“Nel primo semestre 2026 l’indice di performance del residenziale di Milano registra un peggioramento congiunturale, arretrando sui livelli del 2024 e vanificando il ritorno in territorio positivo guadagnato nel corso del 2025. Il trend in atto allontana Milano dalla media dei 13 grandi mercati italiani monitorati, che mostrano, al contrario, un miglioramento dell’indice, con un andamento che peraltro accomuna anche Roma. Tra gli indicatori che hanno impattato sul ripiegamento dell’indice nella congiuntura attuale si segnalano la minore intensità della domanda di acquisto e il rallentamento dei contratti di acquisto, secondo quanto riferito dagli operatori intervistati” – è quanto emerge dal secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma.
I dati del comparto residenziale
Con 25.173 compravendite concluse nel 2025, il mercato residenziale di Milano torna a crescere (+4,9% su base annua), interrompendo due anni consecutivi di contrazione (-13,2% nel 2023 e -3,4% nel 2024). La ripresa risulta tuttavia meno intensa rispetto a Roma (+6,2%) e alla media nazionale (+6,2%), confermando come Milano sia stata tra le ultime grandi città a recepire il rimbalzo del mercato immobiliare osservato nel 2024. Nel primo trimestre del 2026, però, il capoluogo lombardo ha mostrato un deciso cambio di passo, con una crescita delle compravendite del +7,1%, superiore sia a Roma (+5,1%) sia alla media nazionale (+4,4%).
Anche sul fronte dei valori il mercato mantiene un orientamento positivo. Nel primo semestre del 2026 i prezzi delle abitazioni nuove e ristrutturate sono aumentati del +0,4% rispetto al semestre precedente e del +0,8% su base annua, mentre gli immobili usati confermano una sostanziale stabilità, con una crescita del +0,2% semestrale e del +0,9% annuale. Gli sconti in fase di trattativa restano contenuti rispetto alle altre grandi città con un divario tra prezzo richiesto e prezzo finale che si attesta al 3,5% per il nuovo e al 7% per l’usato, a conferma di un’offerta più rigida della media nazionale.
Il mercato delle locazioni continua a essere sostenuto da una domanda elevata, seppure meno intensa rispetto ai due anni precedenti. Dopo la forte crescita registrata negli ultimi anni, i canoni mostrano nel primo semestre 2026 una fisiologica fase di assestamento, con una flessione del -0,9% su base semestrale e del -0,7% su base annua. I tempi medi di assorbimento rimangono contenuti (circa 4 mesi per la vendita e 3 per la locazione), mentre gli immobili più richiesti continuano a trovare un conduttore in pochi giorni. Il rendimento lordo medio da locazione si mantiene stabile intorno al +5%.
Nel complesso, il mercato milanese evidenzia una dinamica solo apparentemente contraddittoria: alla crescita delle compravendite si affianca una stabilizzazione dei valori e dei canoni. Un quadro che riflette – secondo Nomisma – l’ingresso in una fase più matura del ciclo immobiliare, nella quale i livelli raggiunti dagli affitti iniziano a confrontarsi con i limiti della capacità di spesa della domanda, favorendo un graduale riequilibrio del mercato senza comprometterne l’attrattività.
I numeri del comparto degli uffici e dei negozi: continua il rallentamento
Il mercato degli uffici di Milano continua a rallentare. Dopo il forte calo del 2023 (-23,7%) e la lieve flessione del 2024 (-2,5%), nel 2025 le compravendite diminuiscono di un ulteriore -3,3% su base annua. Anche i prezzi confermano un’inversione di tendenza dopo cinque semestri di crescita. Nel primo semestre 2026 le quotazioni calano soprattutto nei business district (-2,5%), mentre il centro resta in controtendenza (+2,4%). Prosegue anche la flessione dei canoni di locazione, più marcata nei business district e nelle periferie (-2,9%) rispetto al centro (-1,3%). Restano invece stabili i tempi di assorbimento (6-7 mesi per la vendita e 4-5 mesi per la locazione) e il rendimento lordo medio, pari a circa il 5%.
Il comparto dei negozi conferma la fase di rallentamento. Nel 2025 le compravendite scendono a 1.570 transazioni, in calo del -9,1%, proseguendo il trend negativo avviato nel 2023. Dopo sei semestri di crescita, anche i prezzi di vendita si stabilizzano, mentre i canoni continuano a diminuire (-1,1% su base annua e -3% per le locazioni). I tempi medi di vendita (5,5 mesi) e di locazione (4 mesi) rimangono contenuti, così come gli sconti applicati in trattativa, inferiori alla media delle principali città italiane. Stabili intorno al 6,6% i rendimenti lordi.
Sul fronte previsionale, dopo le aspettative di stazionarietà manifestate dagli operatori nel secondo semestre 2025, i sentiment per il primo semestre 2026 rivelano attese di calo generalizzato, sia per numero di contratti di acquisto e locazione, sia relativamente al livello delle quotazioni.