Nel mercato immobiliare milanese sta prendendo forma una categoria ibrida: ambienti minuscoli che formalmente restano abitazioni, ma che nella pratica vengono trattati come stanze indipendenti con bagno. Non è solo una questione di dimensioni, ma di funzione: questi immobili nascono sempre più spesso per essere messi a reddito, non per essere vissuti stabilmente.
Il tema è tornato d’attualità dopo la pronuncia del Tar sulla cosiddetta “casetta” da 12 metri quadrati, considerata non abitabile dal Comune ma, almeno per ora, ritenuta vendibile dai giudici amministrativi. Un caso che riapre la discussione sulle micro-abitazioni diffuse in città.
Micro-case, sino a 18mila euro al metro quadro
Come racconta il Corriere, le unità sotto i 15 metri quadrati sono localizzate soprattutto nelle aree centrali e semicentrali. I valori restano molto elevati: mediamente intorno ai 10mila euro al metro quadro, ma con punte che arrivano fino a 17-18mila. Secondo Alessandro Valsecchi, agente immobiliare, la logica è chiara: “Non è micro-living, è macro-rendimento”. Questi spazi sono destinati a studenti, affitti brevi o utilizzi temporanei. La città continua ad attrarre, e questo consente al mercato di comprimere le superfici senza ridurre i prezzi.
Canoni mensili sino a 800 euro
La domanda cresce soprattutto nelle zone universitarie, dove i canoni mensili si collocano tra i 600 e gli 800 euro. In centro, invece, il rendimento può essere ancora più alto. Per Michele Brunello, di Dontstop Architettura, il fenomeno riflette un cambiamento più ampio: “Il valore della casa si sta ‘virtualizzando’. Conta sempre di più la posizione, la vicinanza a luoghi simbolici, la capacità di essere attrattiva anche visivamente”. Ne deriva un mercato in cui pochi metri quadrati nel cuore della città possono valere più di immobili ben più ampi altrove, mentre il bisogno abitativo reale si sposta su altri segmenti.
Le criticità: il vuoto normativo, il rischio di affollamento abitativo in nero
Molte trattative si bloccano al momento del rogito perché non si riesce a dimostrare l’abitabilità, impedendo di concludere la compravendita. La normativa stabilisce che una nuova abitazione non può essere inferiore ai 28 metri quadrati. Esistono eccezioni legate a edifici più datati, ma anche in questi casi resta fondamentale verificare i requisiti di abitabilità. Il tema riguarda più livelli: regolarità urbanistica, abitabilità e possibilità di circolazione del bene. Per questo servirebbe un intervento normativo che chiarisca questi aspetti e li renda coerenti tra loro, spiegano gli addetti ai lavori. Accanto alla dimensione finanziaria emerge anche un lato più critico. C’è infatti anche un problema più di potenziale affollamento abitativo in nero, spesso legato anche a situazioni di sfruttamento lavorativo.
Allo stesso tempo, però, si intravedono possibili evoluzioni. “Abitare spazi molto piccoli può essere sostenibile se inserito in modelli come il co-living, con servizi condivisi”. Ma oggi manca una normativa che regoli davvero queste soluzioni.