Pir: Del Vecchio, Catella e le Coop, i big dell’immobiliare brindano coi Piani

Giornata da incorniciare a Piazza Affari per il comparto immobiliare, con Aedes arrivata a sfiorare il 10% di rialzo in mattinata, Risanamento che ha sfiorato il +7%, Bastogi in rialzo del 4% a 1,27, Nova Re attorno al +3,5%, Beni Stabili sopra il 2,5% di guadagno e Igd e Coima Res che hanno superato il +2% prima che qualche presa di profitto raffreddasse tutto il comparto. A far da detonatore per gli ordini d’acquisto sono state le indiscrezioni secondo cui le ultime bozze del Ddl bilancio potrebbero accogliere le richieste di Assoimmobiliare, che nelle scorse settimane aveva attivato un confronto per verificare quali soggetti del settore immobiliare potessero essere ricompresi tra gli investimenti dei Pir (Piani individuali di risparmio, ndr) che possono beneficiare dell’esenzione fiscale.

Manfredi Catella

Finora la normativa dei Pir, strumenti che hanno già raccolto circa 5,3 miliardi di euro nella prima metà del 2017 e per i quali il ministero dell’Economia e finanze (Mef) prevede una raccolta totale di 10 miliardi entro fine anno, esclude esplicitamente gli strumenti emessi da società immobiliari tra quelli in cui i Pir debbono investire il 70% del proprio patrimonio per poter beneficiare dell’esenzione fiscale. Un’esclusione che per Assoimmobiliare ha pesato sulla valorizzazione del settore. Per questo l’associazione ha auspicato l’emanazione di una nota interpretativa del Mef che ricomprenda almeno le Siiq tra i possibili investimenti utili ai fini fiscali, dato che si tratta di società quotate in borsa. Se la richiesta fosse effettivamente accolta, notano gli analisti di Banca Imi, sarebbe una notizia positiva perché (al netto del rischio di ulteriori modifiche in sede di approvazione parlamentare del Ddl) consentirebbe alle società quotate del comparto di beneficiare “dei significativi flussi dei Pir”.

Concordano gli gli uomini di Banca Imi anche i colleghi di Mediobanca Securities, che in una nota sottolineano come l’inclusione avrebbe effetti positivi “in particolare su Beni Stabili, Igd e Coima Res, che offrono ancora valutazioni interessanti e buoni rendimenti del dividendo”. Giudizio positivo anche da Banca Akros che parla di notizia in grado di “attrarre nuovi investitori” e conferma la raccomandazione “accumulate” con target price di 0,8 euro sul titolo Beni Stabili.

L’ingresso della Borsa di Milano in Piazza Affari
 

Ma chi sono i “re delle Siiq” che trarrebbero maggiore beneficio dall’eventuale allargamento dei benefici fiscali per i Pir alle Società di investimento immobiliare quotate (Siiq, appunto)? La più famosa e capitalizzata Beni Stabili (1,625 miliardi di capitalizzazione) fa capo al patron di Luxottica, Leonardo Del Vecchio, che nel 2007 conferì il proprio 35% a Foncière des Régions (salito poi appena sopra il 50% del capitale), società di cui lo stesso Del Vecchio è divenuto il maggior azionista singolo, tramite Delfin, con una quota del 28%, davanti a Covea (13%), Assurances du Crédit Mutuel (8%) e Credit Agricole (7%).

Il business di Beni Stabili (fondata nel 294 a Roma, ceduta dal gruppo Romagnoli a Uno Holding nel 1990 e da questa al Sanpaolo Imi nel 1997 dopo una ristrutturazione finanziaria durata alcuni anni) e di Foncière des Régions (quest’ultima nata nel 1963 come società di gestione di garage e parcheggi sotterranei) ha avuto un’accelerazione nel primo decennio del nuovo secolo con l’acquisizione e il leaseback di immobili già appartenuti a gruppi come EdF, Axa e Agf in Francia, mentre in Italia sono stati messi a segno alcuni “colpi” come le due torri e la piastra commerciale adiacenti alla Stazione Garibaldi a Milano (affittate alle Ferrovie dello Stato), uffici e immobili di pregio per un portafoglio valutato oltre 4 miliardi di euro.

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Una storia molto diversa è quella di Igd (quasi 750 milioni di capitalizzazione), operatore specializzato nel settore commerciale che vanta un portafoglio valutato 2,21 miliardi di euro distribuito su 11 regioni italiane con una presenza anche in Romania, a seguito dell’acquisizione, nel 2008, del 100% di Winmarkt, una catena di 14 centri commerciali. Igd vede tra i suoi azionisti di riferimento le cooperative “rosse” Coop Alleanza 3.0 (al 40,92%) e Unicoop Tirreno (col 12,03%), ma questo non ha impedito che nel 2014 tra i soci rilevanti, con una partecipazione del 5%, si affacciasse anche il “re degli hedge fund”, George Soros, uscito la scorsa primavera azzerando la partecipazione fino a quel momento detenuta da Soros Fund Management.

Ancora diverso il business di Coima Res (300 milioni di capitalizzazione), società che piace molto anche a Equita Sim (è di oggi la conferma del “buy” sul titolo con un prezzo obiettivo di 9,1 euro, di oltre mezzo euro superiore alle quotazioni attuali) e che svolge attività di acquisizione e gestione di patrimoni immobiliari, prevalentemente costituiti da immobili a destinazione commerciale, finalizzate alla generazione di redditi da locazione. Il portafoglio della società fondata e guidata da Manfredi Catella e controllata da Qatar Holding Llc (azionista “sponsor” col 40,1% del capitale) si è sviluppato a partire dal nucleo originale costituito dal dal Vodafone Village, valutato 200 milioni di euro, e da un centinaio di filiali di Deutsche Bank, conferite dal fondo sovrano del Qatar.

Al momento dello sbarco a Piazza Affari, lo scorso anno, Catella è stato chiaro: l’obiettivo di Coima Res è di “acquisire dimensioni comparabili a quelle delle principali Siiq europee”, investendo tra il 60% e il 70% del portafoglio in immobili che producano rendimenti da canone di locazione, mentre il restante 30%-40% sarà destinato a edifici con finalità di trading. Già lo scorso anno è stata porta a termine una prima serie di acquisizioni tra cui un immobile di pregio a Via del Corso a Roma e del quartier generale di Bnp Paribas a Piazza San Fedele a Milano, ma anche Palazzo Turati, la sede della Fondazione Feltrinelli e l’ex sede Inps a Via Melchiorre Gioia. Ma la campagna acquisti è conseguita anche quest’anno, facendo salire il valore del portafoglio a 580,3 milioni, con una superficie netta affittabile di 155.494 metri quadri, mentre la società dovrebbe ancora avere una capacità di investimento residua di 100 milioni di euro.

Luca Spoldi