Case di lusso a Milano, il mercato premia la qualità. Stella: “Una posizione prestigiosa non basta, conta il valore reale”

Il mercato immobiliare milanese continua a mostrare una buona capacità di tenuta, soprattutto nella fascia alta. Ma all’interno del comparto del lusso si sta delineando una dinamica sempre più selettiva: non tutte le proprietà di valore elevato riescono a intercettare la stessa domanda e la differenza la fanno soprattutto qualità dell’immobile, posizione, caratteristiche e livello di riqualificazione.

A fotografare questa situazione è il Market Report Milano-Roma 2026 di Engel & Völkers Italia, realizzato in collaborazione con Nomisma. Secondo il rapporto, nel primo semestre del 2026 le compravendite residenziali a Milano sono aumentate del 3,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Una crescita moderata, accompagnata da una sostanziale stabilità dei prezzi nel segmento di pregio.

I valori per gli immobili nuovi o completamente ristrutturati si collocano in una forbice compresa tra 7.900 e 17.270 euro al metro quadrato, con punte che nelle zone centrali possono raggiungere i 27mila euro per le proprietà ristrutturate a nuovo.
Ma è soprattutto la distribuzione della domanda a offrire uno spunto interessante. Gli immobili con prezzi superiori a 1,5 milioni di euro continuano a registrare un buon interesse, mentre la fascia tra 1 e 1,5 milioni mantiene livelli soddisfacenti. Maggiori difficoltà emergono invece per le proprietà sotto gli 800mila euro, soprattutto quando non presentano elementi distintivi. Ne parliamo con Fabrizio Stella, esperto immobiliare. L’INTERVISTA

Fabrizio Stella, esperto immobiliare, come interpreta questa fotografia del mercato milanese?
Il dato più interessante è che il mercato non sta crescendo in maniera uniforme. Milano continua a essere una piazza immobiliare molto attrattiva, ma oggi chi acquista presta sempre più attenzione alle caratteristiche effettive della proprietà. Il prezzo, da solo, non è sufficiente a determinare il valore di un immobile: bisogna considerare la posizione, lo stato manutentivo, la qualità della ristrutturazione, la distribuzione degli spazi e le dotazioni.

Il rapporto evidenzia che gli immobili sopra 1,5 milioni di euro continuano a essere richiesti, mentre quelli sotto gli 800mila euro, se privi di caratteristiche particolari, incontrano maggiori difficoltà. Non sembra un paradosso?
Non necessariamente. Nel segmento alto la domanda cerca immobili che abbiano caratteristiche riconoscibili e un livello qualitativo coerente con il prezzo richiesto. Una proprietà prestigiosa, ben posizionata e già riqualificata risponde a esigenze precise. Al contrario, un immobile che non presenta particolari elementi di pregio deve necessariamente confrontarsi con una maggiore attenzione al rapporto tra prezzo e caratteristiche offerte. Il mercato è diventato più selettivo e questo riguarda tutte le fasce, non solo il lusso.

Milano continua a esprimere valori molto elevati. Nelle zone centrali si arriva a 27mila euro al metro quadrato per immobili ristrutturati a nuovo. Quanto conta oggi la localizzazione?
La posizione resta un elemento fondamentale, ma deve essere valutata insieme alla qualità dell’immobile. Brera, il centro storico, il Quadrilatero della moda e San Babila continuano ad avere una domanda elevata, come conferma il rapporto. Tuttavia, anche all’interno delle zone più prestigiose possono esserci differenze importanti tra una proprietà e l’altra. La posizione è un valore di partenza, non una garanzia automatica di vendibilità a qualsiasi prezzo.

Un altro dato riguarda la tipologia della domanda. Milano si conferma prevalentemente un mercato di acquisto e sostituzione della prima casa. Come cambia questo aspetto le scelte degli acquirenti?
È un elemento importante perché ci ricorda che il mercato immobiliare non è fatto soltanto di investitori. C’è anche una componente di famiglie e acquirenti che cercano una casa in cui vivere o che intendono migliorare la propria situazione abitativa. In questi casi diventano centrali la funzionalità degli ambienti, la qualità della vita, i servizi disponibili, i collegamenti e la possibilità di entrare in un immobile senza dover affrontare ulteriori interventi.

Il rapporto sottolinea infatti la crescente attenzione verso le nuove costruzioni e gli immobili riqualificati, con particolare riferimento all’efficienza energetica e alla sostenibilità. La ristrutturazione può diventare una leva per aumentare il valore di una proprietà?
Certamente, ma bisogna distinguere tra una semplice ristrutturazione estetica e un intervento che migliora realmente la qualità dell’immobile. Oggi la valorizzazione passa anche dall’efficienza energetica, dalla funzionalità degli impianti, dalla distribuzione degli spazi e dalla qualità dei materiali. Un intervento ben progettato può rendere una proprietà più competitiva e interessante per il mercato. Naturalmente, è fondamentale valutare preventivamente i costi e il potenziale risultato economico, perché non tutti gli interventi producono lo stesso ritorno.

Tra gli elementi che il rapporto indica come sempre più importanti ci sono anche terrazzi, aree verdi, privacy e soluzioni chiavi in mano. Sono caratteristiche ormai decisive nel mercato di fascia alta?
Sono elementi che possono fare una differenza significativa, soprattutto quando si parla di immobili di pregio. Il cliente che acquista in questa fascia cerca una qualità abitativa complessiva. Non guarda soltanto ai metri quadrati, ma anche alla vivibilità degli spazi, alla luminosità, alla presenza di uno spazio esterno e alla tranquillità. La soluzione chiavi in mano, inoltre, può rappresentare un vantaggio concreto per chi desidera acquistare una proprietà senza dover gestire lavori e ulteriori passaggi.

Le previsioni per il secondo semestre 2026 indicano una sostanziale stabilità di compravendite e prezzi. Per il 2027 si ipotizza un possibile lieve rallentamento, con prospettive più interessanti in alcune aree periferiche. Dove si giocherà la prossima partita del mercato milanese?
Credo che sarà importante osservare l’evoluzione dei quartieri e la loro capacità di offrire servizi, collegamenti e qualità urbana. Il rapporto segnala prospettive positive anche nelle aree più periferiche, dove si potrebbero registrare maggiori opportunità di crescita degli scambi. Questo significa che l’attenzione non deve essere rivolta esclusivamente alle zone centrali. Occorre valutare ogni quartiere per le sue caratteristiche e per il suo potenziale.

Qual è, in definitiva, il messaggio che emerge per chi oggi vuole acquistare o vendere un immobile a Milano?
La parola chiave è consapevolezza. Chi acquista deve valutare con attenzione il rapporto tra prezzo, posizione e qualità dell’immobile. Chi vende, invece, deve partire da una corretta valutazione di mercato e comprendere quali caratteristiche rendono la propria proprietà competitiva. In una fase di crescita più moderata e selettiva, sopravvalutare un immobile può allungare i tempi di vendita. La qualità resta un vantaggio, ma deve essere riconosciuta anche nel prezzo richiesto.

Il quadro che emerge dal rapporto Engel & Völkers-Nomisma restituisce quindi l’immagine di una Milano ancora solida nel comparto residenziale di pregio, ma attraversata da una domanda sempre più attenta e consapevole. La crescita delle compravendite non si traduce automaticamente in un aumento generalizzato dei valori: a fare la differenza è la capacità degli immobili di rispondere a esigenze abitative precise. In questo scenario, la qualità non rappresenta soltanto un elemento di prestigio, ma un fattore concreto di competitività sul mercato.