A Milano i prezzi delle abitazioni hanno raggiunto livelli tali da rendere quasi marginale la differenza tra comprare una casa nuova e acquistarne una già esistente. Lo scarto medio è di appena 364 euro al metro quadro: 5.982 euro per il nuovo contro 5.618 euro per l’usato. È uno dei dati più significativi dell’ultima indagine di Immobiliare.it Insights, società specializzata in analisi di mercato e data intelligence del gruppo Immobiliare.it, che ha confrontato i prezzi delle abitazioni nuove ed esistenti, in vendita e in affitto, nelle principali città italiane dal 2021 a oggi.
Il dato milanese appare ancora più evidente se confrontato con la media nazionale. In Italia una casa esistente costa mediamente 2.081 euro al metro quadro, mentre per una nuova servono 3.174 euro: quasi 1.100 euro in più. A Milano, invece, l’elevato valore raggiunto anche dagli immobili più datati riduce sensibilmente il vantaggio economico dell’usato.
Milano tra le città con il divario più basso
Nel confronto tra le principali città italiane, Milano si colloca agli ultimi posti per differenza di prezzo tra nuovo e usato. L’andamento è simile a quello di Roma, dove lo scarto è di circa 361 euro al metro quadro, e di Napoli, dove si ferma a 292 euro. La situazione è molto diversa a Genova, città con il divario più ampio: un’abitazione esistente costa in media 1.777 euro al metro quadro, mentre una nuova arriva a 3.503 euro. Differenze superiori ai mille euro al metro quadro si registrano anche a Torino, Monza, Como, Bari, Palermo e Trieste. Nei grandi mercati metropolitani e nelle città d’arte il divario tende invece ad assottigliarsi, perché anche il patrimonio immobiliare già esistente conserva valori molto elevati, soprattutto nelle zone centrali, storiche o di pregio.
In centro l’usato supera addirittura il nuovo
In alcune aree di Milano il rapporto tra le due categorie si ribalta completamente. Nel centro storico le abitazioni esistenti vengono offerte mediamente a 11.646 euro al metro quadro, contro i 9.622 euro delle nuove costruzioni. Una dinamica simile si registra nella zona Quadronno-Palestro-Guastalla, dove l’usato raggiunge i 9.216 euro al metro quadro, mentre il nuovo si ferma a 8.964 euro. A incidere sono soprattutto il valore architettonico degli edifici, la presenza di palazzi storici e immobili di lusso e la scarsità di nuove costruzioni nelle aree più centrali. In questi casi il termine “usato” non coincide necessariamente con una soluzione meno prestigiosa o meno costosa. Anche sui Navigli gli immobili esistenti risultano più cari: 6.775 euro al metro quadro contro i 6.398 delle abitazioni nuove.
Da Porta Genova a Lambrate: i prezzi quartiere per quartiere
In altre zone della città il nuovo mantiene invece un prezzo superiore, ma con differenze spesso contenute. Tra Porta Genova e Ticinese le abitazioni esistenti costano mediamente 8.157 euro al metro quadro, mentre quelle nuove arrivano a 8.985 euro. Nell’area Porta Vittoria-Lodi si passa dai 5.244 euro dell’usato ai 5.648 euro del nuovo. Tra Rovereto e Pasteur il confronto è di 4.860 euro contro 5.215. Spostandosi verso Udine e Lambrate, una casa esistente viene proposta a 4.422 euro al metro quadro, mentre per una nuova ne servono 4.952. In zona Ripamonti-Vigentino la differenza è ancora più ridotta: 4.636 euro al metro quadro per l’usato e 4.778 per il nuovo. I dati mostrano quindi un mercato in cui l’età dell’immobile non è sempre l’elemento determinante nella formazione del prezzo. La posizione, il contesto urbano, la qualità dell’edificio e la disponibilità limitata di abitazioni pesano spesso più della distinzione tra nuova costruzione e patrimonio esistente.
Prezzi ravvicinati anche nell’hinterland
La stessa tendenza si osserva, con valori più bassi, in diversi comuni dell’area metropolitana. A Buccinasco una casa esistente costa mediamente 3.054 euro al metro quadro, mentre una nuova arriva a 3.459 euro. A Vimodrone il confronto è tra 2.869 e 2.964 euro, mentre a Cusago si passa da 2.946 euro per l’usato a 3.131 per il nuovo. Più ampio il divario a San Giuliano Milanese, dove le abitazioni esistenti valgono mediamente 2.416 euro al metro quadro e le nuove 2.930. Dal 2021 il valore delle nuove costruzioni a Milano e nell’hinterland è cresciuto mediamente del 17,9%. Le uniche diminuzioni rilevate riguardano il centro del capoluogo e i comuni di Truccazzano e San Colombano al Lambro.
Efficienza energetica e assenza di lavori spingono il nuovo
Secondo Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, negli ultimi anni il nuovo ha rafforzato il proprio vantaggio competitivo perché risponde meglio alle esigenze contemporanee di chi cerca casa. Tra gli elementi più apprezzati ci sono l’efficienza energetica, il rispetto degli standard costruttivi più recenti e la possibilità di entrare nell’abitazione senza dover affrontare interventi di ristrutturazione. Caratteristiche che potrebbero ampliare ulteriormente il divario rispetto agli immobili esistenti. A Milano, tuttavia, il valore molto alto dello stock già costruito continua a limitare la distanza tra le due categorie, soprattutto nei quartieri più richiesti.
Affitti, per una casa nuova servono 24,5 euro al metro quadro
La differenza tra nuovo e usato resta contenuta anche nel mercato delle locazioni. A Milano un’abitazione esistente viene proposta mediamente a 22,2 euro al metro quadro al mese, mentre una nuova arriva a 24,5 euro: 2,3 euro in più. Un appartamento di 70 metri quadri comporterebbe quindi, in base ai valori medi dell’offerta, un canone mensile di circa 1.554 euro per l’usato e di 1.715 euro per il nuovo, con una differenza superiore ai 160 euro al mese. A livello nazionale gli affitti medi sono molto più bassi: 14,7 euro al metro quadro per le abitazioni esistenti e 16,2 euro per quelle nuove. Dal 2021 i canoni del nuovo sono aumentati in Italia del 44%, mentre quelli dell’usato sono cresciuti di circa il 34%. Sul fronte delle compravendite, nello stesso periodo, il prezzo delle nuove abitazioni è salito di oltre il 31%, contro un incremento medio del 10,3% registrato dallo stock esistente.