Il mattone italiano continua a soffrire e non poco: secondo quanto emerge dal Rapporto Immobiliare 2014 elaborato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi, lo scorso anno le compravendite in Italia sono ulteriormente calate, passando dalle 448 mila concluse nel 2012 a sole 407 mila, un dato inferiore anche alle 430 mila registrate nell’ormai lontano1985 e meno della metà rispetto al picco di 877 mila transazioni concluse nel 2006, prima della crisi dei mutui “subprime“, della conseguente crisi finanziaria mondiale e, dulcis in fundo, della crisi del debito sovrano e nella “cura letale” che ne è seguita, tradottasi in Italia in un costante e consistente incremento di imposte, che ha fatto cadere nell’ultimo triennio le compravendite di un ulteriore 34% rispetto alle 617 mila transazioni registrate nel 2010.
Se in questo momento è notte fonda, è importante ricordare che negli anni precedenti lo “sboom” si erano andate sommando una serie di fattori favorevoli alla crescita di transazioni e prezzi che oggi appaiono difficilmente ripetibili: anzitutto dal 1997 al 2004 si è assistito a un crollo dei tassi d’interesse sui mutui (dal 10% medio di fine 1997 al 4,9% già due anni dopo, per poi stabilizzarsi attorno al 4,17% a fine 2004) come risultato del calo dell’inflazione (in precedenza elevata) e dell’adesione dell’Italia all’euro, il tutto in presenza di un calo degli elevati tassi di risparmio (che dai picchi del 20% degli anni Ottanta è calato al 12% a fine secolo). Elevati stock di risparmio accumulati in precedenza, buona disponibilità a spendere e costo del denaro in calo hanno costituito il propellente per una crescita del mercato immobiliare italiana che probabilmente resterà a lungo non replicabile.
Il formidabile incremento della domanda (quasi 7,2 milioni di case vendute nel decennio 1997-2006) che tali fattori contribuirono a creare, consentì ai prezzi di registrare a loro volta un sostanziale incremento in termini reali (peraltro concentrato per circa i tre quarti nel quinquennio 2000-2004) e dette vita ad aspettative sempre più elevate dei “prezzi attesi alla vendita”. Il rialzo dei tassi sui mutui già evidente nel 2006 e prezzi ormai elevati che riducevano la domanda rimasero fattori latenti di un potenziale ribasso fino appunto alla crisi dei “subprime” negli Stati Uniti, i cui contraccolpi già nel 2007 produssero una prima contrazione delle compravendite in Italia (-7%). Il resto è storia nota con un mutamento repentino e grave dello scenario macroeconomico italiano e mondiale cui non ha ancora fatto seguito, almeno per il Bel Paese, un recupero significativo (né, come conferma il deludente dato del Pil del primo trimestre di quest’anno, sembrano esservi le condizioni per sperare in una sorta migliore entro fine 2014).
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Stante il perdurare delle difficoltà di accesso al credito e condizioni di sostenibilità del debito sicuramente deteriorate rispetto alla fase del boom sia a causa del permanere di aspettative prudenti (quando non negative) sui redditi futuri delle famiglie da parte tanto delle famiglie stesse quanto degli istituti di credito, nonché la netta riduzione dei tassi di risparmio delle famiglie, che secondo il sopra citato Rapporto Immobiliare 2014 appare “di carattere strutturale” e tale da recare con sé “la riduzione dello stock accumulato da poter mobilizzare nel futuro per l’acquisto dell’abitazione” risulterà ancor più rilevante la copertura con debito tramite condizioni di accesso e sostenibilità “più sicure”, copertura che peraltro, nota il Rapporto, “normalmente non avviene al 100% e quindi tutte le famiglie che non riescono a sostenere un tasso di accumulazione tale da poter permettersi da coprire almeno parte del prezzo di acquisto, saranno impossibilitate all’accesso al mercato della proprietà”.
Il che sta producendo due fenomeni, destinati a durare anche in futuro: da un lato l’aggiustamento sta in parte già avvenendo sul lato dei prezzi, “per cui si assiste a una riduzione dei prezzi nominali delle abitazioni” (l’indice Istat dei prezzi delle abitazioni ha registrato tra 2010 e il 2013 un calo dei prezzi nominali delle case di circa il 7,5%, con un picco negativo toccato nel primo trimestre dello scorso anno da cui il mercato sta tentando faticosamente di recuperare almeno parzialmente). Dall’altro i volumi delle compravendite sono calati in tutta Italia, sia pure in modo non uniforme in termini di intensità (i capoluoghi di regione hanno retto meglio della provincia, il Nord ha retto meglio del Sud, le abitazioni di maggiore dimensione e valore hanno tenuto meglio di monolocali e immobili di piccole dimensioni e modesto valore).
Insomma: gli inasprimenti tributari che hanno colpito gli immobili “sicuramente non hanno aiutato“, ma date le componenti di fondo che agiscono sul mercato residenziale, “si può affermare che pure se non vi fossero stati quegli specifici inasprimenti poco o nulla sarebbe cambiato sul mercato delle abitazioni in termini di andamento dei prezzi e delle quantità scambiate”, pesando in modo preponderante la perversa “spirale di riduzione dei livelli di attività economica, crisi del debito sovrano, politiche finanziarie per ripristinare un equilibrio di bilancio che portano ad una nuova riduzione dei livelli di attività economica”.
Stando così le cose, in assenza di crescita e di una politica finanziaria meno repressiva nel suo complesso (oltre, ma non solo, che sulla casa), è difficile prevedere se e quando potrà tornare a crescere il mattone in Italia e se e quando potrà tornare a offrire opportunità d’investimento che solo un decennio fa fecero brillare per un’effimera stagione una generazione di “furbetti del quartierino” prima di lasciare perdite e sofferenze nei bilanci degli istituti di credito che li finanziarono. Le stesse che ora stentano a riaprire i cordoni della borsa per concedere nuovi mutui immobiliari alle famiglie italiane, timorose di poter compromettere il fragile e non indolore riequilibrio dei conti in atto da un biennio sotto la spinta di Bce e Banca d’Italia. Decisamente se la casa non vi serve per andarci ad abitare, fareste meglio a considerare altri impieghi per il vostro risparmio.
Luca Spoldi