiegati, che rappresentano oltre l’85% dei lavoratori dipendenti privati. Una divaricazione che rende la casa sempre meno abbordabile per chi vive di solo reddito da lavoro. Il canone medio dei nuovi contratti passa da 189 a 201 euro al metro quadro annuo. Parallelamente diminuiscono i contratti a lungo termine (-7%), mentre aumentano quelli transitori e a canone concordato, che però si avvicinano sempre più ai valori di mercato.
Redditi e metri quadri: numeri sempre più critici
Sul fronte dei redditi, la crescita nominale si annulla rispetto all’aumento del costo della vita. Nel 2023 il 52,5% dei contribuenti milanesi dichiara meno di 26mila euro annui e il 30,7% meno di 15mila. Le retribuzioni medie mensili nel 2024 sono pari a 1.542 euro per gli operai, 2.707 per gli impiegati, 6.530 per i quadri e 15.686 per i dirigenti. Tradotto in metri quadri abbordabili (considerando sostenibile il 30% del reddito): un operaio può permettersi 16 mq in acquisto e 25 mq in affitto, un impiegato 22 mq e 34 mq. Superfici spesso inferiori agli standard minimi di mercato, rendendo l’accesso alla casa non solo difficile ma, in molti casi, irrealistico.
Il boom degli affitti brevi e la precarizzazione
Il report evidenzia una crescente precarizzazione dell’affitto. I contratti transitori sotto l’anno sfiorano quota 7mila nel 2024 (+137% rispetto al 2015), mentre gli affitti brevi turistici crescono in modo significativo: +27% nel 2022, +51% nel 2023 e +36% nel 2024. L’offerta extralberghiera supera i 100mila posti letto, assorbendo il 42% delle presenze turistiche. In cinque anni, la quota di affitti a lungo termine scende dal 66% al 51%, mentre quella delle locazioni temporanee sale al 49%.
Il focus sugli “abitanti reali”
Uno degli elementi più rilevanti del report riguarda la differenza tra popolazione residente e popolazione effettiva. Nel 2023, a fronte di 1.417.597 residenti, si stimano circa 1.610.400 abitanti effettivi, con uno scarto di oltre 190mila persone. Una pressione ulteriore sulla domanda abitativa e sui servizi, che evidenzia la necessità di strumenti più adeguati per governare la “città reale”.
Fuori Milano: vivere meglio non è più scontato
L’abbordabilità della casa è ormai un problema che supera i confini amministrativi. Nella regione urbana milanese, che comprende oltre 330 comuni, i canoni crescono rapidamente e riflettono sempre più le dinamiche della città. Comuni come Sesto San Giovanni, Rho, Melzo, Seregno, Paderno Dugnano, Bresso, Brugherio, Rozzano, Corsico e Melegnano presentano condizioni simili a Milano, con livelli di abbordabilità sempre più bassi.
Il peso dei trasporti: fino al 60% del reddito
Il pendolarismo rappresenta una “camera di compensazione” ma introduce nuovi costi. Per chi lavora a Milano, casa e trasporti possono arrivare a incidere tra il 50% e il 60% del salario nei comuni meglio collegati, mentre in città si superano spesso queste soglie. Se si considera anche la mobilità privata, i costi complessivi possono arrivare fino all’80% del reddito, rendendo evidente che vivere fuori Milano non significa necessariamente vivere meglio.
Le politiche e i territori: quattro casi studio
Il report affianca all’analisi dati quattro approfondimenti territoriali. Nel Cinisellese emerge il ruolo degli ambiti sovracomunali come regia tra welfare e casa. Nel Rhodense si analizza la regolazione degli affitti e il ruolo delle agenzie per la casa. Baranzate rappresenta un caso emblematico di vulnerabilità e integrazione tra pubblico e terzo settore, mentre il progetto pilota di Trenord evidenzia il legame tra accesso alla casa e accesso al lavoro, in un mercato segnato da costi elevati e difficoltà di ingresso.
“Serve una regia pubblica e politiche integrate”
“La casa è una infrastruttura strategica per la competitività economica e per la coesione sociale, e l’abbordabilità richiede una regia pubblica e un disegno di politiche integrate su casa, mobilità e lavoro”, osservano i ricercatori del Politecnico di Milano.
Sulla stessa linea Alessandro Maggioni, presidente di CCL: “Non basta spostare il problema fuori Milano. Serve una visione di lungo periodo che integri politiche abitative e trasporti. Un canone realmente abbordabile non può superare i 100-110 euro al metro quadro annuo. Oltre questa soglia, anche lavoratori essenziali rischiano di non potersi più permettere un alloggio dignitoso”.