Milano, l'altro lato del mercato immobiliare luxury: il motore delle eredità e le cessioni ai investitori internazionali

Milano, l'altro lato del mercato immobiliare luxury: il motore delle eredità e le cessioni ai investitori internazionali

Nel dibattito sul caro-casa milanese, l’attenzione si concentra quasi sempre su chi compra: investitori internazionali, fondi e patrimoni globali pronti a pagare cifre record pur di entrare nel cuore della città. Molto meno raccontato è invece il profilo di chi vende quegli immobili. Eppure è proprio guardando a chi decide di cedere gli alloggi che si trova una chiave di lettura interessante per spiegare il mercato luxury che continua a macinare operazioni sopra i 20mila euro al metro quadro. A raccontarci cosa accade “dall’altra parte del tavolo” è Fabrizio Stella, agente immobiliare con oltre 25 anni di esperienza e fondatore del network ProspettoCasa, attivo da anni nelle compravendite di fascia alta nel centro di Milano.

Milano, il segmento luxury e le successioni ereditarie

“La quota prevalente delle vendite nel segmento luxury deriva da successioni ereditarie”, spiega Stella, che negli ultimi mesi ha intermediato operazioni rilevanti, come la vendita di un quadrilocale con vista sull’Arco della Pace e di un immobile in via della Spiga: “Entrambi provenienti da successioni”.

Si tratta, nella maggior parte dei casi, di appartamenti di ampia metratura situati in palazzi d’epoca delle zone centrali, detenuti per decenni da famiglie storiche. Gli eredi scelgono di vendere “per esigenze di divisione tra coeredi o per i costi elevati di gestione e ristrutturazione”. I patrimoni già finanziarizzati, sottolinea Stella, rappresentano invece “una quota minoritaria”. A caratterizzare questo segmento è soprattutto l’assenza di pressione sui tempi: “I venditori possono attendere l’interlocutore giusto”, una condizione che contribuisce a sostenere valutazioni molto elevate.

Prezzi record e mercato residenziale: l’effetto delle vendite di alto livello sulle aree

Sul tema più controverso, quello dell’impatto sul diritto all’abitare, Stella invita a separare i piani: “Questi immobili non facevano parte del mercato residenziale ordinario”. Si tratta di unità di grandi dimensioni, collocate in aree centrali, con canoni “nell’ordine di diverse migliaia di euro al mese, non comparabili con il mercato accessibile alla maggioranza dei residenti”. L’effetto, semmai, è indiretto: “Le transazioni ai livelli più alti (nell’ordine dei 20-25mila euro al metro quadro) incidono sulle aspettative complessive di prezzo delle aree interessate”. Un meccanismo che può produrre un effetto di trascinamento anche su immobili di taglio inferiore, rendendoli meno accessibili nel tempo. “Ma non c’è una sottrazione diretta di offerta abitativa”.

Dove finiscono i capitali delle vendite milionarie

Una volta incassate cifre milionarie, il capitale raramente resta confinato nello stesso segmento immobiliare. “Raramente restano concentrati nello stesso segmento”, osserva Stella. Le scelte seguono “logiche di diversificazione patrimoniale”. Una parte delle risorse viene indirizzata verso strumenti finanziari, un’altra torna nell’immobiliare, ma con strategie diverse: unità più piccole, zone differenti o l’hinterland, dove “il rapporto tra valore e redditività è più efficiente”.

Milano resta "strutturalmente attrattiva", ma...

Guardando avanti, il quadro resta solido. Milano continua a essere, secondo Stella, “strutturalmente attrattiva”: un polo finanziario con un patrimonio immobiliare non riproducibile e una collocazione europea strategica. I fattori fiscali e geopolitici hanno accelerato il fenomeno, ma “la domanda internazionale è oggi diversificata e resiliente”. Un mercato che si muove lentamente, senza urgenze e seguendo logiche proprie. Un fenomeno carsico, sotterraneo e continuo, che avanza senza strappi ma con effetti destinati, nel tempo, a impattare sull’intero contesto urbano.

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