Comprare casa a Milano è diventato sempre più difficile, anche a causa del fenomeno degli appartamenti “fantasma”. Secondo l’ultimo rapporto realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co, nel capoluogo lombardo circa 90mila abitazioni rimangono vuote dopo la vendita. Un dato significativo, considerando che circa un acquisto su cinque viene effettuato a scopo di investimento e non per essere abitato. Come riportato anche da Sky TG24, Milano supera di quasi un terzo Roma per numero di appartamenti sfitti e si colloca appena sotto Parigi, città dove la crisi abitativa è diventata uno dei temi centrali del dibattito politico locale.
Un mercato immobiliare in piena espansione
Nonostante le difficoltà di accesso alla casa, il mercato immobiliare milanese continua a crescere. Il rapporto stima che entro la fine del 2026 in città verranno vendute circa 29mila abitazioni, con un incremento del 10% rispetto all’anno precedente. In aumento anche il fatturato del comparto, che potrebbe raggiungere i 12 miliardi di euro. La crescita era già evidente nel 2024, quando le compravendite erano aumentate dell’8,3%, trainate soprattutto dagli immobili di lusso. Milano si conferma infatti la capitale italiana delle abitazioni di pregio, con prezzi che nelle zone centrali raggiungono in media gli 11.420 euro al metro quadrato. Nelle aree più esclusive, da Brera a Isola, le quotazioni continuano a salire.
Affitti alle stelle dal centro alla periferia
La forte domanda, unita alla scarsità di immobili disponibili, continua a spingere verso l’alto anche i canoni di locazione. Nei quartieri centrali un appartamento di 100 metri quadrati arriva a costare mediamente quasi 3.800 euro al mese, mentre nelle aree più periferiche gli affitti si attestano intorno ai 1.300 euro mensili. Una dinamica che sta trasformando profondamente il tessuto urbano della città e che rende sempre più complicato trovare una sistemazione sostenibile per studenti, lavoratori e famiglie.
Nuovi quartieri nel mirino degli investitori
L’analisi di Scenari Immobiliari e Abitare Co evidenzia inoltre la crescente attrattività di quartieri considerati marginali fino a pochi anni fa. Le Olimpiadi invernali Milano-Cortina e il completamento della linea Blu della metropolitana hanno accelerato la rivalutazione di diverse aree cittadine. Zone come viale Argonne, viale Stelvio e viale Jenner stanno vivendo una vera e propria trasformazione urbanistica. In particolare, viale Jenner è oggi al centro di un forte boom edilizio: qui i prezzi delle abitazioni risultano aumentati dell’80% rispetto al 2006.
Breglia (Scenari Immobiliari): “Trovare casa non dipende più solo da lavoro o reddito”
Il capoluogo lombardo continua ad attrarre universitari, imprenditori, professionisti, ricercatori, sportivi e artisti provenienti dall’Italia e dall’estero. Tuttavia, la capacità della città di richiamare nuovi residenti rischia di scontrarsi con una disponibilità abitativa sempre più ridotta. Molti immobili, infatti, restano vuoti oppure vengono destinati agli affitti brevi. Una situazione che, secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, sta rendendo sempre più difficile vivere stabilmente a Milano. Il reddito medio cittadino, tra i più alti del Paese, sarebbe inoltre influenzato dalla presenza di una fascia ristretta di grandi patrimoni. “Oggi trovare casa non dipende più soltanto dal lavoro o dal reddito, ma anche dalla rapidità con cui si riesce a entrare nel mercato alle condizioni richieste”, sottolinea Breglia.
Una crescita immobiliare che riguarda tutta l’Italia
La corsa del mercato immobiliare non riguarda soltanto Milano. Secondo l’Osservatorio di Scenari Immobiliari e Abitare Co, il settore residenziale italiano nel 2025 ha raggiunto un fatturato vicino ai 135 miliardi di euro, in crescita dell’8% rispetto ai dodici mesi precedenti. Anche le compravendite sono aumentate sensibilmente: nel 2025 sono state vendute circa 770mila abitazioni, quasi 50mila in più rispetto all’anno precedente. Le previsioni indicano che entro la fine dell’anno le transazioni potrebbero arrivare a quota 800mila.
Crupi (Abitare Co): “Fondamentale costruire non solo a Roma e Milano”
A pesare sul mercato resta soprattutto la scarsità di immobili nuovi o ristrutturati disponibili. Nel 2025 i prezzi medi delle abitazioni in Italia sono aumentati del 3,1% rispetto al 2024 e le stime indicano un ulteriore rialzo del 4% entro la fine dell’anno. Secondo Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co, l’offerta di nuove abitazioni rimane insufficiente e fortemente concentrata nei grandi centri urbani. Milano e Roma assorbono oltre il 70% delle nuove case disponibili, mentre gran parte del resto del Paese continua a registrare livelli di costruzione molto limitati.