Milano e affitti brevi: con la legge di bilancio 2026 si rischia di guadagnare meno. Ecco perchè

Milano e affitti brevi: con la legge di bilancio 2026 si rischia di guadagnare meno. Ecco perchè

Dal 1° gennaio 2026 affittare case per brevi periodi sarà meno conveniente, soprattutto nelle grandi città come Milano, dove il fenomeno degli affitti turistici è esploso negli ultimi anni. La nuova disciplina introdotta con la Legge di Bilancio cambia in modo significativo le regole fiscali: la cedolare secca potrà essere applicata solo a due appartamenti affittati per periodi inferiori ai 30 giorni, con aliquota del 21% sul primo immobile e del 26% sul secondo.

Dal terzo appartamento scatterà invece l’obbligo di aprire la partita Iva, indipendentemente dal fatto che la gestione sia diretta o affidata a intermediari. Un cambio di rotta netto rispetto alla normativa attuale, che prevede l’apertura della partita Iva solo a partire da cinque immobili.

A Milano l’impatto potrebbe essere rilevante. Il mercato degli affitti brevi sta già mostrando segnali di rallentamento, con molti piccoli proprietari che, dopo aver fatto i conti con il rendimento netto reale, stanno progressivamente abbandonando questo segmento per tornare alle locazioni transitorie o tradizionali.

Tra partita Iva, forfettario e ordinario: proprietari di immobili al crocevia

Il nodo centrale è proprio la partita Iva. "Ha senso solo in casi molto specifici - ha spiegato al Corriere il commercialista milanese Christian Dominici - Può essere sostenibile se i canoni rappresentano l’unica o principale fonte di reddito e se si hanno i requisiti per il regime forfettario". In quel caso l’imposta può scendere al 5% dei ricavi, a condizione di non superare gli 85mila euro annui, con una riduzione dei contributi Inps.

Ma l’accesso al forfettario è tutt’altro che automatico. È escluso, ad esempio, per chi nel triennio precedente ha già svolto attività autonoma o per chi ha percepito redditi da lavoro dipendente superiori a 35mila euro senza cessare il rapporto di lavoro. Un vincolo che, nella realtà milanese, limita fortemente la platea dei potenziali beneficiari: chi possiede tre o più appartamenti liberi da affittare difficilmente non ha anche altre entrate.

L’alternativa è il regime ordinario, ma qui i costi aumentano sensibilmente. Oltre a un’aliquota fiscale più elevata, entrano in gioco obblighi contabili e burocratici che nella maggior parte dei casi richiedono l’assistenza di un professionista. A questo si aggiunge l’iscrizione alla gestione Inps commercianti: per il 2025 il contributo minimo supera i 4.500 euro annui, con un’ulteriore aliquota del 24,48% sulla parte di reddito eccedente determinate soglie.

Non solo. In alcuni casi la partita Iva non è proprio un’opzione percorribile, come per i dipendenti pubblici, che si trovano di fronte a incompatibilità formali. Da qui il ritorno di interesse verso le locazioni tradizionali, sia a lungo termine sia transitorie, che consentono di applicare la cedolare secca al 21% o addirittura al 10% in caso di canone concordato.

Qualcuno guarda a soluzioni alternative, come il comodato gratuito a un familiare che poi risulti intestatario dei contratti di locazione. Ma è una strada a rischio di contesazione di elusione fiscale. Il risultato, almeno a Milano, potrebbe essere un’ulteriore contrazione dell’offerta di affitti brevi e un lento ma costante rientro degli immobili verso formule più stabili. Un cambiamento che inciderà non solo sui proprietari, ma anche sugli equilibri del mercato abitativo cittadino.

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