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Economia
Crisi senza fine del mercato immobiliare. Ma è il momento di comprare casa

Il mattone italiano continua a soffrire e non poco: secondo quanto emerge dal Rapporto Immobiliare 2014 elaborato dall'Agenzia delle Entrate in collaborazione con l'Abi, lo scorso anno le compravendite in Italia sono ulteriormente calate, passando dalle 448 mila concluse nel 2012 a sole 407 mila, un dato inferiore anche alle 430 mila registrate nell'ormai lontano1985 e meno della metà rispetto al picco di 877 mila transazioni concluse nel 2006, prima della crisi dei mutui "subprime", della conseguente crisi finanziaria mondiale e, dulcis in fundo, della crisi del debito sovrano e nella "cura letale" che ne è seguita, tradottasi in Italia in un costante e consistente incremento di imposte, che ha fatto cadere nell'ultimo triennio le compravendite di un ulteriore 34% rispetto alle 617 mila transazioni registrate nel 2010.

Se in questo momento è notte fonda, è importante ricordare che negli anni precedenti lo "sboom" si erano andate sommando una serie di fattori favorevoli alla crescita di transazioni e prezzi che oggi appaiono difficilmente ripetibili: anzitutto dal 1997 al 2004 si è assistito a un crollo dei tassi d'interesse sui mutui (dal 10% medio di fine 1997 al 4,9% già due anni dopo, per poi stabilizzarsi attorno al 4,17% a fine 2004) come risultato del calo dell'inflazione (in precedenza elevata) e dell'adesione dell'Italia all'euro, il tutto in presenza di un calo degli elevati tassi di risparmio (che dai picchi del 20% degli anni Ottanta è calato al 12% a fine secolo). Elevati stock di risparmio accumulati in precedenza, buona disponibilità a spendere e costo del denaro in calo hanno costituito il propellente per una crescita del mercato immobiliare italiana che probabilmente resterà a lungo non replicabile.

Il formidabile incremento della domanda (quasi 7,2 milioni di case vendute nel decennio 1997-2006) che tali fattori contribuirono a creare, consentì ai prezzi di registrare a loro volta un sostanziale incremento in termini reali (peraltro concentrato per circa i tre quarti nel quinquennio 2000-2004) e dette vita ad aspettative sempre più elevate dei "prezzi attesi alla vendita". Il rialzo dei tassi sui mutui già evidente nel 2006 e prezzi ormai elevati che riducevano la domanda rimasero fattori latenti di un potenziale ribasso fino appunto alla crisi dei "subprime" negli Stati Uniti, i cui contraccolpi già nel 2007 produssero una prima contrazione delle compravendite in Italia (-7%). Il resto è storia nota con un mutamento repentino e grave dello scenario macroeconomico italiano e mondiale cui non ha ancora fatto seguito, almeno per il Bel Paese, un recupero significativo (né, come conferma il deludente dato del Pil del primo trimestre di quest'anno, sembrano esservi le condizioni per sperare in una sorta migliore entro fine 2014).

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